Под вчерашней большой статьёй бурление мнений), и это здорово.
Комментариев много, что в целом радует, но с определённого момента уже не успеваю и не смогу всем и на всё ответить.
Но вижу и читаю всё, не сомневайтесь. И что-то наблюдаю снова рост нарушений в комментариях. Давно такого не было, и вот опять(...
Потому имею на сегодня важное сообщение для всех:
В очередной раз сообщаю всем уважаемым подписчикам: на канале принято, что обращаемся на вы, ведем себя культурно, вежливо, писать стараемся не только про горение кое-чего у вас (но даже и про это надо вежливо), а по делу и смыслам. Естественно, без ругани и мата, не важно - в чей адрес. И у меня, автора, есть имя. Андрей, очень приятно, будем знакомы - виртуально. Личное обращение по имени всегда предпочтительнее чем безличностное "автор", знайте это).
Не соблюли правила? - не отвечаю (просто "тыканье", например), а за более грубые нарушения буду удалять комментарий.
Ну а теперь про собственно городскую недвижимость.
Подписчица Лисия написала пост по итогам этой свежей публикации, что под ссылкой выше здесь, а я хотел бы ответить и поделится кое-чем.
Лисия 🦊, спасибо за комментарий и ваше мнение.
Больница бытия
Да, все подобные графики, как приведённые в статье, в чём-то это некая средняя температура по больнице. Ну, что имеем, с тем и приходиться работать). Тем не менее, даже в таких многое порой показательно.
Тенденция нарастания "разрыва" между ценниками в ОЗ и ВЗ налицо.
Вот что важно. Это впервые у нас так за всю историю страны, за многие десятилетия, и это обращает на себя внимание. И я на это обращаю и ваше внимание.
Это явно реально искусственная, не-рыночная ситуация. И она уже очень похожа на "перезревшую". То есть это тот самый всеми "любимый" "совино-глобусный" показатель.
Да, я могу и ошибаться. Но есть уже опыт двух десятилетий в российском управлении и в бизнесе. Были и ошибочные прогнозы, да, за эти пару десятков лет.
Но я бы не сидел на своими руками и мозгами устроенной для себя "пенсии в 45", и с тем, что я имею, если бы я ошибался часто и/или в ключевых вещах и моментах.
Когда натягивают то, что хотелось бы, на то, что и ещё плюсом желается вопреки всему объективно этому противоречащему, это явно "не зайдёт" в конечном итоге. Где-то, да что-то порвётся. Ну или сплющится. Это никогда не может закончиться тем, чтобы это натягивание прошло успешно. Нигде и никогда ранее не было такого. В мире. Не только у нас.
Вот наверное никак не понятно, пока я не скажу прямо, чётко, в лоб и конкретно:
Сегодня рынок новостроек у нас идёт ровно против законов и правил работы любого рынка.
Это не впервые в мире происходит. У нас тут в этом смысле девелоперы-зрястрои вовсе не уникальны. Желающих "обмануть" какой-либо рынок и всех прочих на нём - всегда полно. Наши лобби, банки, застройщики - не уникальны в этом. Капитализмус весь так и работает.
Но это у нас уже слишком "чудесато" при этом, даже для капитализма, тем не менее. Застройщики вроде бы как "крепятся" и держатся за свои ценники, а при этом, как вынуждены признавать эксперты рынка по сообщениям, например, РИА Новости Недвижимость:
Площадь всех лотов на рынке новостроек продолжала в 2023 году расти, а спрос по-прежнему имеет общую тенденцию на сокращение. И при этом мы как бы говорим - всё отлично, у нас всё хорошо, работаем по-старому.
Ну не чудеса ли в решете? Жаль, одна проблема есть.
Все прежние подобные мировые "чудесатости" заканчивались в конечном итоге плохо для игроков и потребителей в том числе. Вот в чём вопрос.
А не в том, вангую ли я кризис, снижение ценников, то да сё. И на чьей я стороне "выступаю". Сторона - есть. Но она - моя собственная.
Ну, может, конечно, у нас, и именно в новостройках, теперь это будет впервые в мире? Я так не считаю - нет объективных показаний к этому.
