Известный депутат Государственной думы Александр Хинштейн, председатель парламентского комитета по информационной политике, информационным технологиям и связи, сегодня утром в очередной раз высказался о том, что застройщиков нужно обязать строить за их счёт всю инфраструктуру в новых микрорайонах, где они возводят свои ЖК из МКД.
Ну, снова-здорова
На первый взгляд кажется, что это - полностью благое намерение. Ну, по большей части так и есть. Инфраструктура нужна, конечно. И кто давно подписан на канал, знает про моё отношение к застройщикам в целом. Довольно нелицеприятное, скажем прямо.
Но тут есть определённый, очень важный нюанс, в части желания повесить всю инфраструктуру только на девелоперов. Но об этом ниже. В связи с этим я вспомнил уже довольно давний комментарий от одной из подписчиц канала, где также среди прочих был затронут и этот вопрос:
Насчёт "близко к сердцу" и "в штыки" я уже отдельно в ветке отвечал, что такого и в помине нет, ничего подобного, потому особо повторятся не буду. Но хотел бы, чтобы у всех на канале не было в этом сомнений.
Но вот среди прочего хотел бы рассказать о том, что отмечено как 4-й пункт в комментарии. И в остальных подпунктах.
Что я об этом думаю и как вижу некоторые сложившиеся практики на рынке жилой недвижимости и в стране в целом.
Напомню "историю вопроса":
Разговор шёл о том, что авто и квартиры дорожают всегда, и это вот так и есть. А почему так - да потому, что есть на то определённые причины. И всё. Значит, будет дорожать. И деваться некуда. И так вот оно всё и произошло.
Если перефразировать коротко - по мнению подписчицы цена на квадратные метры в новостройках высокая, в частности, потому что:
📌Затраты на инфраструктуру и благоустройство туда закладывают. И я ещё добавил бы, конечно же - на инженерные коммуникации, связанные с возводимыми МКД.
📌Дополнительные "обвесы" дополнительных опций на квартиры теперь "навешивают", как это с новыми автомобилями у дилеров происходит, .
📌Если сейчас по сниженным ценам продашь квартиру, как новую для продажи в будущем на меньшие деньги построишь? Подразумевается - если есть инфляция, и цены на всё растут.
Попробую высказать свои мысли и ответить на это. И кроме, того хочу рассказать свои реальные истории из жизни, что делают компании порою в действительности, на самом деле, чтобы "сократить расходы и корректировать доходы" в каких-то кризисных ситуациях.
Пойду по порядку подпунктов.
Но только сразу скажу - если есть проблема у застройщика, то это - его проблема. Вот из этого бы надо исходить. Это бизнес, детки. В бизнесе можешь как и больше "обычного" уровня заработать, так и полностью прогореть, "вылететь в трубу".
Продал ранее дёшево? Ну и что, сделаешь по новым ценам чуть меньше бетонометров. От этого никто ещё не "умирал". Компании далеко не из-за этого банкротятся в основном, это научно установленный факт про бизнес.
1.
Что начинают делать в первую очередь компании в сложные для них времена?
Я не говорю сейчас о том, так плохо или хорошо делать, правильно или нет так поступать. Так - делают.
1.1. Как раз стараются именно корректировать поступление доходов. Стимулировать это. У всех всё по-разному, но в целом есть и много сходства. Нельзя допустить кассовый разрыв в компании. Нельзя или очень нежелательно просрочить выплаты банкам. Что делаем для этого? Активизируем продажи, в том числе - через снижение цен.
1.2. Но реально в первую очередь в любой компании режут "косты" - снижают расходы. Останавливают и отключают цеха. Распускают и увольняют работников. Снижают закупки. Уменьшают выпуск товаров. Задерживают выплаты поставщикам и всем прочим.
Видим ли мы это всё у застройщиков? Что-то - да, что-то - нет. Новых проектов запущено на 10-20 % больше в 2023 году, чем в прошлом, на начало года, по данным из разных источников. Но сам глава Минстроя Ирек Файзуллин недавно сказал как минимум о 10 % прироста, которые таким образом фактически "признал".
