Первичный рынок жилья элит-класса в Москве начал развиваться еще в середине 1990-х годов. Тогда в центре стали строить клубные дома для избранных, с настоящим отбором по социальному статусу и жизненной философии. «Кастинги» быстро отправились в прошлое.
В середине 2000-х годов часть высокобюджетных новостроек укрупнилась и переместилась за пределы не только ЦАО, но и ТТК, а иногда даже МКАДа. Так из элитного сегмента выделился более доступный - премиальный. Сегодня они существуют параллельно, и каждый имеет свою покупательскую аудиторию.
Элитной теперь считается недвижимость с самыми исключительными характеристиками, и цены в этом классе более чем в два раза выше, чем в премиальном. По данным агентства «Бон Тон», квадратный метр в премиум-классе в среднем стоит 800 тыс. рублей против 2 млн в элит-классе. Такая стоимость объясняется непременным наличием определенных опций, которые и делают его эксклюзивом. Расскажем о пяти главных критериях элитного сегмента.
Критерий первый – исторический центр
К самым значительным отличиям элитных новостроек от премиальных относится локация. Это не просто Центральный округ, а, по словам президента AREA Дениса Попова, внутренняя часть Садового кольца. Престижность комплекса традиционно измеряется близостью к Кремлю. Новостройки элит-класса возводятся около знаковых или исторических мест города, уточняет управляющий директор компании «Бон Тон» Валерия Цветкова.
К примеру, «Галс-Девелопмент» построила элитный комплекс «Театральный Дом» на Поварской улице. До Кремля оттуда порядка 800 метров.
Критерий второй – клубный формат
Важный момент – формат проекта. Высотных новостроек в историческом центре нет, этажность здесь ограничена в соответствии с принципом: «Не строить здания выше, чем те, что вокруг».
Но и сами дома не должны быть крупными. «Участки в центре предполагают камерность, сохраняют атмосферу тихого центра с малоэтажными зданиями», – поясняет партнер, региональный директор департамента городской недвижимости компании NF Group Андрей Соловьев. Поэтому объекты де-люкс представлены преимущественно клубными домами, обеспечивающими максимальную приватность жителей.
Более крупные комплексы также появляются, но состоящие из отдельных клубных домов. Так, в Замоскворечье, на Космодамианской набережной, строится клубный дом «Космо 4/22». В двух корпусах только 81 апартамент, а значит, на этаже могут встретиться не больше четырех соседей.
Для усиления безопасности территория комплекса обязана быть оснащена системами видеонаблюдения и контроля доступа, а вход и паркинг - контролироваться собственной службой охраны.
Критерий третий – архитектура и отделка
Премиальные комплексы обычно строят по проектам именитых бюро, отмечает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Но только в создании элитных проектов участвуют всемирно известные архитекторы и дизайнеры.
В Москве высококлассные комплексы нередко имеют в своей основе исторические здания и строятся с применением реставрационных методов. Так, в квартале «Театральный Дом», который ГК «Галс-Девелопмент» возвела на Поварской улице, были восстановлены фасады доходных домов конца XIX века, построенных в стиле неоклассицизма по проекту архитекторов Николая Струкова и Виктора Гартмана. Были восстановлены старинная кирпичная кладка, лепные карнизы и различные декоративные элементы.
При работе над фасадами элитных домов обязательно используются благородные и натуральные материалы: камень, дерево, металл и т. п. Материалы и инженерия высокого уровня, от известных производителей, подчеркивает Валерия Цветкова.
Инженерное оснащение новостроек в высокобюджетном сегменте включает многоступенчатые системы очистки воды и воздуха, центральное кондиционирование, приточно-вытяжную вентиляцию. Если лоты сдаются с отделкой, то, как правило, «в комплект» входит система «умный дом».
Благоустройство внутренней территории также находится на очень высоком уровне. Беседки, сад или даже небольшой парк с фонтанами, арт-объекты – все это признак элит-класса.
Один из таких парков создали во дворе комплекса «Театральный Дом». Здесь на 10 сотках растет 914 различных растений, 750 из которых – это деревья и кустарники. Подробнее о парке мы рассказывали в статье «Маленький сад в большом городе».
Для жителей «Космо 4/22» на уровне первого этажа будет разбит «тайный сквер» — зеленая зона отдыха со скульптурными арт-объектами и тенелюбивыми растениями.
Критерий четвертый – паркинг
Отдельно стоит остановиться на паркинге. Для проектов уровня де-люкс, отмечает Андрей Соловьев, коэффициент обеспеченности машино-местами составляет в среднем 1,9, для премиальных – 1,3.
Девелоперы идут на все, чтобы разместить паркинг даже в реконструируемом доме, поэтому в центре не редки механизированные парковки и услуги валет-паркинга. Иногда для повышения привлекательности проекта и соблюдения требований к классу застройщики предусматривают, например, альтернативные варианты: наземный паркинг, паркинг в бизнес-центре в аренду.
Новые тренд - наличие собственных зарядных станций для электрокаров. Такими, например, оборудуют двухуровневый подземный паркинг «Космо 4/22». Разумеется, будет и бесконтактный доступ, и система распознавания номерных знаков, видеонаблюдение и четкая навигация.
Критерий пятый – планировки
Отличия, конечно, касаются и самих квартир. На этаже может быть расположено максимум 2-4 лота, считает Валерия Цветкова. Предусмотрено больше вариантов с тремя и более спальнями и минимум «однушек», сами помещения также просторнее.
Средняя площадь квартир и апартаментов в премиальных проектах Москвы, добавляет Анна Раджабова, составляет 78,5 кв. метра, в элитных – 158,4 кв. метра. «Зачастую создаются определенные «фишки» проекта, появляются эксклюзивные форматы, подчеркивающие статус владельца», – поясняет Андрей Соловьев.
Например, в «Театральном Доме» апартаменты на верхних этажах дополнены открытыми террасами на крыше и оборудованы дымоходами для установки каминов, а в «Космо 4/22» высота потолков в пентхаусах достигает 7,6 метров, что позволяет сделать апартаменты двухуровневыми. А с открытых террас здесь можно любоваться высоткой на Котельнической набережной, Кремлем, парком Зарядье и гладью Москвы-реки. Больше узнать об этих проектах можно на сайте застройщика «Галс-Девелопмент».
Эксклюзивность касается абсолютно всех аспектов проекта, и под маркой элитного дома не получится подать премиальный. Никакой маркетинг не сможет компенсировать недостатки.