Если же у вас есть такое впечатление, знание, откровение - расскажите всем.
Рынок, компания, человек
"Если бы автор писал про элитную недвижимость, я бы согласилась. Да, она просела,"
- да всё просело, просело всё "в этом мире бушующем"). Не только элитка. Ну это очевидно же. В рынках если нет роста, то уже - падение. Третьего не дано. Так устроен мир, рынки, компании. В отличие от людей, например.
Любой человек - так называемая "мягкая" структура. А компания - довольно жёсткая должна быть, по определению её задач. Гибкая, но - жёсткая. Иначе не выжить. Когда ты не гибок - ты не выживаешь. Но и когда ты не жёсткий, а аморфный, то тебя также съедят. Это надо поглубже и подробнее объяснять, но пока не буду, как-нибудь позже вернёмся к этому.
Кроме того, человек при необходимости может быть статичным. Компания и рынки - нет. Остановился - не выжил в конечном итоге. Надо двигаться постоянно. Человек может сесть или лечь - и долго оставаться в этих позициях, даже вообще без движения. Компания и рынки - нет. Движение должно быть во всём. Не важно - куда. Вверх, вниз, вперёд, назад, вбок. И реакция важна. Живая реакция на изменяющиеся реалии. Адекватная ситуации и скорости происходящего.
А если ты "заморозился" и не даёшь именно вот объективную обратную связь на происходящее, то ты - всё. Не сегодня, не завтра, так позже.
А у нас у многих компаний в стране вообще известный принцип: "Да, пусть мы загнёмся, но ты загнешься первым, и сегодня, а я только завтра, иго-го, поскакали". Как будто это будет реальная победа. Победа может и будет, но со странным привкусом... И ненадолго.
Человек видит в основном только то, что ему хочется, что кажется "правильным", пока не научится смотреть более широко, полно, осознанно, ясно. А люди в компания - тоже человеки.
Что касается собственно того что у нас в МКД зовётся элитной недвижимостью...
"Элитка" вообще, судя по разговорам в моем бизнес-окружении, сейчас не продаётся, если сразу на старте ей не делают реальное ополовинивание ценника. Ну или хотя бы треть не режут для начала размышлений. Ведь у людей с деньгами нет проблем проверить реальную историю и "наполнение" объекта, это вам не ЦИАН и Авито с прочими.
И это уже целый отдельный "бизнес" - прикупить что-то этакое, но подешевле, пользуясь моментом. По моим оценкам все остальные потенциальные покупатели чего-то более-менее элитного сидят пока вообще не здесь, и им недвижимость в России малоинтересна сейчас.
Элитная недвижимость как раз не показательна сегодня. Да и за неё не стоит и переживать.
Известное правило бизнеса что нам говорит?
В любой кризис богатый - богатеет, бедный - беднеет.
Они там в элитках своих и без остальных разберутся, я не сомневаюсь. Так показывает практика.
А показателен именно весь нижний" подвал рынка со всем его порою откровенным "барахлом", выдаваемым за "качественное" жильё.
Теперь, на рынке покупателя, что-то уж совсем "барахлистое" уже очень тяжеловато продавать.
Потому сейчас и ПИК, и Самолёт, и Донстрой, и прочие крупные девелоперы всё-таки вынуждены снижать ценники. И плюсом что-то ещё давать покупателям для стимулирования реальных сделок.
Да, в рублях это пока не похоже на "обвал". Но в ВЗ уже на это похоже. Это - раз. Во-вторых, уже сегодня, да и ранее были варианты купить что-то с реально серьёзным дисконтом, при этом что-то близкое к жизни или уже даже построенное. Хотя ещё и ещё раз повторюсь - если вы только не под мостом вынуждены "тусить" - я бы не покупал сейчас абсолютно ничего новостроечного. Ну и во времена высокой волатильности рынков, всех проблем, возможных будущих серьёзных траблов ввязываться в длинные истории - такое себе "удовольствие". Очень высок шанс ошибиться.