Таким образом смотрим: тяжёлые времена, спрос обвалился, что делают застройщики сегодня? Наращивают (а не снижают "выпуск товаров"), удерживают или даже местами повышают цены на товар (сейчас не говорим про скидки, которые до сих пор есть до 30 %, но это на "неходовой", зачастую проблемный товар. Или ещё просто вообще не существующий в реальности товар.
Так ли должен "отвечать на вызовы" стройбизнес? Нет, не так.
Ценники не скидываются активно, чтобы сделать реально больше продаж, восполнить эскроу счета, пополнить свои оборотные средства.
Значит, не так уж всё и плохо у застройщиков сегодня. Квартиры стоят пустыми, и превращаются в нежилое "старьё". Но ценник не снижается.
Ну, тоже вариант. Имеет место быть. Посмотрим, к чему приведёт.
2.
"Авто дорожали всегда" - соглашусь.
Но это не показатель для рынка недвижимости в целом и в новостройках в частности. Причина в чём у роста цен на авто? Не только в том, что у нас исковеркана вся общая линейка на весь спектр всех современных товаров в стране. И они не должны вообще-то столько стоить при таких средних зарплатах. Но среди прочего, главное - это ещё как минимум другой товар. Совсем другой. Он не сопоставим напрямую с жилой недвижимостью. И у нас с ним немного другие трудности в стране, чем с жилой недвижимостью.
Это класс товаров, который постоянно улучшается и развивается. Автомобили 20 и 30 лет назад, даже 10 лет назад и сегодня - это две большие разницы. Это не оправдывает неадекватную цену на них именно в нашей стране. Но авто становятся лучше. А недвижимость массового сектора не сделаешь сильно "лучше". Ну да, есть пока в основном почти исключительно теоретические "улучшалки". Например, реально "умный дом". Цена вопроса? 2-3 % от реальной стоимости бетонометров.
Ну, ещё можно лифт Отис поставить. А, уже нельзя. Хммм. Мда. Ну, в холлах мармор тоненький тиснуть на стенки - красота ж! И обозвать это всё бизнес-классом . Или комфорт. Но это, как говориться, на скорость и реальный комфорт вот именно что в самой "капсуле" конкретной квартиры напрямую НЕ влияет.
А вот новый мощный двигатель и разгон не за 10 секунд или 15, а за 5 секунд - это две больших разницы. И новые функции, или повышенная безопасность могут относительно обоснованно повышать цену. Такого "манёвра" по функционалу и ценам в квартирах нет. У нас - вообще.
Продаются все те же по факту бетонные стены, теперь просто вперемешку не с кирпичом, а с газосиликатными блоками. Всё. Остальное как было 20 лет тому назад, таким и осталось.
Авто (в общем и новые) и недвижимость (новостройки) - не "близнецы-братья".
Другой рынок, другой класс товаров, другие изменения на рынке (обвал производства, например, сегодня у автопроизводителей в России случился, а в стройке - где он?), другая ситуация по балансу спроса и предложения на автомобильном рынке. И другая ситуация у автопроизводителей..
На "ходовые товары", какие-то конкретные марки и модели, по факту в авторынке всегда был повышенный спрос и дефицит предложения. Во всяком случае, диких затовариваний уж точно не было. И сейчас спрос сохранён, а товара - особо и нет. Один Китай, и на 95 % - SUV.
На новостройки у нас также упал спрос, но при этом дефицита нового жилья в подавляющем большинстве регионов в последние годы не было и нет. Более того, есть навес в 72 % нераспроданного из имеющегося и возводимого.
Плюс бетонометры - местный и при этом локальный и "закреплённый" на местности товар, в отличие от автомобилей. Ну то есть всё - другое. "Похожесть" только в одном - и там, и там ценник сегодня дико завышен.
Да, в ценник новых машин автодилеры "закладывают" и "допы" с невероятными наценками. И что? Застройщикам надо брать с них пример? Так они уже это делают. Но это не тот пример, что надо брать и развивать.
3.
"Комфортом и метрами жертвовать ради цены".
Так в том-то и дело, что у девелоперов "жертвоприношения" в части ухудшения качества и метража лотов НЕ приводят к уменьшению цены.
Если на авторынке ты выпустил модель меньше по размерам, проще, "пустую" - то она точно будет стоить меньше. А у нас всё ухудшается и уменьшается в новостройках, кроме цены. И в эти ставшие явно хуже варианты ещё дополнительно вставляют всякие "условия" и предложения, которые только ухудшают и удорожают и без того уже дорогой и плохой продукт.
И да, покупатели не всё понимают, порою вводятся намеренно в заблуждение, слушают менеджеров и риэлторов, не проверяя и не взвешивая их доводы, не изучают полностью и глубоко положение дел. Причём реально часть из этого списка "маст хэв" при покупке жилья иногда и реально непросто сделать.
Попробуйте доподлинно "догадаться" по картинкам в буклетике, каким будет в действительности ваш дом и ваша конкретная квартира после постройки? Ну и в финансовых вопросах и условиях покупки не меньше проблем. Но первопричина всего этого полу-обмана, полу-мошенничества, если они случаются - кто?
Не покупатели, а другая сторона. Сами застройщики-зрястройщики.
4.
Ну и теперь вернёмся к г-ну Хинштейну, и к вопросу о том, должна ли или не должна "вешаться" полностью вся инфраструктура как бы "на застройщиков".
Почему как бы? Да потому что это ошибка. Если её на них вешать, то как раз это будет "висеть" не на плечах самих девелоперов, а через более высокий ценник на бетонометры снова "повиснет" на и так уже высоко загруженных плечах покупателей нового жилья.
Всё в цене квадратных метров будет просто "протранслировано" в конечный ценник конкретного лота. А оно покупателям нового жилья надо бы? Нет! Инфраструктура - нужна. Но и то - далеко не всем. А платить за неё почему именно покупатель должен? И к тому же - каждый покупатель.
Вот заселились в дом 1000 человек в составе 300 семей. Кому-то с маленькими детьми нужен детсад (и он им нужен будет всего 4 года, а не всю жизнь), кому-то с детьми постарше - школа (только 9 или 11 лет).
А вот семье Ивановых из первой квартиры ничего из этого не надо. Дети уже выросли. Внуков ещё нет и может долго и не будет. Или никогда. Бездетные они. Почему они должны переплачивать за "очень нужную в районе инфраструктуру"? Выглядит несправедливо, согласитесь.
Так почему российские покупатели должны платить и за любую инфраструктуру по несколько раз? Как автовладельцы за дороги?
Снова давайте рассмотрим вопрос на примере автомобилей. Вот есть личные авто, и есть дорожная инфраструктура. И у нас на её поддержание и развитие государство несколько раз в нескольких вариантах взимает оплату.
Автовладельцы платят за дороги в акцизах на топливо (и это далеко не пять копеек от 50 рублей за литр), в налогах на автомобиль и так далее. При этом грузовики дополнительно платят ещё и в системе "Платон". И при всём при том всё равно есть платные дороги, за которые автолюбители платят ещё сверху, дополнительно.
Любой россиянин, как законопослушный гражданин, вносит свою лепту своими налогами в бюджет страны. И в России денег с населения собирается немало. Почему их не хватает на создание всей необходимой инфраструктуры от имени и полностью за счёт федеральных и местных бюджетов? Без поднятия вопроса "новой" оплаты того же самого из кошельков покупателей новой (да и "старой") жилой недвижимости?
50 % дорог сегодня по данным самого Минстроя "не соответствуют своему нормативному состоянию". Около двух третей всех новых жилых комплексов не обеспечены всей необходимой инфраструктурой на момент окончания работ и сдачи МКД, по сведениям из различных официальных органов. А почему?
Может, правильнее делать всё по адекватным планам развития городских территорий? И строить МКД там, где есть или будет точно возведена инфраструктура? И где будут рабочие места в ближайшей округе? И так далее? И всё это - не за счёт "закладки" расходов на это в собственно ценник самого жилья?
Не как сейчас идти, когда "пляшем" не от "печки", а от самих ЖК с МКД. И от желания "напихать" их где покажется выгоднее кому-то, или проще, или "удобнее" по любым другим причинам. Инфраструктуру позже "приклеим".
Так что плохая инициатива у господина Хинштейна, на моё ИМХО.
Не о том думают депутаты. И не туда смотрят, как мне кажется.
А цены на рынке новостроек надо просто снижать.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Понравилась статья? Лайк👍 и репост📣! И комментируем!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Другие популярные и новые публикации на канале:
