Добрый день! В этой статье обсудим сборы, связанные с инвестированием в недвижимость в Дубае и Эмиратах. Мы рассмотрим три распространенных сценария, связанных с приобретением недвижимости, включая покупку вторичного жилья, первичного жилья (новостройки), а также сценарии, требующие получения кредита. После этого мы сделаем вывод о том, на какие сборы вы можете рассчитывать.
Первый сценарий. Расчет общей суммы инвестиций для недвижимости на вторичном рынке
Если вы планируете приобрести недвижимость стоимостью 1 000 000 дирхамов ($273 972) на вторичном рынке, вы должны учесть общую сумму инвестиций, необходимых для завершения сделки. Чтобы рассчитать доходность инвестиций, вы должны учесть все расходы, связанные с приобретением недвижимости.
Когда речь идет о покупке дома, существует два типа: первичный рынок и вторичный рынок. Если вы решили купить дом на вторичном рынке, вы должны учесть дополнительные расходы, которые сопутствуют этому. К ним относятся, в частности, налоги на передачу прав собственности, регистрационные сборы и другие сопутствующие расходы. Общая сумма инвестиций, которые вам придется сделать, зависит от типа, выбранного вами дома.
Сборы земельного департамента
Помимо 1 000 000 дирхамов, которые вы заплатите за покупку, вы также должны оплатить сборы земельного департамента (DLD), что составляет 4% от стоимости, а также 580 дирхамов (административный сбор). Общая сумма составляет 40 580 дирхамов (эквивалент примерно 11 118 долларов США).
Как правило распределение нагрузки в 4% происходит в равных долях - по 2% на сторону покупателя и на сторону продавца, если нет другой договоренности. Тут уже дело переговоров и конкретной ситуации. Но мы предположим, что Вы не работаете с агентом, не используете агентство для защиты своих прав и платите полностью 4%. Есть два случая когда этот процент может быть 8%:
- Когда оффплан и продавец использует Доверенность (на перепродаже)
- Вторичное жилье и продавец использует 2 доверенности. Но мы в это углубляться не будем сейчас
В ситуациях, когда квартира не запланирована, а у продавца есть доверенность (для перепродажи), или когда речь идет о вторичном жилье и в игре участвуют две доверенности, плата может достигать 8%. Здесь мы не будем обсуждать такие случаи.
Регистрационный взнос
Стоимость регистрации недвижимости зависит непосредственно от ее стоимости. При стоимости менее 500 000 дрхм взнос составит 2 100 дрм. Если стоимость превышает 500 000 дрхм, то взнос составит 4 200 дрм. В подавляющем большинстве случаев стоимость недвижимости превышает 500 000 дрхм, что требует дополнительной платы в размере 4 000 дрм (около 1 096 долларов США).
Комиссионный сбор агентства недвижимости
Необходимо учитывать комиссию за услуги агентства недвижимости, которая обычно составляет 2% от стоимости недвижимости (если не указано иное) и 5% НДС. В нашем случае это 20 000 дирхамов (2%) + 1 000 дирхамов (5% НДС). Таким образом, общая сумма составляет 21 000 дирхамов (5 753 долларов США).
В итоге вам придется заплатить 1 000 000 за недвижимость, 40 580 дирхамов (сбор земельного департамента), 4 200 дирхамов (регистрационный сбор) и 21 000 дирхамов (комиссионный сбор агентства недвижимости). Таким образом, общая сумма составит 1 065 780 дирхамов ($291 995) и еще 65 780 дирхамов ($18 021) за завершение сделки и переход права собственности.
Второй сценарий. Кредит
Если вы решили взять кредит, вам придется понести некоторые дополнительные расходы.
- Плата за подачу заявления на ипотеку (Initial Approval) обычно составляет 1% от суммы кредита и дополнительно 5% НДС.
- Сбор земельного департамента за регистрацию ипотеки взимает плату в размере 0,25% от суммы займа и дополнительно 290 дрм.
Также требуется сертификат оценки недвижимости (Valuation Certificate), который обычно стоит 2500–3500 дирхамов. Это способ банка убедиться, что запрашиваемая вами сумма кредита является разумной, и что вы не будете использовать деньги на другие нужды без уведомления продавца.
Процентные ставки по кредитам
Процентная ставка по кредитам зависит от 3 факторов: являетесь ли вы резидентом, какой банк выдает кредит и текущая ставка EIBOR / EBOR. Emirates Interbank Offered Rate— это ставка межбанковского заимствования между центральным банком и банком, предоставляющим кредит.
Рассрочка и кредит
В последнее время в Дубае недвижимость все чаще приобретается с рассрочкой платежа. Это позволяет покупателю отсрочить платеж на 3–10 лет, а иногда выплатить оставшуюся часть после завершения проекта. По сути, это дает покупателю беспроцентный кредит на длительный срок, что выглядит очень привлекательно для инвесторов, не готовых сразу выложить всю сумму. Хотя ставки по ипотеке в эмиратах не особенно высоки, зачем платить их банкам, если есть возможность этого не делать?
Покупка первичного жилья
В настоящее время третьим вариантом покупки жилья является приобретение первичного жилья, строительство новых домов. Приобретая квартиру в новостройке или первичное жилье, покупатель, как правило, должен оплатить только стоимость покупки непосредственно застройщику.
На рынке ОАЭ застройщики обычно берут на себя расходы на регистрацию в Земельном департаменте, оплачивают Регистрационный сбор и берут на себя вознаграждение АН. Следовательно, этот вариант является наиболее выгодным с точки зрения минимизации расходов.
Учет расходов на содержание недвижимости
Чтобы понять прибыльность вложенного капитала, мы не будем на этом останавливаться и учтем расходы на содержание недвижимости — электричество, воду, коммунальные платежи, телекоммуникации, кондиционирование, уборку. Продавцы обычно «забывают» упомянуть эти переменные. Просто имейте в виду, что после покупки недвижимости вам также необходимо будет заплатить около 3 000$ – 5 000$ в качестве депозита и для того, чтобы начать обслуживание и подключение услуг по кондиционированию воздуха, водоснабжению, электричеству, первого взноса за обслуживание недвижимости (Maintenace или Service fee).
Краткая информация об инвестициях в недвижимость в Дубае
Наиболее привлекательным вариантом инвестирования в недвижимость в Дубае является вариант первичного жилья. Это не требует никаких дополнительных платежей к сумме покупки. Вторичное жилье — второй по привлекательности вариант, за которым следует покупка недвижимости в кредит. Тем не менее, на рынке существует множество привлекательных вариантов, предлагающих отсрочку платежа на срок от 3 до 10 лет, которые, по сути, являются беспроцентными кредитами.
Расчет затрат при инвестировании в недвижимость Дубая
Прежде чем инвестировать в недвижимость в Дубае, важно рассчитать все расходы, связанные с регистрацией и передачей права собственности. Эта сумма должна быть принята во внимание при расчете коэффициента на инвестируемый капитал (ROI). Если вам нужна помощь в этом вопросе, не стесняйтесь связаться с мной по телеграмм.
Также рекомендую ознакомиться с предыдущей статьей - 10 рекомендаций при покупке недвижимости в Дубае, ОАЭ.
Если у вас остались вопросы можете написать мне в телеграм или задать его в комментариях.
О том как мы и наши инвесторы зарабатывают на недвижимости в Дубай я подробно рассказал на инвестиционном портале БИБОСС.
Ваш финансовый друг, Горовой Артем Сергеевич!
