"Похоже, скоро появится льготная ипотека на "вторичку". Не спровоцирует ли она рост стоимости вторичной недвижимости, как было в случае первичной за счёт низких ставок? И в итоге цены вторички и первички сравняются, что сделает вторичку менее привлекательной и даст возможность сохранять нынешние цены застройщикам, и цены будут раздуты и там и там, как Вы считаете?"
Спасибо подписчику Владиславу за комментарий и поднятую в его вопросах важную и интересную сегодня тему.
Подробнее обо всех произошедших в последние два-три дня событиях, касающиеся льготной ипотеки на вторичную жилую недвижимость, но не только, потому что было ещё много интересных новостей, я планирую рассказать позже. И, скорее всего, не раз. Ибо "Лёд тронулся, господа присяжные заседатели!". Вопрос, правда, куда? И туда ли, куда надо?
После некого ступора на рынке новостроек в конце зимы в начале 2023 года, и некой "спячки" и заторможенности в начале текущей весны, о которых я уже не раз писал, произошёл прямо "прорыв", и все и всё во власти на глазах явно "ускорилось".
Видно, "прижало" всё-таки существенно российских зрястройщиков за первый квартал 2023 года.
Ещё бы. Такое падение спроса, которое можно уже скоро будет назвать и обвалом. Если оно хоть немного продолжится и усилится.
Сейчас пока моё первичное видение и ответ на сами заданные вопросы:
Введение льготных программ по ипотеке на вторичку на самом деле преследует всего одну истинную глубинную цель - повысить ценник на вторичную недвижимость.
Никакой другой реальной цели нет.
Потому что сегодня всем государевым мужам (да и дамам) видится основной причиной "затыка" с продажами в новостройках, того самого "затоваривания", озвученного Президентом, только огромный дисбаланс цен первичка - вторичка. Как уже знают постоянные читатели и подписчики моего канала, он фактически дошёл сегодня аж до 20-30 % по разным оценкам в большинстве регионов.
Никто не думает о потребителях в разрезе того, что цены на новостройки сегодня им высоковаты и не по силам. В кредит - всё осилят! Не горюем!
Проблема в руководстве страны видится в том, что теперь этот разрыв как раз снижает продажи новых бетонометров. Он реально стал влиять на рынок. Чем дальше, тем больше.
Я уже писал об этом в статье "Вторичка пошла в отказ". Кто ещё не читал - прочитайте. Это самая популярная статья на моём канале. Хотя и довольно "свежая". Почему? Да потому что это самый главный и "животрепещущий вопрос рынка жилья" сегодня, вот такой разрыв в ценах.
Это называется - "дозадирались" зрястройщики. Доигрались с уменьшением площадей (ценник же на "маленькое" можно за метр поставить побольше, чем на "большенькое"). И со всеми прочими своими "игрушками-закидушками", направленными только на повышение ценников и прибылей.
Практически никто не хочет продавать теперь так дёшево вторичку, как она оценивается сейчас, имея такие высокие ценники на новостройки.
С этими деньгами в нашей ситуации в стране "и не туда, и не сюда", как в песне пелось.
Но считается, что затык есть в первую очередь потому, что желающие прикупить бетонометры якобы просто не могут продать свои "старые" вторичные лоты.
А вот продадут, в том числе с помощью того, что у них купят именно со льготной ипотекой их вторичку - и побегут эти продавцы становится новыми покупателями и станут покупать уже новостройки.
Но реальная проблема в том, что вторичный рынок жилья гораздо больше, чем первичный. В активных предложениях - в разы.
Если дать льготку и на вторичку, то спрос может в гораздо бОльшей части перетечь в неё, чем ожидается и прогнозируется. Конечно, кто-то продав свою вторичку, реально прикупит и первичку после этого.
Но многие потенциальные покупатели в том числе и просто переориентируются на ставшую возможной к покупке нормальную, довольно свежую вторичку. Ещё вчера бывшую первичкой, например.
Это будет по факту некая "помощь" перекупщикам-инвесторам. А не застройщикам с их реальным пока ещё голым и даже ещё зачастую не выстроенным бетоном среди будущих грязи и луж на выселках.
Возможно, и это одна из задач. Со взятием "слова" что перекупщики потом всё-таки закупятся заново в новостройках. Вот, застройщики по запуску в работу новых проектов чуть ли не рекорды ставят на фоне падения спроса. В Москве, например, он снизился суммарно по всей агломерации на треть - 34 %.
Тогда всё как бы "логично" - на оставленных высоких ценниках всё-таки удастся кому-то из реальных конечных покупателей "слить" по уже новым завышенным ценам и вторичку от перекупщиков. Вариант, однако.
И все довольны и при "деньгах". Кроме только конечных покупателей.
Вопрос один. Это вариант - на кого работающий, и кого в первую очередь устраивающий на самом деле?
Льготная ставка для вторичной недвижимости массово поможет перекупщикам "старой" первички, что теперь у нас - "новая" вторичка. В первую очередь той, что уже более-менее обжита и отремонтирована.
