В первой части мы начали делать СМА - сравнительно-маркетинговый анализ и определили, как может изменяться цена в зависимости от сезона года. Для этого мы нашли образец - единственный на Западном берегу Крыма соответствующий уровню 4* по инфраструктуре и находящийся в первой береговой линии. Им оказался отель Ribera Resort & SPA 4*.
Теперь нам нужно оценить, какой будет
Средняя загрузка
отеля в зависимости от месяца года. Этот показатель принципиально зависит, как минимум, от 5-ти параметров:
- Номерного фонда - разумно ожидать, что загрузку в 20% для 127 номеров Риберы в феврале обеспечить легче, чем у апарт-отеля на 1000 юнитов.
- От способностей (опыта) управляющей компании в работе с корпоративными клиентами и в организации всевозможных активностей в не сезон. И здесь мы в очередной раз отметим, что договор с УК в апарт-отеле с самого начала гарантирует уровень доходов. В подборке "Азбуки" на канале есть 3 статьи на эту тему.
- От близлежащей инфраструктуры: аквапарки, санатории, развлекательные центры, городская инфраструктура, экскурсионные достопримечательности и т.д.
Ещё раз отметим, что санатории и грязелечебницы во всех комплексах - это ОТДЕЛЬНЫЙ бизнес, который обслуживает ВСЕХ, а не только жителей апарт-отеля. Оказать влияние на загрузку он может только из-за близости к проекту и то не сильно. И ещё не известно в какую сторону с точки зрения цены аренды. Об этом я писал здесь.
Наличие аквапарка также не однозначно, поскольку постоянные толпы детей и взрослых (в том числе не проживающих) на территории апарт-отеля, вряд ли самим жителям добавят комфорта.
- От возможности сдавать помесячно в не сезон.
- От жадности :) Так как нужно выбирать в сезон - завышенная цена, но не полная загрузка или 100% загрузка и цена чуть ниже рынка.
Кстати, другие материалы по инвестициям в Крым и не только вы можете найти в нашей Телеге.
Чтобы не спорить, предлагаю взять среднюю по году загрузку, которая указана у "Птицы", только с внесёнными немного коррективами, основанными на моей личной экспертизе:
Где-то добавил, например, за январские праздники и лето, где-то - убавил - февраль, март, октябрь. Мне кажется, всё равно, в среднем по году завышено, но доверимся "Птице".
Важно учесть один нюанс: среднее арифметическое по месяцам - это не то же самое, что средняя загрузка по всему году с учётом разницы в ценах по сезонам. Ниже покажу разницу.
Итак, берём текущую цену в Ribera с учётом поправки на предбронирование - 17550 р. И методом экспертных оценок добавляем или вычитаем от этой стоимости с помощью поправочных коэффициентов:
Поясню: 3-я колонка - это сам "образец" Ribera. Здесь указаны только коэффициенты роста пиковой летней цены в зависимости от года - пп.6-9.
- 2026-й - рост больше из-за дефицита предложения и высокой инфляции.
- Далее снижается инфляция, но наряду с ростом предложения растёт и спрос (к планам крымских властей до 2030 про 14 млн.), поэтому оценки 10% для 2027 и по 5% для 2028-29 выглядят вполне реальными.
Переходим к колонкам со строящимися отелями: 3 колонки на 5 отелей. Всем пяти я добавил 5% за "новизну". Не зря же реновация в отелях должна проходить раз в 7-10 лет.
Напомню, что здесь мы не учитываем отели, которые расположены вне первой береговой линии, а также Ола-Апарт, который уже сдан в эксплуатацию. Их можно оценить аналогично, подобрав отели, расположенные в отделении от моря.
По 10% добавил Птице, Темпо и Прайму (с натяжкой) за солидную инфраструктуру. Не добавил "Мирмакс" и "Берий", потому что уже очень маленькие участки - по 0,7 гектар, куда при желании не впихнуть много. Они, кстати, максимально схожи по формату с "Риберой", только территория меньше в 2 раза.
Также Темпо я добавил 10% за благоустройство (п.3), как ни крути, а на примере лучших отелей ЮБК - это имеет значение.
В Palmira Palace Resort & SPA 5* на 202 номера - 2,5 гектара территории, в Ялта-Интурист на 1394 номера - 21 гектар.
Это по 123 и 150 квадратных метров на номер, соответственно. У "Мрии" вообще на 60 гектар всего около 450 номеров с учëтом вилл.
В нашем же списке только у Темпо более 55 квадратных метров на юнит, а если в учёт добавить ещё и гостиницу с 7-ю гектарами всего на 200 номеров, то совокупно на один юнит придётся более 100 кв.м., как в Palmira.
У остальных - очень плотная застройка. Правда, у Темпо ТЦ, спортивный комплекс, теннисные корты и ресторан на набережной также для общего пользования, как у "Птицы" санаторий, поэтому 3,5 гектара можно не считать. Остальное, что указано на рендере - только для гостей отеля и резидентов апарт-комплекса - это тоже много. "Птица", при всём уважении, со своими 1279 апартами и приблизительно 500 (на 1000 человек по проекту) юнитов санатория, размещённые на 8 гектарах - сильно не дотягивают (около 40 кв.м. на один юнит).
Ещё хотел ввести поправку за "развитие локации". Логично же, что в районе выезда на Пересыпь (остановка - " Техникум") появится 3 топовых апарт-отеля, торговый центр, зимний аквапарк и санаторий, и все они создадут новые точки притяжения. Но, в то же время, в отличии от Ribera, которая находится в городе - это всё же пока не очевидное преимущество. Для более оптимистичных прогнозов предлагаю вам самостоятельно добавить 5-10%.
Итак, мы имеем, что к сезону 2029-го года цены на стандартное размещение в этой локации будут колебаться от 25 до 31 тысячи рублей в пиковые месяцы лета. В низкий сезон - 7-9 т.р.
Смотрим на данные "Птицы" - 11 000 руб. за номер 25 кв.м. Это очень оптимистично. Завышение на 30%.
Ну, поскольку расчёты делались в июле, когда про конкурентов никто не знал и речь шла о "санатории внутри" апарт-отеля без собственных номеров, то, возможно, такие оценки могли бы и быть. А сейчас всё иначе - конкуренция будет сильная.
Прогноз выручки.
Сделаем его только для "Птицы" и "Темпо". Для остальных можете посчитать аналогично исходя из 3-х параметров: загрузки по месяцам, сезонности и "пиковой цены" за стандартное размещение (количество дней в месяцах берём из календаря).
Для Темпо я добавил к цене из "Таблицы 5" ещё 5% "чисто за площадь", так как в этом проекте нет юнитов 25 кв.м., который мы взяли для сравнения у "Птицы". Берём 29 кв.м., который сейчас стоит 8,9 млн. руб. (без ремонта и оснащения, на март 2025). У "Птицы" номер на 25 метров стоил на старте в июле - 9,4 млн. руб.
Эх, хорошо продавать, когда нет конкурентов под боком!
Ну, и в конце Борис попросил меня посчитать
Инвестиционные расчёты "Темпо".
Я начну сразу с лета 2029-го года, потому что, несмотря на то, что проект вводится в 1-м квартале 2028, там будет длительный процесс передачи юнитов собственникам (в основном из других регионов), параллельно будет идти ремонт и оснащение, поэтому в лучшем случае к сезону 2029 отель сможет начать работать по-настоящему.
Кстати, тоже самое касается и "Птицы". Просто коллеги не имеют пока опыта управления, поэтому "наивно уверены" и хотят передать эту уверенность инвесторам, что смогут уже в 2028-м получать доход.
Скорее всего, такое возможно только для юнитов без управления, где сами собственники будут активно ремонтироваться, но там ставки будут ниже просто из-за конкуренции частных арендодателей и из-за тех, кто ещё не закончит оборудование номеров и будет мешать соседям.
Как говорится: "Лучше синица в руках, чем журавль в небе" - мы будем пессимистами. И ремонт тоже оценим более высокого уровня, чем у "Птицы". На рис.8 указана стоимость 2 млн. руб. на площадь 24,51 кв. м. Совсем не указано оснащение или оно включено в ремонт, что в очередной раз говорит либо о непрозрачности процессов, либо о непонимании, что между ним есть важный этап - приёмка.
В любом случае 81,6 тысяч на кв. м. - это очень низкая оценка для отеля, претендующего на "премиум". Тем более, что цены будут расти, а "Птица" сейчас в основном продаёт номера без ремонта. Реальная цена хорошего ремонта с комплектацией в ценах 2025-го года - от 120 тысяч за кв. м., в ценах - 2027-28 - от 150 тысяч.
А сейчас покажу чем отличаются разные показатели "средней цены" юнита. Посмотрите на таблице, там внизу выделены разными цветами разные средние показатели:
"Фиолетовая" - это средняя цена среди 12 месяцев - 16845 р.
"Синяя" - это средняя цена, когда всю выручку поделили на 365 дней - 10726 р.
Ну, и "красная" - 21 169 р., она учитывает загрузку по году, в данном случае 50,67% (мы её вывели в таблице 4).
Таким образом, чтобы корректно указывать в расчётах "среднюю ставку" в сутки с применением определённого показателя загрузки, надо еë корректно посчитать.
Вот из двух параметров средняя "цена в сутки" и "уровень загрузки" получается такая таблица выручки:
Она получилась для конкретного юнита с ценой 12,2 млн. "под ключ", площадью - около 30 кв.м. Показатели на разные статьи операционных расходов мне предоставил Борис, а ему - "Valo". В итоге мы поэтапно из выручки сначала получаем "Операционный доход", из которого вычитаем "долю" гостиничного оператора и налог.
В итоге, получается чистая прибыль на уровне 18-23% за первые 7 лет эксплуатации.
Насколько этот расчёт отражает все особенности - решайте сами. В любом случае предсказывать будущее - неблагодарное занятие.
Зато теперь вы сможете самостоятельно понять, насколько в предлагаемых расчётах застройщики завышают или занижают показатели доходности. Если остались вопросы - пишите в редакцию nil@m2tv.pro или в наш Телеграм.
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?