Чем дальше, тем больше укрепляюсь во мнении, что у российского рынка первичной жилой недвижимости осталось всего два основных реальных варианта пути дальнейшего "развития". Один - адекватный. Второй - нет.
А всё остальные - вообще от "лукавого". Ну или от Минстроя. С его психологической помощью "от блуда".
Вариант 1.
Как я уже писал неоднократно, а в последний раз - вот в этой статье "Как выйти из сложившейся ситуации" - единственный адекватный выход в 2023 году - это массово и существенно, и, возможно под особым и централизованных контролем властей, снижать цены новостроек. Чтобы вернуть покупателей, восстановить спрос, расшевелить рынок.
И начать выравнивать дисбалансы на нём. Цитата оттуда:
Такое можно было бы сделать в целом на рыке хотя бы относительно цивилизованно.
Кстати, что-то похожее на этот вариант уже фактически рассматривают представители Центробанка России, и некоторые из крупных игроков и аналитических компаний рынка.
Например, директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова недавно выразила мнение о том, что из-за сложившейся с заёмщиками в 2022 году ситуации Банк России "ожидает ухода с рынка рискованных практик выдачи" ипотечных кредитов.
А это, по мнению представителя Центробанка, должно "толкнуть цены вниз, вероятно, на 10-15 %".
Лично мне это кажется явно недостаточным уровнем снижения.Такое понижение сегодняшних проблемы не решит, на мою экспертную оценку.
А ведь проблема с "плохими" ипотеками у нас в стране сегодня - очень серьёзная. В выдаче ипотечных кредитов доля заёмщиков, имеющих долги на более чем 80 % своих доходов, выросла до 44 %. В потребительском кредитовании таких по-прежнему всего около трети - 35 %, уже существенно меньше. Доля ипотек с низким (менее 20 %) первым взносом выросла всего за год с 37 % до 53 % - почти в полтора раза.
Тут надо срочно какие-то меры предпринимать по снижению цен.
Тем более, на фоне запланированного (и уже происходящего) повышения ставок кредитования. Но госпожа Данилова от лица Центробанка России предлагает вот такой "мягкий" вариант. Мне он не очень нравится. потому что приведёт к варианту развития событий номер 2. О котором ниже.
Но есть и более "кардинальные" предложения, и по % снижения, и степени централизованности в осуществлении.
Сегодня от представителей известных интернет-платформ, работающих с недвижимостью, уже стали звучать предложения рассмотреть вопрос как раз о едином, единовременном, "быстром" и равном для всех снижении цен. Пока не хочу уточнять персональные данные авторов таких предложений. Но я, как вы могли видеть выше, сторонник такого метода. Как более цивилизованного. Когда можно будет ожидать сохранения всех проектов на рынке. И меньших потерь и у бизнеса, и у покупателей.
Ну или нас ожидает...
Вариант 2.
"Битва" застройщиков за клиентов. Как говорится - по всем фронтам. На фоне активного применения "грязных технологий" и "чёрного пиара". С одновременным снижением цен, которое будет происходить уже довольно хаотично и некоторых застройщиков может привести к банкротству, а их клиентов - в ряды очередных ОД.
Этот вариант чреват серьёзнейшими проблемами для части застройщиков. Причём не только мелких и средних. Потому что спрос упал очень существенно. Не на 5, а на дестяки процентов в разных регионах.
К сожалению, пока всё развивается по второму варианту сценария.
Борьба за клиентов уже началась. И есть первые "передовики" и "отстающие". Раньше не было такого давления "давай-давай, строй-продолжай" со стороны власти, такого огромного "навеса" нераспроданного, таких высоких цен, и потому падения переносились легче. Теперь реалии и рынка, и самой страны, и ей окружения изменились.
А у нас всё по-прежнему отдано "на откуп" самим застройщикам. И все ждут, что "рыночек" как-то сам всё "порешает". Но сегодня это приводит пока к полному непониманию дальнейшего развития событий у большей части населения. Что в том числе также дополнительно "стопорит" рынок. Как стопорят его и заградительные цены на квадратные метры во многих регионах.
При этом и застройщики, и Минстрой, неоднократно заявляли, что хотят выходить из сложившегося (точнее, сложенного их же собственными "руками") положения дел строго без снижения цен на новостройки.
Что вообще диссонирует с существующими реалиями.
Все голоса за второй вариант и против первого сводятся в основном к тому, что якобы "нельзя регулировать рынок нерыночно, нерыночными способами". Как заявил тут как-то один региональный депутат. Ага, конечно нельзя, ну да. А на других рынках это что в разные годы было?
Все последние повышения ценников и цен на новостройки вполне себе прошли "мимо рынка". И были абсолютно не рыночными. Ни в марте 2022 года, ни в середине года под новые виды ипотек, ни в конце года после сентябрьских событий. Да и до 2021 года раздувание пузыря было скорее в прямом смысле простым "надувательством" россиян. Реального роста доходов под него подложено не было.
Ну, я желаемый Вариант 1 уже назвал в прошлой статье на эту поднятую тему "фантастическим".
Но может, всё-таки здравый смысл хоть в какой-то мере победит?
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Понравилась статья? Поставьте лайк 👍 и подписывайтесь на канал! Здесь будет ещё много всего всякого. Уже более 800 публикаций вот здесь.
❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎❎
