Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту — важная процедура. Она подтвердит, что с объектом недвижимости, намеченным к покупке, нет каких-либо юридических проблем и защитит покупателя от риска остаться без денег и без квартиры в результате сделки.
Как правило, проверка проводится по определенному алгоритму:
1. ЛИЧНОСТЬ ПРОДАВЦА.
Проверяется общегражданский паспорт: не должно быть исправлений, вклеек, все оттиски и водяные знаки на месте. Если продавец менял имя/фамилию, должны быть документы, это подтверждающие. Серия паспорта должна совпадать с кодом города, в котором он был выдан. Коды городов можно узнать на сайте Управления Миграционной Службы РФ.
2. ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ОБЪЕКТ.
Из них можно узнать, кто, на каком основании и когда вступил во владение квартирой или ее части. Так покупатель удостоверяется, что продавец является собственником имущества с правом им распоряжаться.
Право собственности подтверждают:
- договор купли-продажи;
- договор долевого участия (при покупке новостройки);
- дарения;
- приватизации;
- ренты;
- свидетельство о праве на наследство;
- решение суда.
3. ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН.
В ней отражена вся история квартиры: из нее можно узнать, кто собственник, не наложено ли обременение на недвижимость, принадлежит ли она еще кому-нибудь, были ли по квартире судебные дела, аресты. Если в течение трех лет перед продажей ничего подобного с квартирой не происходило, можно не волноваться, что кто-то предъявит на нее права. Нужно тщательно сверить все указанные в выписке ЕГРН сведения с другими бумагами на квартиру.
4. БРАЧНЫЕ ОТНОШЕНИЯ ПРОДАВЦА.
Квартирой приобретенной в браке, можно распоряжаться только с разрешения супруга, которое заверяется нотариально. Обязательно следует проверять соответствие адреса квартиры и ее характеристик в разрешении тем, которые указаны в выписке.
Нужно учитывать, что даже при разводе супруги могут владеть недвижимостью совместно или по выделенным долям (по договору). В таком варианте при продаже квартиры одним из супругов, второй может заявить о нарушении своих прав в суд и оспорить сделку. Право на совместно нажитое имущество, которым является квартира, сохраняется за супругами в течение трех лет после развода.
Согласия на сделку не требуется, если второй супруг получил квартиру по завещанию или в дар.
5. СПРАВКА О ВЫПЛАТЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА.
Если ипотека выплачена, продавец предоставляет такую справку по форме банка и выписку из ЕГРН, в которой указано, что обременений нет. Если долг банку не выплачен, и покупатель готов принять обязательства продавца, это оформляется в банке, выдавшем ипотеку.
6. СПРАВКИ ИЗ НАРКОЛОГИЧЕСКОГО И ПСИХО-НЕВРОЛОГИЧЕСКОГО ДИСПАНСЕРОВ.
Нужны, чтобы подтвердить дееспособность продавца (если возникают сомнения в его адекватности). Их получает продавец при обращении в ПНД и НД.
7. ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ.
Иногда его требуют банки при выдаче ипотеки. В этом документе указаны все технические характеристики квартиры, план и экспликация. Нужно сравнить квартиру с ее планом, чтобы понять, была ли перепланировка помещений. Это важный вопрос, так как, если выяснится наличие незаконной перепланировки, то могут возникнуть сложности с получением ипотеки в банке или дальнейшей продажей такой квартиры. В техпаспорте неузаконенная перепланировка отмечается красными линиями.
Порой продавец приукрашивает действительность и называет площадь, чуть большую, чем есть. Из техпаспорта можно узнать точные размеры всех помещений — именно за этот метраж платит покупатель.
8. СПРАВКА ОБ ОТСУТСТВИИ ЗАДОЛЖЕННОСТЕЙ ПО ЖКУ И ВЗНОСАМ ЗА КАПРЕМОНТ.
Ее продавец получает в управляющей компании или в МФЦ. Оплатить коммунальные услуги обязан предыдущий собственник, а ответственность за неуплату взносов на капремонт возлагается на нового. Поэтому лучше подстраховаться и запросить необходимые документы у продавца.
9. ФОРМА 9.
Справку о регистрации по форме 9 можно получить в управляющей компании, МФЦ или на портале Госуслуги. Нужно получить обычную, которая содержит список зарегистрированных лиц на данный момент, и архивную, где перечисляются все, кто был зарегистрирован в квартире раньше. В Москве можно получить единый документ ЕЖД, где отражаются все нужные сведения.
Следует тщательно проверить временно выписанных. По возвращении такие люди могут потребовать восстановления права на проживание. Также в справке будет видно, нет ли в квартире зарегистрированных несовершеннолетних, которые должны сниматься с регистрации вместе с родителями. Если ребенок имеет долю в продаваемом жилье, сделка совершается только с разрешения органов опеки.
10. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ МАТКАПИТАЛА.
Нужно выяснить у продавца прибегал ли он к использованию мат.капитала при покупке данной квартиры. Его слова подтвердит справка из Пенсионного Фонда. Покупать такую квартиру можно только в том случае, если продавец наделил долями всех членов семьи до продажи. Для сделки будет необходимо получить согласие органов опеки.
11. НАСЛЕДСТВЕННЫЕ ДЕЛА.
При покупке квартиры, полученной по наследству, всегда есть риск, что объявятся другие наследники и попытаются оспорить сделку через суд. Они могут это сделать в течение трех лет с того момента, как узнали об открытии наследства.
12. СДЕЛКА БЕЗ СОБСТВЕННИКА ПО ДОВЕРЕННОСТИ.
Рискованный вид сделок, так как доверенность можно подделать или она может быть отозвана на момент сделки с квартирой. Проверить доверенность можно, посетив сайт нотариальной палаты РФ. При покупке по доверенности нужно тщательно проверять документы продавца, его полномочия, сверять личные данные с теми, что указаны в доверенности.
13. БАНКРОТСТВО.
Если продажа имущества осуществляется банкротом, то сделка может быть оспорена в суде конкурсным управляющим.
Существует распространенное заблуждение, что при выдаче ипотеки банк сам проверит все, что нужно. Но банк интересует, прежде всего, ликвидность объекта, под который он выдает кредит — то есть как быстро он сможет продать квартиру в случае каких-либо неблагоприятных событий. А если сделка будет признана недействительной, от обязанности выплатить банку долг покупатель не освобождается.
То же самое касается нотариусов: они проверяют те сведения, которые находятся в официальных базах. В большинстве случаев, смотрят правомерность проведения предыдущей сделки, а разбираться в семейных перипетиях продавца, судебных спорах нотариусы не обязаны.
______________________
Каждая сделка с недвижимостью не похожа на другую. Чтобы снизить риски могут потребоваться и дополнительные документы. Покупая квартиру нужно быть предельно внимательными и не принимать на веру слова продавца — все должно быть подтверждено документально. Следует проверять оригиналы или копии, заверенные нотариусом, внимательно читать документы, сверять все сведения в бумагах, задавать вопросы при малейших сомнениях.
Проверить квартиру на юридическую чистоту можно и самостоятельно, но в этом случае вам придется досконально разобраться в том какие документы попросить у продавца, в какой момент сделки и как проверить их достоверность. Надежнее доверить эту работу тому, кто занимается сопровождением сделок с недвижимостью профессионально и знает все подводные камни процесса. Специалисты Summus Estate помогут разобраться во всех тонкостях покупки квартиры, проверят ее юридическую чистоту и подскажут, как избежать возможных рисков.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.
