Статья к материалам XXVIII международной конференции Русского общества оценщиков 24 марта 2023 года г. Москва.
Рынок недвижимости России, самой большой страны в мире, очень многогранный, самобытный и необыкновенно интересный объект для анализа и исследований. Текущая ситуация на рынке часто вызывает споры похожие на басню «Учёный спор» про слона Самуила Яковлевича Маршака.
Рынок недвижимости России можно рассматривать с разных точек зрения. Например, глазами мега регулятора. В феврале горячо обсуждались меры Центрального банка против ипотеки от застройщиков, в связи с завышением цен и образованием пузырей на рынке недвижимости.
Чтобы прояснить ситуацию, посмотрим на график уважаемого аналитического проекта Индикаторы рынка недвижимости (irn.ru) — наблюдаем динамику цен на вторичном рынке квартир в городе Москве. И мы видим, что с января по март 2022 г. цены на квартиры росли галопирующими темпами, почти вертикальный взлет, после известных событий произошло переламывание вектора рынка в марте – апреле и полную смену фазы развития, на спад и стагнацию, которая продолжалась умеренными темпами вплоть до декабря 2022 г. Общий объем коррекции цен составил около -7,5%.
На эту ситуацию можно посмотреть с другой точки зрения, например, глазами популярных блогеров, которые имеют большую аудиторию.
Вот Сергей Смирнов, рисует своей аудитории в ютубе такие картинки, которые ярко и очень эмоционально описывают ситуацию, которую мы только что видели на графике, предупреждая о том, что на рынке недвижимости происходит практически обвал! что «рынок недвижимости на грани» и впереди у нас «ипотечная ловушка»!
Посмотрим на рынок глазами профессионального аналитика.
По данным Михаила Хорькова, главного аналитика Уральской палаты недвижимости, в городе Екатеринбурге, 25% квартир на рынке снизили цены в феврале 2023 года, но при этом, 5% собственников решили поднять цены. На графике представлены более глубокие цифры, где в течении последних 3-х лет приводится доля продавцов которые снижали и это 25%, а также доля продавцов, которые поднимали цены и это всего 5% внутри базы УПН. Но также приводится линия тренда среднерыночной цены, которая демонстрирует, что на рубеже марта 2022 года, была коррекция цен, конечно не такая, как в Москве, с резким снижением, она более похожа на ценовую плавную коррекцию, после чего на рынке продолжился умеренный, но уверенный рост цен.
И мы не видим, никакой фатальной картины, не видим никаких пузырей и на основе данных рынка, мы не разделяем паники блогеров и не видим оснований для беспокойства регулятора, для того чтобы задавливать ипотеку во всей России.
Для более полного понимания рынка недвижимости Комитет по аналитике Российской гильдии риелторов (https://reestr.rgr.ru/analitiki/) регулярно рассматривает целый ряд показателей, в том числе подготовленных высокопрофессиональным аналитическим каналом REburg.
Для рынка недвижимости важным показателем является уровень и динамика ипотечной ставки, особенно в сравнении с инфляцией и ключевой ставкой ЦБ. Ставка по новостройкам, по договорам долевого участия составляет 4,82% и в феврале-марте резко растёт, при этом среднегодовая инфляция с 11,9% за 2022 год, снизилась в марте 2023г. до 5,9%. На вторичном рынке ставка по ипотеке в среднем 9,91%, при ключевой ставке ЦБ 7,5%.
Первая тройка лидеров по объемам строящегося жилья среди городов России это Москва, Санкт-Петербург и Краснодар, занимают треть рынка всей стройки и капиталовложений страны, а первая 7-ка из более 90 регионов России занимает более 50% рынка, все остальные города и регионы имеют гораздо более скромные объемы строительства, а значит и инвестиций в жилую недвижимость.
При этом, как бы не казались регионы «второго эшелона» такими одинаковыми по объемам строительства, внутри картина более контрастная, так как на 1000 жителей города например, в Москве приходится 4 договора на долевое строительство, т.е. 4 сделки на 1000 жителей в новостройках делают в Москве, а в Омске всего лишь 1 договор на 1000 жителей, при этом в соседней Тюмени 16 сделок. Контраст с точки зрения рынка значительный и его действительно важно наблюдать.
И еще один график, который по моему мнению, серьёзно характеризует ситуацию на рынке жилья, это 8 крупнейших городов России и доля основной 5-ки девелоперов на рынке новостроек. В Москве доля «Большой строительной пятёрки» (ВВ5) почти 90%, в других городах от 60- 70%, это говорит о том, что большие застройщики на основных инвестиционных рынках крупных городов, занимают очень превалирующую долю. В принципе, эта ситуация по крупным городам, говорит о том, что жилищное строительство это серьёзный бизнес, четко отлаженный крупными застройщиками, рынок практически поделен и очень похож на олигопольное состояние рынка с т.з. экономической модели и ценообразования.
ОБЩИЙ ИТОГ РАЗВИТИЯ РЫНКА МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛЬЯ В РФ
ЗА 2021-2022:
Программа господдержки ипотеки работает, объем сделок с ипотекой в городах РФ составляет от 65% до 95% в общем объеме сделок.
Локальные факторы определяют объем рынка, а федеральная программа господдержки стимулирует динамику рынка.
Но вся эта информация о рынке жилой недвижимости, а мы с вами часто делаем оценку на рынках коммерческой недвижимости и поэтому интересно сопоставить уровень цен и динамику в разных сегментах рынка.
На графике динамика по 6-ти ключевым сегментам рынка недвижимости города Омска. Квартиры первичного и вторичного рынка демонстрируют галопирующее подорожание, при этом динамика цен на торговую недвижимость и жилые дома гораздо более умеренная.
Совсем другая ситуация с офисной и производственно-складской недвижимостью, где нет ипотечных программ, а уж тем более государственной поддержки, и соответственно динамика цен, более умеренная без галопирующих подпрыгиваний. Это говорит о том, что стимулирование рынка государством, является практически единственным фактором способным развивать рынок недвижимости в краткосрочной перспективе, так как эффективное управление и стимулирование реальных секторов экономики, способно повлиять на рынок недвижимости, лишь в долгосрочной перспективе.
Роль основных источников рыночной информации занимают специализированные интернет порталы по недвижимости – классифайды. На сайте apipost.ru представлен рейтинг представителей BIG DATA на рынке недвижимости.
Что же делать оценщикам недвижимости в этой ситуации? Ведь оценщик, делая оценку, должен обязательно проанализировать и исследовать сегмент рынка объекта оценки. Оценщик за прямыми цифрами идет на рынок недвижимости, который на сегодняшний день представлен крупными классифайдами. За разными названиями может стоять одна база данных, например, классифайд № 1 в недвижимости Циан, по данными apipost.ru, по целому ряду показателей (количеству посещений, объему объектов и глубине погружения посетителей сайтов и по многим другим показателям ), кроме этого Циан, это крупная группа и также как headhunterфинансируется Goldman Sachs, благодаря чему Циан в последние годы поглотил целый ряд региональных и очень серьёзных проектов на рынке недвижимости, такие как Питерский ЕМЛС, Новосибирский N1 или Омский МЛСН и еще целый ряд региональных проектов, тем самым сильно укрупнился и вышел на лидирующие позиции. Серьёзные позиции на рынке занимает Avito.ru со своим дочерним проектом Domofond.ru, следом за ним идет Domclick.ru это внутреннекорпоративный проект Сбербанка. На четвёртом месте мега интернет гигант Яндекс со своим проектом Яндекс-недвижимость, который также активно борется на информационном поле рынка недвижимости и это мощнейшие структуры с большой капитализацией. Отдельно необходимо отметить также региональные проекты, которые занимают львиную долю в отдельных регионах, например, FarPost.ru на Дальнем Востоке гораздо «монопольнее», чем тот же Циан, но он локально именно в своих регионах Владивосток, Сахалин, Хабаровск.
Значимую роль играют интернет проекты профессиональных объединений, например, Уральской палаты недвижимости upn.ru, Российской гильдии риелторов и другие проекты, в т.ч. есть сайты крупных агентств недвижимости федерального уровня, например, Этажи, где также содержится много рыночной информации.
Для профессиональной деятельности Оценщиков недвижимости классифайды представляют следующие возможности:
1. Релевантная рыночная информация;
2. Фильтры поиска;
3. Сортировки;
4. Объекты на карте;
5. Статистики рынка (к сожалению всего 1 или не более 3х).
Однако определённые неудобства вызывают:
1. Аналитика только в виде статей;
2. Большинство аналитики только о рынке квартир. Все сегменты рынка недвижимости не представлены. По рынку земли и не жилой недвижимости практически нет информации и аналитики;
3. Представлен не весь рынок, а только «своя база». Структурные сдвиги базы проекта не соответствуют процессам рынка. Аналитика из разных источников может сильно отличаться;
4. Нет единого информационного стандарта;
5. Не доступен архив данных;
6. «Не гибкая» таблица объектов, нет настройки колонок, удаления строк и т.п.
7. Отсутствует функционал открытого расчета статистик по базе…
Классифайды, которые совершенствуют фильтры по сегментам рынка, начнут заниматься статистиками своих собственных данных и представят эти данные в оформленном виде (графики, статистические показатели), они позволят более серьезно и профессионально работать с информацией, которая у них есть и более того, если они еще представят открытые базы данных, на которых можно будет профессиональным аналитикам или оценщикам вести соответствующую аналитическую деятельность, это будет большой прорыв в нашей профессии и приведет к соответствующему развитию. Хотя за последние 20 лет развития классифайдов в сторону оценщиков мы конечно не видим.
Поэтому, оценщик формируя отчет об оценке и остро нуждаясь в анализе рынка, ищет информацию с соответствующих статистиках государственных органов.
Федеральная служба статистики наблюдает за рынком жилья и приводит свои данные в соответствующих отчетах, Минстрой России ведет наблюдение за данными по стройке, Дом РФ представляет целый ряд графиков и интересных статистик о новостройках на своем сайте, Банк России представляет развернутую статистику по выдаче ипотеки причем на регулярной основе с большим количеством показателей, очень интересно наблюдать их аналитические документы.
В предыдущие годы, многие из нас изучали развитие такого интересного аналитического проекта как АИС МРН Росррестра, который основывался на сделках. Несколько регионов оформляли свои данные, аналитики и оценщики этими данные пользовались, они были очень полезными в профессиональной деятельности, мы видели ситуацию по сделкам, после этого проект к сожалению, был заморожен. Летом 2021 года мы слышали от руководителя Росреестра о том, что Росррестр будет мощнейшим оператором по аналитике рынка недвижимости. Более года наблюдаем за «неживой» страницей АИС МРН на сайте Росреестра. Информации нет. Мне удалось в сети найти на одной из страниц связанных с публичной картой вот такую страничку с информацией по количеству сделок, но она тоже не очень живая и на ней представлено совсем мало статистик и видно, что она находится в состоянии разработки, хотя может кто-то из коллег лучше знает ситуацию?
К сожалению, в интернет пространстве пока нет доступных сред по мониторингу рынка, тем более в разных сегментах, а не только по квартирам. Государственные органы не представляют необходимых данных.
Оценщики в поисках качественной аналитики по интересующим сегментам рынка, обращаются к аналитическим интернет проектам. органы не представляют участникам рынка данных по всем сегментам рынка недвижимости.
Замечательный проект РГР index.estate, где на графике представлены более 40 городов России. Очень интересна платформа СберИндекс, в разделе Недвижимость графики динамики по 11 характеристикам рынка. Аналитический проект bnMAP.pro и различные графики на сайтах таких как Restate, МЛСН и прочие проекты.
По заданию исполнительно директора РОО Сергея Дмитриевича Заякина, был проведен мониторинг аналитических проектов рынка недвижимости России, с целью, выбрать и изучить полезные для оценщиков данные и функционал, чтобы представить соответствующую информацию оценщикам, для удобного формирования раздела Анализ рынка, в ходе подготовки отчёта об оценке.
Проект РГР index.estate представляет графические материалы более 40 сертифицированных аналитиков рынка недвижимости, которые представляют свои данные на общий график по средней цене предложения кв. м. на вторичном рынке жилья и мы видим динамики разных регионов и можем сравнивать региональные рынки между собой. Можно используя фильтры оформить показательный график динамики и использовать в отчёте об оценке.
Еще не менее интересный проект СберИндекс, который ведет мониторинг в разных сферах экономической деятельности в России в т.ч. на рынке недвижимости и по данным их сервиса Domclick.ru выводит целый ряд из 11 статистик, в том числе цены не только в офертах, но и в сделках, как они уходят в ипотеку по данным Сбербанка. Сбер занимает около половины рынка ипотеки в России, но это не рынок всей недвижимости, это только квартиры, однако графическое представление статистик достаточно интересное.
Отдельно хотелось бы отметить такой проект как Restate, потому что все о чем мы говорили выше это все квартиры, никто не представляет никакой аналитики по другим сегментам рынка, кроме как по квартирам, а Restate дает возможность построить график и по земельным участкам и по коммерческой недвижимости и по другим сегментам. Я его рекомендую всем, кто хочет быстро сформировать какое-либо представление о рынке. Но к сожалению, так же как и СберИндекс обладает только частью рыночной информации, при чем не самой большой.
На графике видите дерганье цен, это скорее всего не связано с реальным изменением цен на рынке, они скорее связаны с изменением структуры базы самого проекта, например из базы ушли несколько дешёвых объектов, их сняли с продажи, не желая дёшево продавать на падающем рынке, а дорогие объекты остались и может даже цены снизили, но средний чек по базе подскочил при этом, таким образом статистики по ограниченной базе могут противоречить реальной ситуации на рынке, в т.ч. в связи со структурными сдвигами в данных.
Большинство аналитических проектов в ITгрешат «сдвинутыми» данными. Они представляют, графики и статистики не по всему рынку, а только по своей базе и более того представляют эти цифры без всякой проверки реальными экспертами рынка, а они какую-то цифру посчитали, как они ее посчитали, какой методологией, никому не понятно, они ее публикуют и сидят довольные, а полученные графики могут абсолютно не соответствовать реальной ситуации на рынке. А не сведущие люди смотрят и могут к ним апеллировать, могут приносить их в суд, могут пытаться на этом строить какие-то свои доказательства, а это не соответствует действительности.
Поэтому так же как по классифайдам в аналитических проектах недвижимости конечно же очень сильно не хватает того, что они не делают оценку структурных сдвигов, оценку реальности того, что они публикуют, поэтому если они все таки захотят получить какую-то более менее значимую аналитику конечно им надо привлекать настоящих экспертов, профессионалов рынка недвижимости для того, чтобы они каким-то образом оценивали те цифры, которые получаются в этой аналитике и внедряли единые информационные стандарты для того чтобы корректно рассчитывать показатели характеристик рынка.
В оценочной деятельности специалисты работают более чем в 30 сегментах рынка недвижимости и более чем в 10 сегментах рынка земли.
Большинство аналитических проектов работают с сегментом квартир и не представляют данных по другим сегментам. Особенно информационно и аналитически закрытым является рынок земли.
Методические указания по государственной кадастровой оценке определяют 13 сегментов рынка земли, но найти какую-либо аналитику по ним практически невозможно, а только отрывочные сведения.
Что же делать оценщику, который видит сильно отличающуюся рыночную информацию, противоречивые аналитические статьи и высказывания разных экспертов и блогеров?
При этом оценщик, в рамках подготовки отчета обязательно должен подготовить раздел V Анализ рынка, поэтому он старается, но попадает в ситуацию, как в Простоквашино! Оценщик старается взять объективную рыночную информацию, изучает интернет и смотрит аналитику с «умных» сайтов, рассматривает высказывания блогеров и различных экспертов рынка недвижимости, соединяет все данные рынка вместе и такой инфо-франкенштей получается! Конечно заказчик, читая такой отчет об оценке у него шапочка сползает на затылок, он округляет глаза, часто пишет письма в саморегулируемую организацию: «Уважаемое РОО, я нахожусь в заблуждении посмотрев отчет вашего оценщика…» и часто эти жалобы про «аналоги у них не аналоги» и когда это всё Андрей Александрович зачитывает на дисциплинарном комитете Ирине Ивановне, что собрано в отчёт из разных источников, понятно, что Ирина Ивановна в полуобморочном состоянии от «наших бесстрашных оценщиков»!
В этих условиях информационного хаоса, который сегодня на рынке недвижимости и в котором находится аналитика, мы должны сформировать профессиональную позицию, навести порядок и дать оценщикам объективные данные для профессиональной работы.
И, тем не менее, действующее законодательство п. 10,11 Раздела V ФСО 7 Анализ рынка говорит о том, что оценщик, это единственный профессионал на рынке недвижимости, который обязан делать анализ рынка в соответствии с нормативными требованиями и представлять профессиональный анализ.
Федеральный стандарт требует выполнять анализ рынка недвижимости в определённой последовательности, однако размытость формулировок п. в) и д) не позволяет в практической деятельности выполнить данные требования и при этом не содержат самого важного показателя, как среднее для рынка.
Более 15 лет профессионально занимаюсь аналитикой рынка недвижимости, преподаю курсы по аналитике, участвую в комиссии по сертификации аналитиков РГР и с 2015 года внимательно перечитываю требования ФСО № 7, но не понимаю, что должен сделать оценщик, чтобы проанализировать например, спрос на рынке, т.е. как вы себе представляете, он должен пойти спросить у всех риелторов города, сколько было «горячих входящих» звонков по объектам? это что как метеоролог смотрит на чукчу, какая будет погода или как? Или как отследить «колебания цен», позвонить по каждой оферте и спросить: «Вы цену меняли?» Какие механизмы законодатель обеспечил для того, чтобы оценщик смог физически выполнить эти требования? У нас законодатель в виде Росреестра, до сих пор не может АИС МРН выложить в доступ хотя бы профессиональным участникам рынка недвижимости, а не то что спрос проанализировать…
Целый ряд требований действующего законодательства в области оценочной деятельности являются не исполнимыми и несут прямую угрозу всей оценочной отрасли и экономике страны, т.к. на их основании, может быть разрушен любой отчёт об оценке и любая сделка. Вот место для появления недобросовестной конкуренции, рейдерства и коррупции.
К показателям рынка недвижимости, необходимым для проведения анализа, которые возможно алгоритмично обработать, рассчитать и представлять в отчете в числовом и графическом виде относятся: количество объектов, предложенных на рынке (объем рынка), интервал значения рыночных цен (границы рынка), объем сделок (удовлетворённый спрос или платёжеспособная емкость рынка), динамика рыночных показателей, средний срок экспозиции (ликвидность).
Законодатель вменил оценщику делать анализ рынка, и мы умеем это делать, четко знаем реальные алгоритмы и этапы аналитики рынка недвижимости, на практике развиваем и совершенствуем методологию и инструменты аналитической деятельности.
Важной основой в анализе рынка являются источники рыночной информации, мы говорили о классифайдах, которые содержат предложения, сведения по аукционам или по сделкам. Иногда нам попадают в руки данные по сделкам, их анализ даёт очень интересную информацию и вопрос к Бюджетным учреждениям по кадастровой оценке: «Вам Росреестр выгружает сделки, однако мы не видим расчётов по ним в отчётах по определению кадастровой стоимости, почему эти рыночные данные игнорируются?»
Мне довелось в рамках работы с кадастровой оценкой несколько раз работать со сделками и знаете какой процент сделок, попадает в рыночный интервал цен? менее 60%, т.е. почти половина цен, на тот период, не соответствовали рынку вообще, были просто выбросами, или сильно заниженными, для ухода от налогов или завышенными, для различных махинаций. Скорее всего реальными будут сделки по ипотеке, там рынок, его нужно публиковать.
Кроме сделок, у оценщиков есть возможность использовать легитимную информацию по аукционам, но по опыту могу сказать, что с точки зрения рыночной информации конечно мы пользуемся данными уже проверенных отчетов об оценке. Живой пример: есть задание провести оценку земельного участка для установления кадастровой стоимости в размере рыночной в каком-нибудь регионе, как просто это сделать, заходим в фонд данных Росреестра, скачиваем уже принятые комиссией или бюджетным учреждением отчеты и оттуда копируем всю информацию о тех аналогах, которые аналоги, часто оценщики представляют информацию про «не аналоги», и все это можно использовать при проведении своих расчетов. Таким образом, не нужно лопатить целую кучу предложений, а можно использовать уже проверенную информацию.
Чтобы информация была качественной и ее можно было использовать, необходимо разделить источники, которые можно относить к достоверным источникам рыночной информации и те, кто не является достоверными. И вот здесь есть базы агентств недвижимости, где информацию может передергивать конкретный агент, так же как и одноразовые лэндинги частных аукционов и оферт, все таки не всегда следует рассматривать, как объективную рыночную информацию, также как и информацию в социальных сетях, телеграмм-рассылках, и прочее, вот здесь нужно очень осторожно подходить к информации, а еще лучше проверять эту информацию, так же как и сделки.
Нам очень важны для развития оценки недвижимости, проверенные экспертами рынка, базы объектов и оферт с грифом «соответствует требования законодательства об оценочной деятельности» и тут же информация с грифом «данная информация не соответствует законодательству об оценочной деятельности». Например, на рынке земельных участков города Омска за 2022-2023 гг. содержится 50 оферт по продаже земельных участков производственного назначения и только 14 из них соответствуют законодательству об оценочной деятельности и могут быть использованы в отчетах, вся остальная информация не соответствует законодательству и не может быть использована в оценке. Титаническая работа по анализу рыночных данных и их источников должна обобщаться и представляться в профессиональных интернет ресурсах, а не в каждом отдельном отчёте об оценке. Приводить всю рыночную информацию, а тем более доказывать какие оферты не могут быть использованы в каждом отчёте об оценке, просто не целесообразно и не эффективно, иначе отрасль и рынок никогда не прейдут к развитию. Именно эта проблема и её решение является основой в вопросе защищённости отчётов об оценке.
В ходе анализа рынка, мы должны очень четко ограничить территорию на которой производится анализ и здесь интересным фактором является то, что львиная доля рынка недвижимости располагается в крупных городах, например, в моем регионе в Омске почти 2,5 млн населения в регионе из них в городе Омске проживает половина, 1,126 тыс жителей, но при этом рыночной информации в городе Омске, в самом мегаполисе 92% и лишь 8% рыночной публичной информации, находится в населенных пунктах региона. Все статистики рынка, все динамики и все ценообразующие факторы безусловно задаются основной долей рынка и распространяется на всю область целиком, это нужно четко зафиксировать, особенно для тех, кто пишет замечания о том, что: «вы берете ценообразующих фактор с развитого рынка и применяете его на рынок поселка, а где у вас анализ, как работают ценообразующие факторы на рынке поселка?» Для таких «диванных аналитиков» и «кабинетных умниц», мы должны опубликовать разъяснения и обязательно делать исследования рынка и приводить их для защиты оценщика, чтобы каждый оценщик мог аргументированно работать с рыночной информацией в каждом регионе и на любой территории.
И еще одно интересное наблюдение, а вернее даже математическая модель: в населенных пунктах разного размера, разное количество ценовых (оценочных) зон. И вот эмпирическая модель расчета количества ценовых интервалов для рынка земли в зависимости от численности населения, учитывающая требования п.40.3 Приказа Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 г. «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке». Чем больше у нас населенный пункт, тем больше ценовых интервалов, ценовых зон в нем располагается, поэтому все города России можно ранжировать по численности населения и гибко формульно вычислять количество возможных ценовых зон для последующего например, ценового зонирования или определения корректировки на местоположение, что также удобно в оценке и исследованиях рынка недвижимости.
В отчётах об оценке рыночная информация как правило представлена в «вертикальном» формате таблицы аналогов, однако, подготовка и представление данных в соответствии с правилами информационных стандартов на рынке недвижимости, позволяет автоматизировать процессы обработки, расчётов, обмена и представления данных. Поэтому, для того, чтобы нам использовать инструменты big data, автоматизировать расчеты, применять математику, в том числе искусственный интеллект в оценочной деятельности, потому что искусственный интеллект, как ни в одной другой деятельности, именно в оценочной, может дать очень хорошие результаты при сравнении объектов, через их алгоритмы, может нам дать прорывные технологии в ускорении процессов подбора данных и расчетов, но для этого нам необходимо разрабатывать и совершенствовать информационные стандарты для рыночной информации, такие как фиды Циана, Яндекс стандарт на рынке недвижимости, так и нам оценщикам необходимо разрабатывать APPRAISER REAL LANGUAGE, нам нужен единый информационный стандарт оценщика недвижимости, который позволит формировать универсальные базы данных, способные накапливать универсализированную информацию для ее последующей системной обработки. Приведённая на слайде обычная таблица для земельных участков производственной деятельности, достаточно универсальная. Со специалистами целого ряда регионов согласованы поля этой таблицы и нам достаточно удобно обмениваться данными в едином формате. Поля выверены для последующего использования в таком же формате в таблицах сравнения и в обычных файлах табличных редакторов достаточно удобно перебрасывать эту информацию для использования. Также, к этой таблице прилагаются файлы со сканами /скринами материалов, которые полностью закрывают все вопросы, связанные с данными необходимыми для оценки, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Важнейшим вопросом в аналитике и обязательным этапом выполнения, является определение сегмента рынка объекта оценки. И вот здесь тревожный звоночек, кроме требования п. 11 и 22 ФСО 7, о том, что оценщик должен определить сегмент рынка объекта оценки, нет ни одного методического документа, нет ни одного раздела ни в одной книге ни по экономике недвижимости, ни по аналитике, ни по оценке недвижимости, где содержится описание, что же такое сегмент рынка и правила его определения. В судах, этой проблематикой манипулируют юриспруденты, они видят где в нормативных документах не доработано и используют для разрушения отчётов об оценке, даже самых доброкачественных. Всё чаще они абсолютно бездоказательно говорят: «аналог не аналог, потому что он из другого сегмента» и чувствуют себя безнаказанно, потому что у нас с вами нет аргументов, нет нормативно утвержденных ни определения сегмента рынка недвижимости, ни правил отнесения объектов к сегменту рынка недвижимости, нет руководящих документов, поэтому они издеваются над оценщиками, а суды их слушают и верят, так как они говорят на одном юридическом языке. В итоге, мы с вами, получаем печальную картину, разрушения качественных отчетов об оценке и полную незащищённость оценочной деятельности.
Для того, чтобы понимать картину рынка и получить качественную аналитику рынка недвижимости, необходимо определять статистические показатели, по ряду характеристик объектов, при этом получаем статистики для установления границ рынка, статистики для определения структуры рынка, статистики для определения среднерыночного показателя для определения среднего, статистики для анализа распределения цен на рынке, данные статистики помогают нам качественно проанализировать рынок.
К сожалению, практика аналитики рынка недвижимости такова, что очень малые объемы рыночных данных представляют нам иногда смазанную картину и мы не видим на основе текущих рыночных данных за последний период наблюдения за 1, 2 и даже 3 года, мы не видим всех закономерностей рынка и в этом плане очень хорошим примером и опытом является использование /рассмотрение параллельно анализа распределения рыночных цен и анализа распределения кадастровой стоимости, анализа распределения например, по площадям данных по объектам на рынке и по объектам в кадастре, когда в кадастре все объекты кадастрового учета соответствующего сегмента рынка и мы видим, как распределяются они, сравниваем как распределяется рынок, сопоставляем распределения, мы можем с вами проводить аналогии и видеть несовершенство рыночных данных и приходить к более обоснованным выводам, очень интересный опыт и очень интересные наблюдения.
Специфика оценочной деятельности требует в ходе анализа рынка, представления состава ценообразующих факторов. На слайде в качестве примера приведена структура всех элементов сравнения для земельных участков. В ходе работы мы с экспертами постарались выбрать перечень действительно значимых ценообразующих факторов, которые активно используются в отчетах оценщиков и заложить единые методы формирования их шкал и представления данных. Все факторы систематизированы в 4 основные группы: 1. экономические и правовые факторы; 2. межвидовые факторы; 3. факторы местоположения; 4. физические факторы.
Таким образом, раздел анализ рынка, содержит:
1. Общие политические, социально-экономические характеристики, влияющие на рынок в стране, регионе, сегменте, ВВП/ВРП, ключевая ставка ЦБ, золотовалютные резервы, исполнение бюджета и целевых программ. Курсы валют, цены на нефть, индексы бирж. Инфляция, индексы потребительских цен, промышленного производства, с/х, строительства, торговли и услуг, инвестиции в основной капитал. Доходы населения. Средства и кредиты госорганов, организаций и физ.лиц (в т.ч. ипотека). Динамика ввода жилых домов. Демография и занятость населения.
2. Структура рынка Количество объектов (в ГКН/на рынке), доли подсегментов по типу/локации/объёму прав, значимые объекты, типовой (эталонный) объект. История сегмента.
3. Новостройки Строительство новых объектов в сегменте. Объёмы ввода. Рэнкинг девелоперов/застройщиков.
4. Сектор продаж Средняя цена, интервал цен, динамика рынка (индексы), знаковые сделки сегмента.
5. Сектор аренды Средняя ставка аренды, интервал цен, динамика рынка (индексы)
6. Ликвидность Сроки экспозиции. Соотношение спрос/сделки/предложение. Активность и динамика субъектов (жителей/работников/юр.лиц).
7. Ценообразующие факторы Результаты коллективных экспертных исследований.
8. Выводы Мнения Экспертов. Оценка событий, характеристик рынка, трендов и факторов влияния. Прогнозы развития рынка.
В ходе научно-практической конференции Русского общества оценщиков в Томском государственном университете, благодаря организации Дмитрия Михайловича Хлопцова проведена деловая игра «ФАКТОREAL», где была обработана реальная рыночная информация и подготовлен отчета по анализу рынка земли Томского региона. Полученные аналитические данные оценщики Томска, могут использовать в течение всего 2023 года, в т.ч. и прямую рыночную информацию, оформленную в виде аналогов для оценки в соответствии с универсальной формой, соответствующей требованиям ФСО №7.
В оценочной отрасли серьезно не хватает аналитических материалов, методологии в области аналитики рынка недвижимости, а также образовательных дисциплин в сфере анализа и исследования рынка недвижимости. В связи с чем, давно назрело предложение сформировать аналитический центр Русского общества оценщиков и запустить интеграционный аналитический проект «Цифровая карта рынка России» для обобщения всей информации оценщиков различных регионов в общей системе, по единым стандартам, повышая открытость, доступность и качество рыночных данных.
Целями и задачами аналитического центра РОО является:
1. Мониторинг рынка недвижимости России;
2. Информационное обеспечение оценки недвижимости;
3. Методические рекомендации в сфере аналитики рынка и оценки недвижимости;
4. Образовательный курс «Анализ рынка в оценке недвижимости»;
5. Система сертификации аналитиков рынка и оценщиков недвижимости.
Первоочередной задачей является устранение невыполнимых требований в законодательстве об оценочной деятельности. В качестве примера можно рассмотреть п. 22 ФСО 7.
В п.п. в) п. 22 ФСО 7 установлено, что оценщиком должен быть описан объем доступных оценщику рыночных данных, использование лишь части доступных оценщику объектов аналогов должно быть обосновано, при этом целый ряд отчетов об оценке, был признан судом несоответствующем законодательству об оценочной деятельности, на основе некорректной трактовки данного пункта юриспрудентами, утверждающими, что оценщик обязан был привести всю рыночную информацию из доступной сети интернет, а он привел лишь часть в виде аналогов. Но, если в любой поисковой системе например, в Яндексе ввести поисковый запрос «продаю земельный участок под магазин в Томске» получим 8 млн. результатов поиска в виде интернет страниц и как оценщик должен привести все 8 млн. страниц? Должен достать оттуда всю рыночную информацию и представить в отчете? При оценке квартиры на рынке города Омска присутствует 6 000 квартир на продаже, по версии юриспрудентов и судебных органов, оценщик должен оценивая 1 квартиру привести в отчете 6000 находящихся на продаже объектов? В подобные вопросы, судебные органы даже не вникают, а просто штампуют бездумные решения на основании невыполнимых пунктов законодательства об оценочной деятельности. В такой ситуации, любой отчет можно оспорить, любую сделку можно разрушить, любого инвестора можно лишить мотивации к развитию.
И еще одна проблема, о которой мы говорили, это определение сегмента рынка. Нормативные акты и методическая литература не содержат понятия сегмента рынка недвижимости, нет общепринятых и утвержденных правил его определения и поэтому, мое глубокое убеждение о том, что на профессиональное усмотрение оценщика относится использование рыночной информации не способной отклонить расчетную величину рыночной стоимости за пределы интервала установленного в п. 30 ФСО 7. Если нам, любые юриспруденты, любые судебные эксперты пытаются засунуть другие аналоги и это засовывание не приводит к отклонению определённой оценщиком рыночной стоимости за пределы интервала рыночной стоимости, значит все это не свидетельствует о том, что отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности и не действителен. Нам нужно защищать отчеты об оценке, нам нужно защищать наших оценщиков, для этого нам необходимо разрабатывать методологию, в том числе для обработки рыночной информации, анализа и исследования рынка недвижимости.
Очень надеюсь и мечтаю, о том, что аналитический центр Русского общества оценщиков, как система объективных данных рынка недвижимости, заработает на благо всех оценщиков нашей страны!