Я вообще сейчас отказываюсь понимать, как можно покупать все эти очереди в лифтовых, плесень на кривых стенах и криво залитые полы, например. А у других застройщиков есть "истории" и "повеселее" - с дырками и щелями в наружных стенах и протекающими потолками, например. И всё вот такое остальное. Плюс все эти "коморкинги"(с) и "евро-варианты". Назови гуано евро, и считай это "конфеткой". Ага.
Не понимаю и как покупает кто-то всякие какие-то "красивые картинки" из новостроечных брошюрок-"мурзилок" тех ЖК, которые кто-то, когда-то, с неизвестным (а скорее всего не очень, как минимум, качеством) и в неизвестные теперь, не прогнозируемые толком сроки якобы построит. Вы серьёзно там, уважаемые покупатели?
Это мне напоминает одну картину Васи Ложкина:
Ну, не будем о грустном. Хотя нет, ещё придётся).
Хотел бы ещё вот что донести до всех.
Для меня всегда важно соотношение реального баланса "цена-качество". Вспомнилось это тут под руку.
Потому что вот что ещё надо понимать:
У "гуано и палок" НЕТ ценника и цены
Вот это - на сегодня одна из главных мыслей этой моей публикации.
Было бы ещё ведь за что платить такие конские деньжищи порой...
Но даже чрезмерный ценник не самой важное в некоторых случаях.
Нужно понимать, что когда вы купили что-то подобное гуано-палковое, вы априори проиграли. У такого по-хорошему, по-правильному вообще-то нет цены. Это - реально "бесценно". Потому что даже ценности реальной почти никакой не имеет, не то что ценника. А у нас всё больше "копится" такого в общем навесе нераспроданного МКД.
Вы это без потерь не продадите. Жизнь в этом будет мучением. Улучшить многое (да большинство имеющегося и будущего гуано (а оно всплывёт, не сомневайтесь)) в этом вы не сможете, как не будете стараться - это и прочее - это минусы и минусы по всем "статьям". "Звёзд с не ба" и больших доходов вам это уже завтра не принесёт. Не те пока времена настали.
Сегодня кто хочет продавать - продаёт. Кому нужен выход в ОЗ-ВЗ. Кто не хочет - сидят, ждут. Кто хочет - покупает. Ну да, кто ж запретит. И это, казалось бы - нормально. Со стороны клиентов - да, обычная ситуация.
Но не отвечать на падение спроса падением ценников - это НЕ норма для игроков любого рынка. Тем более - пытаться повышать их.
А зрястройщики у нас всё продолжают "упираться" в этом в одной упряжке с банками. Хотят дождаться реального ступора в новостройках, выходит.
Общее и частное
"Поэтому корректными эти графики для обычного покупателя не будут,"
- ну никто по каким-то общим графикам не смотрит конкретную историю какого-то покупателя или продавца). Думать так - это ошибка.
Все вот "упёрлись" в таких ситуациях в придуманную "среднюю температуру по больнице". А это плохой, нерелевантный пример.
Предложу другую аналогию - это как по одному графику выздоровления больных понимать, что при прочих равных в больнице было раньше такой-то % выздоравливающих, а теперь он резко упал. На порядок.
Это вот скорее из этой темы. Говорит ли нам такое вот падение числа выздоравливающих в общем и среднем о каких-то явно назревших и ключевых проблемах в больнице? Да, говорит. А какой-то подъём чего-то другого также нам покажет важное и общее по больнице? Да, покажет. И не важно, что это кажется всё слишком "общо" и непонятно, и не конкретно.
" ... у меня есть знакомый, у которого было 2 млн в 2018 г. Тогда можно было студию в Подмосковье взять. Он ждал обвала цен, уверял что вот сейчас-сейчас,"
- это снова очередной пример типичной "ошибки выжившего".
Всегда было только вот так - ждали, и не дождались, мечтали - и "обломались", ой, как же страшно жить-то. Надо бежать и хватать.
Когда приводится пример чего-то, но без понимания всей картины, это не айс. Кажется, что только такое и было со всеми на рыке всегда. Нет. Это не так. Есть и обратные случаи.
Ваш знакомый попал в такой период, что ждал - и не дождался. Бывает и так. А ждал бы он в 2008-2009 - и дождался бы. И множество моих знакомых что когда ожидали, того и дождались, и тем и воспользовались.
