Всем привет! Сегодня мы хотим с вами поделиться собственным опытом сдачи квартир в аренду и рассказать как нам удаётся сдавать свои квартиры быстро и на длительный срок. А также рассмотрим 5 основных ошибок при сдачи квартиры в аренду, совершив которые вы рискуете столкнуться как с "простоями" квартиры, так и необходимостью делать ремонт после съезда арендаторов.
Свою первую студию под аренду мы купили почти 10 лет назад. За эти 10 лет в ней сменилось всего лишь 5 жильцов - в среднем, каждый жилец арендует эту студию в течение плюс минус 2-ух лет. При этом, при каждой смене арендатора, "простои" квартиры не длились более одной недели. Более того, после каждого арендатора квартира (ремонт, мебель, техника) оставалась в хорошем состоянии.
С остальными нашими квартирами ситуация примерно такая же. После этих слов так и хочется трижды плюнуть через левое плечо и три раза постучать по дереву - "тьфу-тьфу-тьфу, стук-стук-стук".
Если вы думаете, что это нам просто везёт в этом, то вы ошибаетесь. Мы не привыкли уповать на удачу, нам с мужем скорее характерно заранее всё просчитывать и принимать взвешенные решения в любых вопросах, в том числе и при сдачи квартиры в аренду.
За всё время, которое мы сдаём свои квартиры в аренду у нас выработалась определённая стратегия нашего поведения как арендодателей, которая и позволяет нам без особого труда и усилий получать регулярный рентный доход со своей недвижимости (тьфу-тьфу-тьфу, стук-стук-стук).
В данной статье мы хотим представить вам стратегию своего поведения как арендодателей, параллельно рассмотрев главные ошибки большинства арендодателей, которые сталкиваются со сложностями при сдаче в аренду своей недвижимости.
Местоположение
Первая ошибка берёт своё начало ещё на этапе выбора квартиры под аренду. Желание купить квартиру побольше, заплатив при этом меньше, часто приводит к тому, что неопытные "рантье" покупают полноценную 1-2 комнатную квартиру на окраине или в пригороде, против того, чтобы за те же деньги купить студию в районе с развитой инфраструктурой и высокой плотностью населения.
Ключевая ошибка здесь заключается в том, что 1-2 комнатная квартира на окраине или в пригороде никогда не будет сдаваться в аренду по цене такой же квартиры в центральном или просто развитом районе. Даже если вы сделаете в ней дизайнерский ремонт, даже если обставите её всей мебелью, техникой, посудой и т.д. По цене сравнимой с аналогичными квартирами в развитых районах вашего города - сдать её будет практически невозможно.
Стоимость аренды больше зависит от местоположения, а не от площади квартиры и её наполненности. Площадь квартиры, количество комнат, наличие мебели, техники и т.п. - играют вторичную роль в ценообразовании рынка аренды жилья, а местоположение - первичную роль. При выставлении цены стоит исходить, в первую очередь, из аналогичных предложений в том же районе/микрорайоне/ЖК/доме.
При покупке своих квартир под аренду мы всегда останавливали свой выбор на тех объектах, которые находились в районах с высокоразвитой инфраструктурой, изобилием в районе рабочих мест и удобной транспортной развязкой.
Да, ориентируясь на эти критерии - во все разы мы смогли себе позволить только студии до 33 кв.м. каждая. Однако, каждая из них приносит доход ничуть не меньший, чем смогла бы принести 1-2 комнатная квартира на окраине города или в пригороде. Более того, желающих снять доступное жильё в развитом районе (к доступному жилью как раз-таки и относятся студии) всегда было, есть и будет в разы больше, чем желающих снимать жильё на окраине или в пригороде. При этом для себя квартиру - для жизни - мы купили на окраине города и видели в чатах своего района - как люди пытаются сдать квартиры за копейки (по сравнению со средней стоимостью аренды в развитых районах).
Площадь и планировка
Следующую ошибку часто допускают при выборе именно студий под сдачу в аренду. Многие даже не думают о том, что студия студии - рознь, даже если у них одинаковая площадь. Так, студии одного и того же метража могут быть в форме куба, могут быть вытянутыми и прямоугольными. В некоторых студиях предусмотрено зонирование, в некоторых нет. У некоторых студий есть балкон/лоджия, у некоторых нет.
При выборе студии под аренду, будущему арендодателю стоит обращать внимание не столько на площадь, сколько на планировку маленькой квартиры. Удачная планировка студии способна скрыть её главный недостаток для потенциальных платёжеспособных арендаторов - площадь.
Сугубо на наш взгляд, самая неудобная планировка студий - это вытянутые прямоугольные студии. В таких студиях очень сложно визуально расширить пространство и отвести достаточно места под зону кухни и полноценной кровати, которую в данном случае, практичнее будет заменить диваном.
Немного удобнее выглядят студии в форме куба - в них и для кухни места достаточно и есть возможность выбрать подходящее спальное место - прекрасно впишется как диван, так и кровать.
