А что, часто судятся? – спросит скептически настроенный читатель. Точной статистики у меня нет, да и не все дела доходят до суда, но разбирательств хватает. Во всяком случае, проверки, которые риэлторы проводят перед сделками, показывают, что значительная часть земельных участков в привлекательных местах Подмосковья побывало объектом судебного разбирательства. Как избежать разборок, в том числе с государством, и в каких случаях они неизбежны?
Исчерпывающий ответ дать невозможно, земельные участки как объекты уникальны. Уникальны и обстоятельства возникновения права собственности на них. Поэтому можно часами перелопачивать поиском интернет, и все равно находить что-то новое по этой теме. Для тех, кому дорого личное время, но он не спешит обращаться к специально обученным людям, которые в этом разбираются, я и написал этот текст. Он поможет быстро, без лишних затрат времени и денег, сориентироваться в этом вопросе.
Итак, что вам посоветует интернет?
Он, вообще говоря, много чего посоветует, но все эти советы можно – и, думаю, нужно – разбить на три группы. Итак, интернет посоветует:
1. Проверить, есть ли у человека, который продает участок, право собственности на это участок, какие обременения наложены на это право и вообще историю его переходов этого права от одного субъекта к другому.
2. Проверить самих субъектов, т.е. собственников земельного участка на предмет тех рисков, которые может повлечь их недееспособность, банкротство, развод, судебные разбирательства и прочие неожиданности. Нужно сделать чтобы эти вещи неожиданностями для вас не стали, и вы были бы готовы предъявить документы, гарантирующие соблюдение ваших интересов.
3. Проверить сам земельный участок, его границы, наличие ограничений на его использование и прочие особенности, которые впоследствии могут повлиять на возможность реализации тех целей, с которыми вы его собираетесь купить.
Замечу, что первые два пункта справедливы в отношении сделки с любым объектом недвижимости. Они хорошо описаны, в том числе и на моем канале, поэтому, думаю, нет смысла все это пересказывать. Тем более, что в одной статье это невозможно. Но понимание, что эту большую тему имеет смысл разбить на такие вот три под темы, и по каждой получить однозначный ответ, позволит вам действовать более осмысленно.
И еще одно обязательное дополнение. Сочетаний разных факторов может быть множество, поэтому есть обязательные моменты, в которые нужно внести ясность, и есть те, которые следует смотреть/проверять в отдельных конкретных ситуациях. Короче все индивидуально, и гибкость подхода тут не помешает.
Что касается третьего пункта. Тут индивидуального еще больше. Формальная проверка для защиты ваших интересов как покупателя может оказаться недостаточной, и мне придется дополнить интернет некоторыми важными подробностями.
Что вам обычно советует интернет?
Проверить, поставлен ли участок на кадастровый учет, определены ли его границы, ознакомиться с т.н. ПЗЗ (правилами застройки и землепользования), получить т.н. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), в котором перечислены ограничения, которые есть у рассматриваемого земельного участка, ну, может быть, найти его на геопортале того субъекта, где этот участок находится. Если в Подмосковье – то геопортале Подмосковья.
На эту тему много всего написано, повторять это не буду. В целом все эти советы правильны. Но к ответам, которые дают результаты этих изысканий, не следует подходить как исчерпывающим. В некоторых случаях информацию о реальной ситуации они не дадут.
Поясню на примерах.
Начнем с того, что всю информацию, которые дают эти документы, нужно анализировать в свете ваших личных целей, для которых вы покупаете именно этот земельный участок. Если вы просто расширяете свои земельные владения, за счет соседнего участка и не собираетесь на нем ничего строить, это одно, а если собираетесь, то это уже совсем другое и подход к проверке должен быть разным.
Например, есть земельные участки в зонах, где запрещено капитальное строительство или, например, устройство канализации со сливом очищенных вод «на грунт» (водоохранные зоны). Если вы не собираетесь строить, сливать, устраивать автомойку или что-то в этом роде, то и ладно.
Или. Вы таки собираетесь строить, а строить в этих краях запрещено. Тут имеет смысл уточнить, стоял ли на рассматриваемом участке когда-либо дом. Самого дома может уже и не быть, но когда-то он был, и есть возможность получить документальные подтверждения этого факта. В этом случае строительство нового дома можно оформить как реконструкцию того старого. Возможно, для его постановки на кадастровый учет потребуется судебное решение, но, бывает, полуение такого решения оказывается очень выгодным делом, покольку многие ограничения и запреты в этом случае можно вполне законно обойти.
Что еще нужно иметь в виду?
Не все ограничения можно оценить по документам.
Иными словами, в ГПЗУ и в ЕГРН вы можете не увидеть всех ограничений и обременений, которые есть в реальности у данного конкретного земельного участка.
Чтобы стало понятнее, приведу примеры из жизни.
Человек приобрел участок, изучил ГПЗУ, начал ставить забор и…. пробил газовую трубу, которой на его участке согласно документам быть не должно. Где он ошибся?
Ни в ГПЗУ, ни в перечислении обременений в ЕГРН никаких признаков того, что на участке проходит газовая труба нет. Сотрудницы газового треста (в данном случае его отделения в Катуаре) ничего определенного сказать не смогли. О газовой трубе и возможном ее расположении знали только соседи этого горезастройщика, которые застали момент ее прокладки, и примерно в пятидесяти метрах от участка тихо и незаметно располагался столбик примерно с такой надписью. Только сильно облупившейся.