Смогут ли наши управляющие страной силы всё сделать продуманно, урегулировать адекватно, чтобы учесть или даже правильно отсечь подобное? И, например, не допустить повышения стоимости вторички, понижая к ней ценники первички? Чтобы реально помочь, как задекларировано, обычным покупателям, конечным потребителям, реальным семьям, нуждающимся в жилье?
Пронаблюдав за тем, как это всё у нас было "отстроено" в течении долгих последних 3-х лет со льготными ипотеками на первичную недвижимость - не уверен.
Конечно, от введения льгот на ипотеки для вторички и во вторичке же скорее всего вырастут цены.
Но это не приведёт к дальнейшим покупкам новостроек со стороны тех же "инвесторов" вот прямо в массовом порядке от "физиков" - сегодня в этом финансового смысла нет, там нет роста и перспектив "навариться", как это было ранее. Это будут только "договорные" проходные юрлица, ИП и иже с ними.
Правда, сегодня уже и им грозят потенциальные проблемы. Недавно оказались признавать обманутым дольщиком владельца 30 квартир в одном из проблемных ЖК. Инвестор? Инвестор. А значит - риски. Риски? Ну вот и рискнул. Ну, бывает - неудачно. Коммерция и инвестирование - дело такое... Вы бы на месте "бизнесменов" вложились бы сегодня в бетон?
Тем более, а что мешает в таком случае при росте ценников вторичного жилья девелоперам поднимать ценники и на свои бетонометры?
Например, с обоснованием, что теперь зато новостройки будут у нас "все с иголочки" - как и вторичка - с отделкой и ремонтом, да ещё и с мебелью (привет Группе Самолёт, ГК ПИК и не только им). А ну вы же посмотрите, как у нас все стройматериалы подорожали и не падают, и мебель теперь вон какая дорогая, да что творится, вот цены мы повышать и вынуждены. Ну и так далее. А качество? Это второй вопрос. Решим. Но позже. А вы покупайте.
Повторю в очередной раз своё мнение:
Реальный толчок к развитию и росту рынку недвижимости у нас в стране в целом, существенно, а также надолго, могут дать только два изменения:
👉1. Рост реальных доходов и реального повышения платежеспособности населения. В массовых масштабах, а не у "избранных" пусть даже и сотен тысяч человек. Или одного ограниченного миллиона-двух-трёх.
👉2. Реальное и массовое снижение цен, как и ранее было на рынке жилья, на рыночной же основе. Адекватное реальному положению дел в стране.
Всё. Ничего другого не придумаешь. Что же будут делать? В первое затруднительно верить. Со вторым также есть проблемы.
А сегодня, напомним себе, как написала и в одном из комментариев одна из подписчиц канала, покупать в России любую квартиру - это, фактически, немного перефразирую - надо быть очень большим оптимистом. Очень большим. Да ещё и с деньгами в наличии. Много у нас таких?
Предварительный, промежуточный мой вывод:
Введение даже вот прямо реально общей, без остальных дополнительных условий, льготной субсидированной ипотеки на вторичное жильё будет скорее всего этаким неким недолгим "проворотом" общего круга жилой недвижимости. Просто со сменой некоторых собственников у некоторой массы лотов. И во вторичке, и в новостройках.
И всё, этим и закончится. Это и будет весь "рост" и весь "толчок" рынку.
Кстати, меня удивило не это в словах президента о возможности льготной ипотеки для вторичного рынка недвижимости, что рассматривается такая льгота. Что вообще готовы над этим думать и её вводить.
Удивил не как мы привыкли принимающий решения и уверенный, а некий "совещательный", вопросительный тон Президента на встрече с действующим главой дом.рф Мутко.
Прямая речь Президента РФ В.В. Путина:
"Смотрите, мы и отрасль стараемся поддержать, и семьи поддержать. Если все-таки создать какие-то условия для льготного приобретения с вторичного рынка, что востребовано, люди бы хотели этого? Все-таки это тоже косвенно, но положительно будет отражаться и на отрасли."
И это ведь по всем каналам показали. Всем. Сложные решения ожидают. И нет их пока, реальных решений. В частности, и по льготной ипотеке для вторички. Да его вообще глобального и системного для решения проблем рынка жилья, это очевидно - нет. Пока. Если не сделать что-то из двух "моих" подпунктов, приведённых выше.
А делать подобное не хочется. И это понятно. Ценник никогда нельзя ронять! Или всё-таки - можно?
В серьёзные дебри всё-таки залез рынок российской недвижимости.
Ну, как говорится, над чем долго и упорно работали, к тому и пришли.
А теперь вот Президенту приходится разгребать это вот всё. Ай-яй-яй, застройщики и Минстрой. Не хорошо. Разве у него нет дел поважнее?
Я надеюсь на лучшее, и на то, что всё получится и "разрулится". А вы?
❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎
Лайк👍, если понравилась статья. Все статьи канала по рубрикам здесь.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