Лучший вариант планировки студии - это студия с предусмотренным зонированием жилого помещения, желательно прям от застройщика. Такая студия позволит арендодателю не заморачиваться с такими вопросами как: сколько места отвести под кухню, где предусмотреть зоны хранения, ставить дополнительное спальное место или нет и т.д.
Мы всегда выбирали последний вариант планировки своих студий. Все они примерно одинаковы: имеют выделенные зоны кухни, прихожей, гостинной и нишу под спальное место и небольшой гардероб. Плюс есть балкон, не граничащий с соседями.
Да, такие студии немного дороже чем обычный куб или вытянутый прямоугольник, но и сдаются такие студии намного лучше и, соответственно, дороже.
Ремонт, мебель и техника
Ещё одна ошибка неопытных арендодателей связана с "начинкой" жилого помещения. Здесь зачастую можно увидеть 3 крайности:
1) наплевательское отношение к ремонту, мебели и технике;
2) акцент на современный ремонт, дорогую мебель и технику;
3) ремонт, мебель и техника на свой вкус и цвет.
Кратко разберём эти крайности и начнём с наплевательского отношения. Многим арендодателям свойственно заблуждаться в том, что людям важна крыша над головой, а ремонт, мебель и техника - не имеют значения. Это может быть так, если вы согласны на то, что арендатор, в счёт арендной платы, сделает ремонт, поменяет мебель и закупит/заменит необходимую технику. В противном случае, вы сможете сдать свою квартиру только с дисконтом, т.е. дешевле, чем она могла бы стоить.
Так, квартиры с "бабушкиным" ремонт, старой мебелью и минимальным количеством бытовой техники сдаются дешевле, чем могли бы сдаваться. Ну и самое главное: платёжеспособные, адекватные и чистоплотные арендаторы предпочтут платить больше, но жить в квартире с приличным ремонтом, удобной мебелью и исправной необходимой им техникой.
Если арендатору не важно состояние ремонта, мебели и техники в арендуемой им квартире, то возникает вопрос о чистоплотности арендатора.
Следующая крайность - акцент на современный ремонт, дорогую мебель и технику. Здесь не стоит забывать, что даже у самых чистоплотных и ответственных арендаторов отношение к вашей квартире никогда не будет как к своей собственной, что, так или иначе, с течением времени будет отражаться и на ремонте, и на мебели, и на технике.
Покупая в арендную квартиру, например, дорогую кухонную плиту - не рассчитывайте на то, что арендатор сохранит её внешний вид в отличном состоянии - вряд ли он будет чистить духовку, после каждого приготовления пищи. Клея очень качественные и дорогие обои - будьте готовы, что при съезде жильца вы можете обнаружить на них следы от когтей животных или неотмываемые пятна от еды.
И последняя крайность - сделать всё в арендной квартире на свой вкус. Помните: "На вкус и цвет - товарищей нет". Если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду, то зачем в ней делать тот ремонт, который нравится вам? Зачем в неё покупать ту мебель, которая нравится вам? Зачем покупать ту техникой, которая вам кажется необходимой для жизни?
Не каждый арендатор согласится жить длительное время в квартире с ярко красными/синими/зелёный/и т.д. стенами, с кучей кресел, шкафов, сервантов и т.д. или с кладовкой полной непонятной бытовой техники.
Наша позиция по отношению к ремонту, мебели и технике в арендных квартирах проста: ремонт должен быть нейтральным и практичным - мы используем качественные обои под покраску с выраженным теснением, окрашивая их в светло-светло-серый оттенок - качественные обои под покраску устойчивы к царапинам и спокойно переносят 10 циклов покраски. Мебель покупаем Б/У, но в очень хорошем и полностью исправном состоянии, также поступаем и с техникой. Из мебели в своих квартирах предоставляем: прихожая, кухня, обеденная группа, диван+кровать, гардеробная зона, рабочий стол+стул. Из техники: кухонная плита, холодильник, чайник, стиральная машинка, телевизор. Всё остальное, если что-то ещё требуется арендаторы - приобретается за его счёт, при съезде, что сам купил, то и забирает с собой.
Поиск и выбор арендаторов
Переходим, пожалуй, к самому интересному - где найти и как выбрать платёжеспособных, ответственных и чистоплотных арендаторов? Сразу скажем: если вы для сдачи своей квартиры обращаетесь в агентство или соглашаетесь на сотрудничество с ними, то вы играете в "русскую рулетку" - повлиять на вероятность найти хорошего арендатора вы будете не в силах.
Лично мы, сдавая свои квартиры в аренду, стараемся избегать агентов и тщательно сами выбираем потенциальных арендаторов. Для поиска арендаторов мы используем местные группы/сообщества по аренде квартир в социальной сети - в VK. В этих группах/сообществах объявление об аренде от собственника - на вес золота для арендаторов. Мы делаем качественные, понятные и красивые фото квартиры, описываем в объявлении все детали (улица, дом, этаж, площадь, планировка, мебель, техника, кому сдадим, стоимость, ком.платежи) и публикуем своё объявление в данных группах/сообществах.
