Физическое лицо может приобрести в собственность коммерческую недвижимость и сдавать его в аренду для получения прибыли. Это нежилые помещения (офисы, магазины, заведения общепита).
Для покупки нет необходимости регистрировать ИП. Но необходимо регулярно заполнять декларацию о доходах, в которой указывать источник дохода и уплачивать НДФЛ.
Физическому лицу при приобретении коммерческой недвижимости необходимо обратить внимание на следующие моменты:
✅ Необходимо согласие супруга на приобретение;
✅ В случае перепродажи, если срок владения составляет менее 5 лет, то физлицу необходимо будет уплатить налог в размере 13% от разницы в стоимости покупки и продажи.
✅ Необходимо произвести оценку помещения. Выставленная продавцом цена МОЖЕТ БЫТЬ ВЫШЕ реальной стоимости, а для аргументированного торга необходима экспертная оценка.
✅ Проверяем право собственности. При покупке коммерческой недвижимости запрашиваем «выписку из ЕГРН-1», которая включает следующую информацию:
· номер объекта в кадастровой базе данных, его кадастровая стоимость;
· фамилию, имя и отчество собственника, вид права собственности и документа её подтверждающего, дату регистрации;
· полное наименование объекта, его адрес, назначение и площадь;
· план помещений;
· отсутствие/наличие обременений или ограничений.
Данная выписка позволяет проверить собственника (путём сверки паспортных данных с указанными в выписке), позволяет уточнить стоимость, а также технические характеристики помещения, а также позволяет избежать приобретения проблемного объекта (с обременением или притязаниями на него третьих лиц).
✅ Запрашиваем также выписку ЕГРН-4, в которой указана информация обо всех переходах права собственности на помещение.
✅ Проверяем наличие или отсутствие несогласованной незаконной перепланировки или реконструкции. Если на это не обратить внимания, то возникнут сложности со сдачей помещения в аренду или при последующей его продаже.
✅ Рекомендуем заключать сначала предварительный договор. Это позволит проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.
Убедитесь, что помещение не является предметом спора, не имеет обременений, все предыдущие сделки по нему были абсолютно законными, а продавец или его представитель имеет все необходимые полномочия.
После этого можно подписывать основной договор купли-продажи.
✅ При покупке коммерческой недвижимости у юридического лица, помимо всего вышеперечисленного необходимо дополнительно проверить:
· полномочия представителя (срок и полномочия по доверенности, проверяем паспорт и сведения, содержащиеся в доверенности);
· решение акционеров о крупной сделке, если стоимость помещения составляет 25 и более процентов от балансовой стоимости активов организации;
· наличие/отсутствие судебных дел, долгов и т. п. юрлица продавца;
· проверить на возможность будущего банкротства, а также наличие возбуждённых дел о банкротстве в отношении данного юридического лица.
✅ Физическое лицо уплачивает налог в случае перепродажи помещения.
Размер взимаемого с продавца налога составляет 13% от разницы между стоимостью покупки и ценой реализации. если отсутствуют документы, подтверждающие стоимость приобретения, то налог будет взиматься со всей суммы продажи.
Ещё один важный момент: не облагается налогом продажа недвижимости, если на момент заключения договора купли-продажи физическое лицо владело ею не менее 5 лет.
С 2016г. действует кадастровая база налогообложения:
- Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости устанавливается уполномоченным государственным органом и вносится в Госреестр;
- В случае если при умножении кадастровой стоимости на корректирующий коэффициент (на текущий момент он равен 0,7) получается сумма, превышающая цену, указанную в договоре купли-продажи, то для расчёта размера налога будет использована именно кадастровая оценка.
Данное правило относится к объектам коммерческой недвижимости, приобретённым после 01.01.2016г.
В том случае, если помещения используются для ведения предпринимательской деятельности налог для физического лица включает не только 13%, но и НДС в размере 18% с дохода.
Если ИП использует упрощённую схему, то размер налога составит 6 или 15 процентов (в зависимости от того, что именно указано в качестве облагаемой налогом базы).
