На сегодняшний день собственники квартиры не могут выделить долю в жилом помещении, площадью меньше 6 кв.м. (изменения вступили в силу с 01.09.2022г.: поправки в Жилищный кодекс РФ, а именно ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» от 14.07.2022 № 310-ФЗ, так называемый запрет на регистрацию микродолей в жилых помещениях).
Сделки с долями в жилье, если в результате собственнику будет принадлежать меньше 6 кв.м. общей площади, запрещены. Такая сделка не может быть зарегистрирована в Росреестре, поскольку будет признаваться ничтожной.
Купить 1/100 квартиры площадью менее 6 кв.м. невозможно и продать посторонним людям унаследованную 1/20 долю квартиры менее 6 кв.м. тоже невозможно.
Вместе с тем, выделение доли квартиры площадью меньше 6 кв.м. возможно при:
⏺ наследовании жилья;
⏺ приватизации на нескольких человек, когда им могут законно принадлежать доли, которые в пересчете составят менее 6 кв.м. на каждого;
⏺ покупке жилья с использованием маткапитала, когда необходимо выделить доли всем членам семьи (доля была соразмерна по стоимости той части маткапитала, что приходится на члена семьи).
Если Вы собственник микродоли.
Это, например, может быть 1/20 доли квартиры площадью 3 кв.м. Распорядиться такой долей будет проблематично. Такую долю можно будет продать только другим дольщикам.
Микродоля может быть выкуплена только теми владельцами помещения, у кого с учётом этой доли площадь будет больше минимальной.
Можно продать несколько микродолей одновременно. Например, если у трех наследников доли по 3 кв.м. в квартире, то они могут продать их новому владельцу и он получит право собственности на 9 кв.м., вопросов к такой сделке ни у кого не будет и под запрет такая сделка не попадает.
Перед продажей долей третьему лицу необходимо предложить купить доли другому собственнику (дольщику) квартиры. Это называется преимущественное право покупки. Дольщики имеют приоритетную возможность получить в собственность все помещение (ст. 246, 250 ГК РФ).
Закон не лишают владельцев микродолей права собственности. Собственник микродоли может продолжать пользоваться микродолей и реализовывать другие правомочия собственника. Если же собственник микродоли злоупотребляет своими правами, то другим жильцам необходимо действовать в рамках закона:
- фиксировать все нарушения общественного порядка со стороны недобросовестного владельца доли;
- обратиться в правоохранительные органы и попытаться пресечь противозаконные действия во внесудебном порядке;
- признать микродолю малозначительной и осуществить принудительный выкуп её в судебном порядке.
Если речь все же об одной доле площадью 3 кв.м., то другие дольщики квартиры могут выкупить незначительную долю по суду, даже если это единственное жилье.
И в этой связи понятен конфликт интересов: дольщик 3 кв.м. хочет получить максимальную цену, а дольщик, владеющий остальными 60 кв.м. квартиры, хочет заплатить меньше. В этой ситуации у специализированной организации заказывается отчет о рыночной оценке доли в квартире. Такой отчет может заказать и тот и другой дольщик. Отчет об оценке будет принят судом в случае принудительного выкупа доли.
Принудительный выкуп незначительной доли осуществляется, когда одному из собственников принадлежит микродоля, он в квартире не живет, но и продавать долю не хочет.
При принудительном выкупе суд обязывает владельца микродоли принять деньги от владельца большей доли и оформить переход права собственности.
Суд при принятии решения учитывает следующие факторы:
👉🏻 Есть ли возможность выделить собственнику незначительной доли изолированное помещение соответствующей площади;
👉🏻 Есть ли у собственника незначительной доли намерение проживать в квартире в этом изолированном помещении и не причинит ли это неудобства другим собственникам.
Суд обяжет выплатить микродольщику компенсацию. Дольщику большей доли необходимо будет доказать в судебном порядке незначительность выкупаемой доли, невозможность ее реального выдела и отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества со стороны микродольщика-ответчика.
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ). На практике возможно проведение с микродольщиками-ответчиками расчетов с привлечением депозитного счета суда.