Важно: мы не указываем свой контактный номер телефона, а просто открываем личные сообщения. Из написавших потенциальных арендаторов мы начинаем выбирать, кому будем показывать квартиру, а кому нет. Путём переписки с заинтересовавшимися выясняем у каждого следующие моменты: кто планирует жить и как долго планируют снимать. Как правило, нам этого достаточно для того, чтобы у нас сложилось первое впечатление о человеке (манера письменной речи может о многом сказать - неадекваты сразу себя выдают). Выбрав по переписке самых, на наш взгляд, адекватных потенциальных арендаторов, мы им назначаем день и время в порядке очерёдности (очерёдность выстраиваем по симпатии).
Благодаря такому подходу, день показа проходит быстро и спокойно - не приходится тратить своё время на агентов с их "кучей" клиентов и неадекватов. Как правило, первый-второй потенциальный арендатор соглашается снять квартиру и подписывает договор аренды, до остальных очередь просто не доходит.
Поведение арендодателя
Последняя ошибка, которую мы сегодня разберём - это поведение арендодателей по отношению к арендной плате и по отношению к арендаторам.
Начнём с арендной платы. Некоторые арендодатели настолько жаждут получить максимальную прибыль от сдачи своей квартиры в аренду, что при каждом удобном случае поднимают стоимость арендной платы. Жадность и неопытность таких арендодателей мешает им понять, что рынок аренды жилья - динамичен: сегодня стоимость аренды может расти, а уже завтра может начать падать. После поднятия стоимости аренды для своего арендатора, спешат ли арендодатели снижать эту стоимость своему арендатору, когда аренда начинает дешеветь? Как правило, никто ничего не снижает, если человек уже живёт в квартире. Как ведёт себя арендатор, которому в прошлом месяце повысили арендную плату, а уже в этом месяце он видит, что точно такие же квартиры сдаются дешевле? Правильно - съезжает! В результате, арендодатели, которые за каждым движением рынка аренды вверх, поднимают стоимость аренды своим арендаторам, часто оказываются в ситуации, что от них съезжают арендаторы каждый раз, когда средняя стоимость аренды начинает падать. Такое поведение и жажда получить максимальную прибыль не приводит к стабильности и доставляет лишние хлопоты со сдачей квартиры в аренду.
Лично мы поднимаем стоимость арендной платы только тогда, когда видим, что текущая стоимость, по которой у нас арендуют квартиру на 5-6 тысяч ниже, чем текущая рыночная стоимость. При этом мы поднимаем арендную плату ни на эти 5-6 тысяч, а на 2-3 тысячи максимум, закладывая ожидания снижения рынка аренды жилья. Да, при таком подходе мы теряем небольшой процент в доходе от своей недвижимости, однако, взамен мы получаем стабильность и долгосрочную аренду. Ни из одной нашей квартиры ни разу не съезжали арендаторы по причине того, что аналогичные квартиры в этом районе стоят дешевле. Обычно наши арендаторы съезжают в связи с покупкой собственного жилья, переезда в другой район/город или в связи с рождением ребёнка (переезжают в 2-комнатные квартиры).
Говоря о поведении арендодателей, стоит сказать и пару слов о, казалось бы, очевидных вещах: постоянные проверки своих арендаторов, частые к ним визиты, звонки без повода, необоснованные упрёки, требования и т.д. - приводят к тому, что арендатор съезжает, а арендодатель, рано или поздно, рискует оказаться в чёрном списке арендодателей, который (список) может гулять по сети, в популярных группах/сообществах об аренде недвижимости. Оказавшись в таком списке, сдать квартиру адекватным жильцам станет чуть-чуть сложнее. При всём при этом, это не значит, что надо быть мягким, добрым и "пушистым" арендодателем. Надо уметь своевременно и жёстко реагировать на задержки оплаты и аргументированные жалобы соседей.
Мы, например, никогда не позволяем жить в долг в своих квартирах - одно дело, когда у нас просят отсрочку платежа на неделю, другое дело, когда просят подождать дольше. Мы не ждём оплату дольше, чем одну неделю, нет денег - съезжайте и точка! Никогда нельзя позволять своим арендаторам жить в долг - когда-нибудь могут кинуть вас и съехать! И никогда, никогда и ещё раз никогда не заселяйте арендатора в свою квартиру, если он не готов оплатить аренду в день подписания договора! Такие люди есть, они будут слёзно вам клясться, что заплатят через 2-3 дня, а сегодня им ночевать негде и т.д. В итоге, они вас кинут! Обязательно кинут!
Ну что ж, на этом предлагаем на сегодня закончить. Если вам есть что добавить - пишите комментарии! Если статья была вам полезна или просто понравилась - ставьте лайк и подписывайтесь на наш канал! До новых встреч, всем пока-пока!
___________________________
Ранее мы уже публиковали статью, в которой разбирали ряд нюансов при инвестициях в жилую недвижимость. Рекомендуем ознакомиться, если пропустили:
Чтобы не пропускать наши новые публикации на всех наших каналах, предлагаем вам подписаться на наш Telegram-канал, где мы вас обязательно уведомим о новых публикациях.