Конечно, правильным было бы подробно выслушать соседей, или обратить внимание на спрятанный в высокой траве столбик-метку. Такие столбики просто так не возникают. По его расположению можно довольно точно определить, как проходит газовая труба или кабель. Обычно сия коммуникация идет строго параллельно направлению улицы или проезда между домами. Установив это направление, и проведя соответствующую ему прямую линию, которая проходит через этот самый столбик, вы получите место, где искомая газовая труба с высокой вероятностью и проходит. И мысль бурить или копать в этом месте вас уже не посетит.
Хорошо, вы не такой горезастройщик. Вы провели все нужные линии, нашли столбики, пообщались со старожилами. Что делать, если газопровод низкого давления проходит через ваш участок?
Не пугайтесь, обычно никто не прокладывает газопроводы или кабели прямо по серединам земельных участков жителей. Чаще всего это следствие не равномерно расположенных границ участков вдоль улицы или намеренные искажения этих границ с целью увеличения площади. Такие «ошибки» часто делают застройщики, продающие земельные участки, дабы взять с покупателя деньги за лишние сотки.
Как быть в такой ситуации?
Обычно газопровод или электрический кабель можно найти под той частью участка, которая граничит с улицей. Примерно в метре-полутора от границы участка.
Самый грамотный способ решения этой задачи, не делать строго по границе капитальный забор со свайно-ленточным фундаментом. Разумнее всего отнести такой забор (если вы решили его делать) подальше от улицы, а в этом месте утроить газон или посадить невысокие кусты.
Изымать указанные квадратные метры у вас никто не будет, просто со временем наложат соответствующие обременения, которые будут фигурировать в ГПЗУ и ЕГРН, а вот раскопать к некоторых случаях проходящую мимо вас трубу могут, поэтому подвергать свой забор риску разрушения и пускать и свою землю посторонних людей с лопатами и экскаваторами неразумно.
Ну, и сейчас не те времена, когда каждый квадратный метр был важен как источник урожая картошки или яблок. А созерцать цветение чего-то прекрасного, пусть и за забором, вам никакой газовый трест не запретит. Если такая ситуация вас устроит – все нормально.
К слову, и улица, не зажатая со всех сторон заборами смотрится лучше, и недвижимость на такой улице стоит дороже.
Ну, и дальше про улицы.
Что еще может не показать ГПЗУ?
Бывают случаи, когда границы участка, указанные в ЕГРН, захватывают кусок общественного проезда или улицы, включая дорожное полотно и даже всю улицу. Знаю даже случай, когда застройщик продал улицу сначала собственнику участка с одной стороны улицы, потом собственнику с другой. Причем эта улица уже была улицей и была в тот момент передана на баланс сельского поселения. Вот только выяснилось все, когда второй собственник стал искать на местности свои границы, а застройщик был уже за пределами РФ.
Дело в том, что координаты границ улиц (проездов, тупиков, переулков) даже переданных на баланс местной администрации, часто не определены. Чем иногда пользуются "риэлторы".
Какие могут быть последствия?
Если вы видите такую ситуация, нужно понимать, что улица или проезд при этом не станут вашими, даже если проходят по вашей территории. Если это проезд в коттеджном поселке, которому по какой-то причине (обычно по причине чьей-то жадности) не сделали кадастровый план, на вашем участке будет установлен сервитут, то есть обременение вы все равно получите и пользоваться этой площадью в перспективе не сможете. А походы в суд в этой самой перспективе вполне реальны.
Если это муниципальная улица все еще сложнее. Улица согласно Градостроительному кодексу РФ место для проезда неограниченного круга лиц. Ее дорожное полотно, отсыпка и прочие устроения находятся на балансе местных муниципальных органов, и, если вы внесете в них какие-то несанкционированные изменения, тем более перегородите забором (бывает люди и так делают) вам может прилететь штраф и довольно серьезный.
Знаю случаи, когда все удавалось решить мирным путем, но, в любом случае, это земля для вас будет потеряна. Покупая такой участок, это нужно понимать. И, как минимум, требовать дополнительную скидку.
В заключении несколько слов о том, что делать перед покупкой участка, чтобы не попасть в такие ситуации?
Во-первых, проверьте, определены ли границы рассматриваемого земельного участка. После чего, вооружившись выпиской ЕГРН, в которой указаны координаты точек, по которым проходит граница, имеет смысл вызвать геодезиста, который в вашем или вашего риэлтора присутствии проверит, где расположены эти точки на самом деле. А заодно и те места участка, на которые наложены ограничения по использованию (если такие есть).
Если никаких ограничений нет, - а это, как вы поняли, ничего не гарантирует, - не лишним будет выяснить, где проходит газовая труба, электрический кабель, водопровод и прочие коммуникации, если, конечно, таковые в том месте есть. Часто это можно сделать со слов соседей или по меткам, установленным соответствующими службами. Ну, и в самих службах, если, конечно, они сами знают, где закопаны из трубы и кабели.
Надеюсь, у меня получилось объяснить некоторые возможные риски и неприятности, с которыми может в перспективе столкнуться покупатель земельного участка. Направления, в которых следует их искать, мы тоже рассмотрели.
Конечно, это не все, что нужно иметь в виду при поиске земельного участка для покупки. Как выбирать участки для строительства и с чего начинать, я достаточно подробно рассказывал тут, тут и тут. Если вы занимаетесь именно этим, написанное там может быть вам не менее полезно.
Ну, и традиционная ссылка на канал в телеграмме. И тут, и там много всего о недвижимости, а будет еще больше.
Удачи!