И я в 2008 ждал, продав старое и сидя с ВЗ "на руках", а в 2009 дождался и взял новое гораздо ниже во цене. И повторил это после 2014. Потому что тогда случилось ровно то, что я предполагал и предсказывал.
Да, и после 2020, и после 2022 пока так не вышло - существенного падения в фиатных фантиках нашей валюты пока не было. Хотя без введения субсидированной ипотеки - было бы однозначно в 2020. Потому её и вводили, что понимали об этом и в руководстве страны. Плюс фактически закрыли глаза на довольно "мутные" схемы ипотек, которые и "вытянули" рынок в 2022 году.
Но теперь уже из инструментов (да и бюджетных денег) почти всё исчерпано на рынке. Что могло бы его далее "гнать" вверх. Или хотя бы поддерживать на столь высоких хаях.И в экономике ситуация не блестящая, скажем прямо.
И выходит так, что теперь весь российский рынок строительства жилья пытается дуть против ветра. Работать против рынка, а не в нём.
Ну, я продал всё свое инвестовое на пике в 2022, снова на ажиотаже, а теперь сижу в ВЗ и не покупаю. Только ОЗ докупил за 58,63, когда офишал был под 50. Всё. Почему в кризис вот так лучше сидеть с ДС на руках, я разбирал подробнее здесь.
А ваш знакомый не понятно, что хотел-то), сидя исключительно в ОЗ, и ничего не предпринимая. Сидя на матраце с ОЗ, ничего не высидишь, это было ясно всегда. Так что пример далеко не показательный.
Плюс кэшинг невеликий, ибо 2 млн рублей и тогда, и сейчас для московской агломерации - всё-таки "не те деньги". Особо и нечего было "высиживать", к сожалению. Это стартовый уровень регионов. Тем не менее, с 2018 года уже как минимум два раза можно было перекрутить конверт с парой ОЗ-ВЗ, и уже сидеть с суммой гораздо больше). А так - и не светило, и не светит. Ну, бывает и такое. И что)?
Срок или не срок?
Кстати, срок в 2-3-4 года - это иногда мало для недвижимости, чтобы произошло значимое движение на рынке. Она высокоинертна в своей основе. Хотя это бывает и на других рынках - такие лонги зависания.
Хотя вполне в некоторых ситуациях и недвижимость может "ускориться".
Поживём-увидим, куда зайдёт рыночек жилья дальше.
"Мы в России живем. Тут предсказания не работают))",
- ну, везде сейчас сложно с "вангованием". Кризис 2008 года не прекратился, не закончился, никуда не делся, продолжается, и 2014, 2020 и 2022 наложились на него сверху плюсом. И потому и "предсказания" порой может и не работают. Но всё это до какой-то границы. После которой неумолимо будет разворачиваться ситуация "отката".
👉 С одной стороны - да, мы живём в России, стране, в которой и с которой происходит много чего сегодня. Чего не было ранее очень давно. А чего-то и вообще никогда и не было, считай. И это тоже накладывает свой отпечаток и повышает волатильность и общую непредсказуемость.
👉 Но со второй стороны, рыночные законы и правила продолжают работать точно. Никто их не отменял, на другие не изменял. Это невозможно. Можно только всё дальше и больше оттягивать утрированную "резинку" виртуальной "рогатки". Которая позже просто больнее ударит.
Кто хочет действовать - пусть действует. Я всем таким уже выдал в прошлой статье под ссылкой в первом абзаце здесь "индульгенцию" на покупку и продажу))).
Но вот я бы посидел и подождал развития событий. Я уже писал - у нас будет в 2023 году ещё две неких важных "отсечки" по времени и общему пониманию ситуации:
Конец лета - начало осени и декабрь 2023 года. Многое станет яснее.
А пока я бы "включил" детский стишок: "Не ходите, дети, в Африку гулять".
Как и я писал ранее, и как пишут некоторые подписчики - запасаемся попкорном. Цирк с конями уже вовсю скачет, скоро время "трюков".
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк👍, комментарий и репост 📣 поможет развитию канала! Экспертный взгляд на недвижимость. Публикации - ежедневно. Присоединяйтесь✨!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто на канале впервые:
