Свежее дело Татьяны Егоровой: бедную женщину угораздило приобрести квартиру у некто Галины, которая продавала квартиру "своей матери" - а оказалось, что документы подделаны.
Татьяна - целеустремленный человек. Ей удалось дойти до Верховного суда. На самом деле, доходят до него единицы. Это время, терпение и деньги. У Татьяны были все шансы остаться на улице, потеряв и квартиру и деньги.
25 января 2021 года Верховный Суд вынес Определение № 5-КГ21-166-К2, защитив добросовестного приобретателя квартиры, которая была продана мошенниками.
С 30 июня 1998 г. однокомнатная квартира в Москве принадлежала Л. Сидоровой, которая умерла 4 января 2015 г.
30 июня 2015 г. Галина Рычкова обратилась с заявлением о принятии наследства, назвавшись дочерью умершей, при этом нотариусу она предъявила свидетельство о рождении и свидетельство о заключении брака. 21 августа 2015 г. в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на квартиру, 11 ноября того же года Галина Рычкова продала ее Татьяне Егоровой.
В последующем было возбуждено уголовное дело, а в 2020 г. Департамент городского имущества г. Москвы был признан потерпевшим по факту совершения мошеннических действий.
Следствие посчитало, что Галина Рычкова и участники организованной группы путем обмана приобрели права на квартиру. После этого Департамент обратился в суд с иском к Галине Рычковой и Татьяне Егоровой о признании свидетельства о праве на наследство по закону недействительным, признании договора купли-продажи недействительным, об истребовании жилого помещения из незаконного владения, о признании права собственности г. Москвы на жилое помещение, а также о признании Татьяны Егоровой недобросовестным приобретателем и выселении без предоставления другого жилого помещения.
Рассмотрев дело, Пресненский районный суд г. Москвы отметил, что квартира выбыла из собственности Департамента помимо его воли в результате противоправных действий, поскольку органами записи актов гражданского состояния акт рождения Галины Рычковой у Л. Сидоровой не регистрировался, по факту совершения мошеннических действий в отношении спорного жилого помещения возбуждено уголовное дело, по которому Департамент признан потерпевшим.
При этом суд пришел к выводу, что Татьяна Егорова не является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку в условиях подозрительности сделки она должна была предпринять дополнительные меры по проверке юридической судьбы вещи и продавца, используя открытые источники информации.
Суд указал, что у нее имелась реальная возможность проверить факт родственных отношений между умершей и продавцом квартиры и убедиться в подложности свидетельства о рождении Галины Рычковой.
Доводы Татьяны Егоровой о ее добросовестности суд отверг с указанием на то, что законом не предусмотрен приоритет интересов добросовестного приобретателя перед собственником, лишившимся имущества помимо его воли. Апелляция и кассация согласились с выводами первой инстанции.
Что решил Верховный СУД?
ВС заметил, что 13 января 2015 г. ЗАГС сделал запись о смерти Сидоровой, на основании которой 6 июля 2015 г. она была снята с регистрационного учета по месту проживания. Государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру к Татьяне Егоровой состоялась 19 ноября 2015 г., а Департамент обратился в суд только 21 июля 2020 г., то есть более чем через четыре года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности Егоровой на жилое помещение.
Суд также обратил внимание, что с момента смерти Л. Сидоровой 4 января 2015 г. и до признания Департамента потерпевшим по уголовному делу 12 февраля 2020 г. последний не совершил никаких действий, свидетельствующих о проявлении должного интереса к квартире.
Как указал ВС, на добросовестность приобретения спорной квартиры Татьяна Егорова указывала при рассмотрении спора в суде, ссылаясь на то, что объявление о продаже квартиры размещалось в открытом доступе в Интернете, квартира приобреталась по рыночной цене, согласованной с продавцом в соответствии с представленным в дело отчетом независимого оценщика, имеется положительное заключение от 10 ноября 2015 г. по результатам проверки представленных документов на объект недвижимости.
Решение суда ЗДЕСЬ
Мои комментарии:
1. ВС дал несколько толкований условий для защиты добросовестного приобретателя. В части «выбытия имущества по воле»: бездействие публично-правового образования, не предпринявшего своевременных действий по выявлению выморочного имущества и не оформившего в разумный срок право собственности, создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника.
2. ВС признал некорректным подход нижестоящих судов о том, что на приобретателя возлагается обязанность самостоятельно осуществлять проверку документов о родстве продавца и прежнего умершего собственника квартиры, учитывая, что принятие наследства осуществляется у нотариуса, на которого законом возложены публично-правовые функции по проверке законности прав наследников на получение наследства, а также факт регистрации права в ЕГРН.
Дополнительно ВС указал, что из материалов дела не следуют и иные признаки недобросовестности приобретателя, в частности квартира приобретена по рыночной цене, получен отчет об оценке, получена оценка предоставленных документов».
3. Верховный Суд приобретателя "пожалел”, указав на то, что суды не приняли во внимание факт нотариального оформления прав продавца квартиры, в то время как нотариус выполняет публично-правовые функции по проверке законности прав наследников, к тому же квартира была в открытой продаже и приобреталась по рыночной цене.
П.С. Примечательно, что суд указал на то, что свидетельство о рождении и свидетельство о заключении брака должен был проверить нотариус, но он этого не сделал. Кстати, нотариуса привлечь к ответсвенности не удалось. Он прекрасно и сейчас работает в Москве. Хотя рыльце у него в пушку, это не первый эпизод с участием данного нотариуса.
Что скажете, коллеги? Напишите в комментариях!
Обязательно подпишитесь на мой канал - здесь только правда и только по делу.
А вот мой телеграмм-канал, где каждый день свежие полезные новости https://t.me/bezdelkaBuh
