При покупке квартиры в 2023 году существует несколько рисков, на которые следует обратить внимание. Юристы рекомендуют проверять собственников квартиры, чтобы убедиться, что она не принадлежала иностранным гражданам ранее. В случае, если квартира была приобретена от иностранного лица из недружественного государства, может потребоваться специальное разрешение правительственной комиссии по иностранным инвестициям. Даже если продавцом является россиянин или российское юридическое лицо, разрешение все равно может понадобиться, если объект был приобретен после 22 февраля 2022 года от иностранного лица из недружественного государства. В редких случаях сделка может быть совершена без разрешения.
Кроме того, рекомендуется проверить подробности предыдущих сделок с квартирой, включая документы о предыдущих собственниках и основаниях регистрации права собственности. Это поможет убедиться, что не было нарушений в цепочке сделок, которые впоследствии могут привести к оспариванию новой сделки. Информацию о предыдущих собственниках и документах-основаниях можно получить из выписки из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Также важно проверить, были ли проведены все расчеты по предыдущим сделкам, запросив платежные поручения с отметками банка о исполнении.
Если квартира была унаследована недавно, существует риск появления наследников, которые могут оспаривать сделку. В таких случаях следует отнестись к сделкам с особой осторожностью. Рекомендуется держать хотя бы минимальный срок исковой давности в 3 года с момента регистрации права собственности продавца на квартиру, полученную в наследство. Однако в некоторых случаях срок исковой давности может быть и до 10 лет.
Также важно проверить продавца на предмет риска его банкротства, особенно если квартира продается со значительной скидкой. В случае банкротства продавца кредиторы могут оспорить сделку. Для минимизации рисков рекомендуется включить в договор действительную рыночную цену квартиры и запросить расчет от независимого оценщика. Также нужно убедиться, что продавец не имеет признаков банкротства, например, проверить наличие судебных дел о взыскании существенных сумм с продавца.
Если квартира была приобретена в рамках банкротства, важно проверить, что требования к реализации имущества были соблюдены. Торги должны были быть публичными, заявки других участников не должны быть необоснованно отклонены, и процедура реализации должна быть проведена в соответствии с законом о банкротстве. Иначе кредиторы могут оспорить сделку.
Рекомендуется также включить в договор детальные заверения продавца о достоверности существенных обстоятельств квартиры, например, отсутствие обременений и дефектов, а также ее качественные характеристики. В случае проблем это позволит покупателю требовать возмещения убытков или отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных средств.
____________________________________________
Получите подарок на выбор
(материал придёт личным сообщением в телеграмм):
2. Образцы 20 договоров и актов, полезных в работе для агента недвижимости
3. 10 нейросетей для работы с текстом, видео и изображениями
Источник: https://proagenstvo.ru/blog/
