Во времена экономической турбулентности россияне традиционно инвестируют в недвижимость. Так происходит и сейчас. Стоит ли оно вообще того — и в какие объекты выгоднее вкладывать свои средства?
Вообще, рынок недвижимости сейчас неоднородный. На рынке новостроек одни процессы, на рынке вторички другие, в сегменте ИЖС третьи, везде свои возможности и риски. Но в целом — доходность инвестиций в квадратные метры упала. Сейчас в недвижимость стоит вкладываться, чтобы в условиях кризиса сохранить свои деньги. Что тоже неплохо.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Давайте по порядку.
Инвестиции во вторичное жилье
С точки зрения краткосрочных инвестиций хрущевка или брежневка — не самый лучший вариант: цены на них постепенно снижаются. И тем не менее, это один из самых популярных способов сохранить деньги.
Я сейчас говорю не о перепродаже. Да, в последние годы был популярен флиппинг: человек покупает убитую квартиру, приводит ее в порядок и перепродает с маржой. Сейчас не время для таких вложений. Возможно, есть единичные случаи, когда человек выигрывает — но в целом это заведомо убыточный вариант, если только вы не купили квартиру с бешеным дисконтом. Напомню кстати, что такие сказочные варианты всегда надо тщательно проверять. Ремонт сейчас стоит дорого, плюс вы должны будете после продажи квартиры заплатить НДФЛ. Об этом многие забывают.
Чаще всего вторичку покупают под аренду, долгосрочную или посуточную. В принципе, это и сейчас рабочий вариант. Лучшие локации в городе, с транспортной доступностью и нормальной инфраструктурой — это именно вторичка: хрущевки, брежневки, улучшенки, пентагоны. И если вы приобретаете квартиру надолго, то через несколько лет ее можно будет продать на очередном пике цен. Экономика, как мы знаем, волнообразна.
Другое дело, что сдача в аренду — это всегда хлопотно и рискованно. Недобросовестные арендаторы, проблемы с соседями, необходимость платить коммунальные — а если квартира куплена в ипотеку, то еще и ипотечные! — платежи в то время, когда у вас нет арендаторов. Поэтому кому-то проще просто положить деньги на вклад. Но поскольку люди отлично знают, что и вклады могут превратиться в фантики, то часто берут на себя все упомянутые тяготы. Потому что бетон — не фантик.
Инвестиции в новостройки
Цены на первичное жилье сегодня — это боль. И если раньше люди охотно инвестировали в новостройки, зарабатывая за пару лет хорошие суммы, то сейчас в эту сторону смотрят с настороженностью. И ожиданием: когда уже снизятся цены?!
Я сама этого жду. Но смотрю на вещи реально: в ближайшей перспективе новостройки не подешевеют, земля и само строительство поднялись в цене. С другой стороны, вряд ли и подорожают. Во всяком случае, существенно — на рынке просто нет такого спроса. Поэтому покупать сейчас новостройку с целью быстрой перепродажи точно не стоит, вы вряд ли что-то на этом заработаете.
И тем не менее, в долгосрочной перспективе новостройка — это более ликвидный объект, чем хрущевка или брежневка. И если вы долгое время мечтали переехать в новое жилье, переезжайте. Потом это сделать будет, возможно, труднее.
Льготные ипотечные программы пока работают — в том числе «околонулевые», несмотря на критику ЦБ. Даже сейчас на рынке Екатеринбурга есть квартиры под 1,99%. Другое дело, что эти квартиры получаются по стоимости дороже, и такую ипотеку выгодно брать только на долгий срок.
Есть еще траншевая ипотека, которую рекламируют по всему городу. Когда ты покупаешь квартиру, но не платишь ипотеку, пока дом еще строится. Точнее, платишь — но символический 1 рубль в месяц. Удобно для тех, кто снимает квартиру: для многих платить аренду одновременно с ипотекой — это просто неподъемно. А здесь есть возможность купить новостройку и жить как жил, без двойной нагрузки. Спокойно снимать и ждать сдачи дома.
Но все субсидированные программы всегда имеют свои особенности, и тут надо в каждом случае садиться и тщательно считать: выигрываете вы или нет.
Еще раз повторю: не стоит ждать, что новостройки в обозримом будущем подешевеют. Льготная ипотека продлена, семейная расширена, денежная масса в экономике России растет, инфляция тоже, введены различные выплаты. Поэтому если хотели вложить деньги в новостройку — вкладывайте. Просто тщательно выбирайте застройщика и объект. Ну, и не ждите особой прибыли, не ориентируйтесь на 2020–2021 годы, когда на покупке новостроек действительно можно было хорошо заработать. Рассматривайте это не как выгодную инвестицию, а как удачный и довольно надежный способ сохранить деньги.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Неплохой вариант для инвестиций — купить офис в людном месте и сдавать его в аренду. Раньше было выгодно приобретать жилые помещения на первых этажах домов, переводить их в нежилые и сдавать. Сейчас это хлопотный и рискованный вариант. Лучше покупать готовое коммерческое помещение.
Сейчас в Екатеринбурге спросом пользуются как маленькие офисы, так и большие производственные помещения. В город активно заходят торговые сети. Но аренда — это, как я сказала выше, довольно хлопотно, этим надо постоянно заниматься. В идеале, в случае с коммерческой недвижимостью надо искать якорных арендаторов, типа супермаркетов или банков.
И напоследок — по моему мнению, самый интересный вариант.
Инвестиции в строительство загородных домов
Да, строительство домов тоже взлетело в цене — но пока не так, как новостройки. Кстати, спрос на загородные дома вполне даже связан со стоимостью квадратного метра жилья на первичном рынке. Люди начинают считать. Когда за 7-8 миллионов ты можешь купить трехкомнатную квартиру или построить свой дом за городом в 160 квадратных метров — то дом часто «перевешивает».
Потенциал развития у рынка ИЖС еще достаточно высокий. Это показывает и возросший спрос на земельные участки, и количество выданных ипотечных кредитов на строительство дома. Мы видим это на практике. И вот на этом рынке как раз работает классическая схема краткосрочных инвестиций: построил — продал, прибыль зафиксировал. Пока работает.
Плюс здесь тоже возможен арендный бизнес. Загородные дома можно сдавать и посуточно, например под корпоративы, и длительно. Для меня это было открытием — но на долгосрочную аренду частных домов тоже есть спрос! Но, конечно, это дома не «на живописной поляне у речки» — а в пригороде, в населенных пунктах, где есть вся необходимая инфраструктура.
По моему мнению, вкладываться в строительство загородных домов пока выгоднее всего. Этот вариант для тех, кто хочет деньги не только сохранить, но и получить прибыль.
🔔 Если вы живете в Екатеринбурге или собираетесь туда переезжать, я могу помочь вам с любым вопросом, касающимся недвижимости — в том числе по поводу инвестиций. Есть что спросить? Записывайтесь на консультацию по WhatsApp +79089250595. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает — а ответы на свои вопросы вы получите!
Статьи о рынке недвижимости:
✅ Вклады или "бетон"? Как не потерять деньги при высокой инфляции
✅ "Превратятся в гетто"? Надо ли бежать из панелек прямо сейчас
✅ Обменять квартиру без денег: рынок вторички возвращается в СССР?
