ПИК выкатил скидки по многим проекта, включая Матвеевский кластер, но тут не обошлось без нюанса. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает причины скидок и все подводные камни.
Скидки в Матвеевском кластере
Матвеевский кластер – уникальное место, поскольку в одной локации есть и готовая недвижимость, и проект Вангарден (ПИК+) и реновация. Также здесь появляется «бизнесовая» Среда, новые очереди ПИК+ и, возможно, еще несколько очередей в далеком будущем. В кластере Матвеевского парка, что интересно, новостройки в стройке сейчас продаются значительно дешевле, чем готовая вторичная недвижимость, что само по себе редкость. Обычно считают, что новостройки всегда дороже вторички, но здесь это не так, и строящиеся объекты дешевле предложений от физлиц.
Но если открыть предложения в Матвеевском парке, мы видим, что квартир со скидками, по сути, нет. А даже если бы и были, то студии с ценой 12,5 млн ₽ (11,5–11,2 млн со скидкой) – это все равно дорого.
Но если переключиться на проекты ПИК+ с ключами в 2027–2028 годах, там уже совершенно другая ценовая ситуация. Можно увидеть студии по 8,7 млн ₽, и если застройщик согласует скидку, реальная цена может быть около 8,5 млн. Однокомнатные квартиры на 33 м2 предлагаются за 12 млн ₽, но срок заселения — июнь 2028 года, а это дополнительные риски и неопределенность.
На первый взгляд, цены в ПИК+ на уровне 8 млн ₽ за студию с отделкой выглядят привлекательно. Если бы оставалась льготная ипотека с первоначальным взносом 20% и ставкой, например, около 1,6–1,7 млн, ежемесячный платеж составил бы 30–40 тыс. ₽. Это выгодно даже на фоне текущих арендных ставок (70 тыс. ₽). Однако возможности реализовать такую сделку фактически нет. Люди бронируют квартиры, но реальный выход на сделку случается далеко не всегда.
Семейная ипотека — ограниченный инструмент. Тратить ее на студию стоимостью 12 млн с взносом 30% не лучшая идея. Гораздо логичнее использовать семейную ипотеку для покупки недвижимости для собственного проживания, например, евро-3. Покупать же квартиру с заселением в 2028 году за кеш – глупая затея. За этот срок депозит на 12 млн под 20% годовых принес бы 7,5–8 млн ₽ дохода.
У ПИКа есть ипотека с возможностью выбора ставки, но условия не такие уж привлекательные. Для ставки в 15% стоимость квартиры вырастает: вместо 8,4 млн вы уже платите, например, 9,6 млн, плюс дополнительные расходы минимум в 1 млн. Платеж составит 85 тыс. ₽ в месяц. А в случае рыночной ипотеки — это уже 120 тыс. ₽. При этом нужно заморозить 3 млн собственных средств, что в текущих экономических реалиях выглядит рискованно и сложно реализуемо. Получается, цена хоть и привлекательная, но реальные возможности купить ограничены.
Если, например, смотреть на студию за 8,5 млн ₽ в семейную ипотеку с 30%-ным первоначальным взносом, то стартовые вложения составят 2,5 млн ₽, а ставка по ипотеке около 6%. В итоге месячный платеж окажется выгодным — около 30 тыс. ₽. Однако за время строительства дома до получения ключей только на проценты уйдет минимум 1,5 млн ₽. Но при сдаче квартиры в аренду вероятный доход составит в 2028 году 80 тыс. ₽ в месяц, что в теории позволит перекрыть ипотеку. Для некоторых это может быть подходящая стратегия: при начальных затратах в 2,5 млн получить ликвидный актив с отделкой.
Студии за 8,5 млн или однушки за 12 млн — это действительно интересные предложения. Проблема в том, что реальных возможностей купить их очень мало. Да, застройщики снижают цены, но это не оказывает значительного влияния ни на рынок, ни на покупателей. Семейная ипотека сама по себе инструмент узкий, и покупатели чаще направляют эти средства на квартиры большей площади.
В сентябре на конференции Smarent ко мне подошла девушка, которая хотела купить квартиру в Матвеевском парке за наличные за 9 млн. Я объяснил, почему это плохая идея. С такой суммой выгоднее положить деньги на депозит в банке, который принесет большую доходность, чем возможная перепродажа этой квартиры. Ведь при продаже придется еще учитывать комиссии риелторов (2–3% от стоимости) и возможные колебания рынка. В итоге доходы с депозита оказываются стабильнее, а с перепродажей — больше сложностей.
С этим же связана слабая активность продаж у ПИКа. Несмотря на привлекательность их предложений, статистика говорит сама за себя. В продаже сейчас находится 407 квартир, при этом на вторичном рынке количество предложений гораздо ниже — всего около 40 квартир (и это, возможно, с учетом дублей и фейков). На вторичке начинает ощущаться дефицит предложения. И задача застройщика перетянуть желающих купить квартиру со вторички на первичный рынок через скидки и спецпредложения, чтобы наполнить свой эскроу-счет.
Смотрим на вторичный рынок по Матвеевскому парку. Самая дешевая студия 20 м2 на 2-м этаже с видом во двор стартует от 10 млн ₽. А вот студия с нормальной меблировкой — уже почти 12 млн. Это яркий пример того, как вложения в мебель (500 тыс. ₽, допустим) могут поднять цену квартиры минимум на миллион. Хотя, конечно, на итоговую цену влияет и этаж, и расположение, и спрос.
Переходим к однушкам. Сегодня они стоят 17 млн ₽. Это ощутимо больше, чем несколько месяцев назад: летом квартиры площадью 32 м² мы оценивали в 14,5–15 млн. Вторичный рынок вырос в цене из-за дефицита готового жилья. Для сравнения: квартира у застройщика на этапе строительства стоит всего 12 млн. Получается разница в 20–30%, которая напоминает старые времена, когда между котлованом и готовой квартирой был аналогичный разброс.
Если смотреть глубже, это закономерно: ипотека уже не такая выгодная, и преобладают сделки за наличные. Сейчас на рынке более 50% сделок — это «чистые» деньги, причем, скорее всего, показатель скоро приблизится к 55–60%. Для сравнения, несколько лет назад доля сделок за наличные составляла лишь 20–30%.
Теперь об аренде. Арендная ставка в Матвеевском парке сильно выросла. Осенью срок экспозиции был 8–17 дней, а стоимость аренды в октябре составляла 105 тыс. ₽ в месяц.
В ноябре средняя аренда чуть снизилась, но держится все равно на высоком уровне — порядка 100 тыс. Учитывая, что квартиру за 12 млн можно сдавать с доходностью около 10% «грязными», это вполне привлекательное предложение. А с прогнозом роста арендных ставок к 2028 году на 20%, квартира вполне может приносить уже до 1,5 млн ₽ ежегодно. Для кого-то это станет интересным активом.
Почему ПИК снижает цены в Матвеевском парке? Тут все логично. Во-первых, нужно распродать остатки первой очереди, причем это те дома, которые уже введены в эксплуатацию. На них не распространяются эскроу-счета — договор купли-продажи оформляется напрямую, как на готовую недвижимость. Это позволяет продавать быстрее, но готовое жилье у застройщика все равно стоит дороже, чем стройка.
Во-вторых, ПИК целенаправленно снижает цены на новостройки, чтобы замотивировать покупателей выбрать строящиеся объекты вместо готовых квартир. Это и объясняет крупные скидки. Также застройщику важно продвигать проекты вроде «Среды на Лобачевского», где продажи идут вяло. В целом ПИК нацелен привлечь покупателей, которые бы искали варианты на вторичке, и переориентировать их на новостройки.
Теперь о ценах. Матвеевский парк за 17 млн ₽ за 32 метра? Даже для этой локации это безумно дорого. Если продолжить аналогию с рынком реинвестиций 2025 года, сейчас наиболее выгодное время — продавать готовую недвижимость: продать за 17 млн готовую квартиру и купить в стройке за 12 млн – отличная история.
Мы видим, что квартиры на вторичке с хорошим ремонтом уходят по 16 млн ₽ даже в старом доме. И даже «убитая» квартира с плохим ремонтом и низкими потолками 38 м2 в типичной брежневке все равно будет стоить 11,5–12 млн. В то же время в новом доме, который строится, можно взять евро-2 за те же 12 млн. Да, стройка — но это совсем другой уровень: улучшенные планировки, паркинг, инфраструктура. И самое интересное, что продать квартиру за 16 млн в старом фонде будет намного труднее, чем квартиру в доме от ПИК за 17 млн.
Почему? Спрос. Рынок у нас формируется, и новостройки перетягивают на себя все одеяло. Люди хотят избавиться от старого фонда и реинвестировать в новостройки. Сейчас для этого идеальное время. Вторичка в старом жилом фонде свой потенциал исчерпала — роста цен не будет. А вот новые дома, особенно готовые, будут расти в цене — и расти активно.
Мы в Smarent видим это на живых примерах.
Мы продали большую однушку клиента в Видном за 7 млн ₽ и купили студию с отделкой в ЖК «Руставели» за 10,1 млн, при этом арендная ставка выросла более чем в два раза.
И да, под конец года, как водится, случаются чудеса. Поэтому мы в Smarent решили немного порадовать своих клиентов. Каждый, кто до конца года заключит с нами договор на продажу недвижимости, получит подарочный ароматный набор от компании (не алкоголь, если что!), которые оценили на нашей конференции. И самое главное, мы с недвижимостью действительно работаем и делаем многое, чтобы продать вашу квартиру быстрее и дороже: делаем уборку, хомстейджинг, профессиональные фотографии, которые раскрывают ее ценность.
