Я совсем запутался! С одной стороны в рекламе вижу "премиальные" апарт-отели, которые строятся на совсем маленьких участках до 1 гектара, с другой стороны заявлены "элитные" комплексы на 1200 юнитов в одном здании на 5 Га ("Птица"), с третьей совсем рядом строится комплекс с сильно меньшей плотностью ("Темпо"), но почему-то "бизнес-класс" (так написано на Дом.рф). А ещё в этот "салат" параметров добавляется звёздность, которая если верить интернету, вообще у ВСЕХ отелей со SPA-зоной, конференц-залом, двумя ресторанами и ассортиментом номеров, может быть 6*.
Давайте разбираться! Сделаем обычный СМА.
CMA - сравнительно-маркетинговый анализ, ему должны учить каждого риэлтора в первые 2 недели стажировки в агентстве.
Поскольку информации придётся переработать много, разобью на части. Меня зовут Егор Ян, и я - один из авторов этого канала.
Сначала мы выберем подходящие ориентиры, оценивая которые мы так или иначе можем спрогнозировать будущие цены. В следующих частях продолжим производить расчёты. Итак, выбираем
Ориентир.
В регионе Саки-Евпатория на сегодня есть только ОДИН отель 4* (5* нет вообще) находящийся в первой линии от моря - это Ribera Resort & SPA 4*. Если верить Яндекс.Путешествиям, то на 4 звезды тянут ещё: "Джеваль", "Петр", "Озеро сновидений".
Но все они НЕ У МОРЯ.
У "Островка" результат менее релевантный, потому что в 4 звезды там попадают отели, которые даже внешне не тянут на этот уровень.
В Саках по такому же запросу про 4-5*:
Итак, берём Риберу, как единственный вариант, подходящий для понимания текущих и будущих цен на стоимость проживания в строящихся апарт-отелях.
Посмотрим, что с ценами на странице бронирования:
Ещё посмотрим, что предлагают на высокий сезон - июль-август и на "бархат" - сентябрь
Отметим сразу, что это цена только за проживание. Лечение - отдельный набор услуг. Он есть в отеле, но также можно пользоваться курсовками в любом санатории в городе (а таких в Евпатории более 60). На октябрь цен ещё нет. Не забудем, что цены на лето, указанные сейчас, идут с дисконтом за предбронирование. Непосредственно в мае-июне они увеличатся на 20-30%.
Сезонные отклонения.
Получаем такую таблицу сезонных отклонений относительно пиковых цен июля-августа (округлëнно):
Мы выбрали именно сезонные цены в качестве "эталона", потому что они максимально объективны. Летом много конкуренции, в том числе от тех пансионатов, которые зимой не работают, а также от арендодателей посуточных квартир.
Теперь посмотрим, что в этом плане предлагают наши застройщики. Нам не удалось ни у кого, кроме "Птицы" найти подробную раскладку по месяцам. За что "птичникам" респект! У многих указана просто "средняя цена по году", а она ой как может спорно рассчитываться.
В этой таблице, которая включена в "Инвестиционный расчёт" сделано не так, как у нас, а наоборот. В качестве "эталона" взята цена в не сезон и от неё уже фиксируются коэффициенты от 1 до 1,67. Скорее всего, это сделано для того, чтобы "маленькая" цифра выглядела более правдоподобно и вызывала меньше вопросов в её обосновании. Классные маркетологи в "Финчейзе", умеют манипулировать подсознанием!
Давайте приведём оба варианта, как говорили в школе - к "одному знаменателю". Получаем так:
Здесь видно, что "аналитики" из "Птицы" очень сильно "промахнулись" в прогнозе сезонной зависимости цен в данном регионе - более чем на 300% по году.
Справедливости ради, другие вообще ничего не показали (если у кого-то из читателей есть данные, то пришлите, пожалуйста, в редакцию для сравнения на nil@m2tv.pro или в наш Телеграм).
Кто-то может возразить: "Это разные проекты - не сравнимые". Давайте оценим. Сначала "плотность" территории:
- У Риберы - на 2 Га 127 номеров: по 157 кв.м. территории на один номер.
- У всех, кто строится в этой же локации площадь не дотягивает до 100 (я уже приводил подобную таблицу в этой статье):
Здесь немного по-другому разделил на "лиги" согласно площади участка строительства, дополнительно объединил обе очереди Альбы, а также указал их же отдельно - из-за разного статуса готовности. Ну, и включил наш образец - Ribera 4*.
По всем остальным показателям образец не уступает никому из заявленных проектов с точки зрения наполненности инфраструктуры: тот же SPA, закрытый бассейн, пляж, конференц-зал, ресторан, медцентр и т.д. При этом находится этот отель в отдалённой части, но всё же в городе, куда летом ходит даже трамвай, а до одной из центральных набережных (Терешковой) - чуть больше километра.
Итак, для расчётов мы получили данные:
- Текущие цены во все сезоны
- Сезонную зависимость цен
В следующей части (опубликую завтра или через день)мы поговорим о том, как оценить загрузку опять же - в разные сезоны, а также посчитаем выручку в год.
Рекомендую подписаться на канал, а также на нашу Телегу.
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?