Прирезка земли к своему участку порядок действий

Андрей давно установил забор, но таким образом, что по забору площади стало больше, чем по документам. Как легализовать дополнительные сотки?

В настоящее время можно легализовать самозахват земли официально через выкуп. Источник: кадастровая компания ВИТА-ХАУЗ.

Как увеличить земельный участок за счёт прилегающей территории

Разбираю пример из практики, когда у собственника земельного участка появилось желание присоединить к своему земельному участку часть земель общего пользования, а точнее часть дороги. Кейс живой и если у вас возникнет вопрос задавайте его в комментариях под данной статьёй или же на моём телеграм-канале.

Прирезка оформляется через аукцион или торги?

В настоящее время у собственников земельных участков есть возможность официально через выкуп и без каких-либо аукционов и торгов оформить прирезку дополнительной земли к своему земельному участку. Есть исключения, когда оплачивать выкуп не потребуется, однако это зависит от Председателя и Протокола общего собрания, если земельный участок находится в границах СНТ, ДНТ и тп.

Какова цена выкупа земли

Стоимость зависит от кадастровой стоимости и того в каком регионе расположен земельный участок. Так в Москве стоимость выкупа 100% от кадастровой стоимости, а в МО 50%. В Ленинградской области и Санкт-Петербурге наоборот. Для расчёта ориентировочной цены выкупа посмотрите какая кадастровая стоимость у вашего земельного участка. Это вы можете узнать или в выписке ЕГРН или на публичной кадастровой карте.

В каких случаях можно пробовать оформлять прирезку

• Если в границах забора у вас земли больше, чем по документам
• Если по границе вашего земельного участка есть земля, которая является землями неразграниченного использования (государственная)
• Если рядом есть земельный участок, который заброшен и не возделывается. Тут необходимо установить факт, что земля ничья и для ИЖС и СНТ это разные подходы. Если вас интересует данный вопрос в конце статьи я опубликовал ссылку на видео, которое рекомендую посмотреть.
• Если есть земли общего пользования, которые не используются членами товарищества и Председатель не против, чтобы вы их оформили себе

К каким земельных участкам можно оформить прирезку

Оформить прирезку земли можно к земельным участкам со следующими категорией и видом разрешённого использования:

• категория земли "земли населённых пунктов" и вид разрешённого использования "для индивидуального жилищного строительства"
• категория земли "земли населённых пунктов" и вид разрешённого использования "для личного подсобного хозяйства"
• категория земли "земли сельхозназначения" и вид разрешённого использования "для садоводства"
• категория земли "земли населённых пунктов" и вид разрешённого использования "для дачного строительства"

Возможен вариант, когда в документах двойной вид разрешённого использования или же не актуальный, который не соответствует ПЗЗ (правила землепользования и застройки), но это уже исключения и вам об этом сообщит кадастровый инженер, когда будет прорабатывать возможность оформления прирезки.

Так же допускается оформление прирезки к землям промышленного и коммерческого назначения, но об этом я напишу в другой статье.

Возможен вариант, когда земли общего пользования отмежёваны и тогда прирезка осуществляется путём разработки ПМТ (проект межевания территории). Источник: кадастровая компания ВИТА-ХАУЗ.

Когда у вас не получится оформить прирезку или возникнут сложности

• Если общая площадь земельного участка, который будет получен в результате присоединения дополнительной земли превысит максимальные размеры, установленные по ПЗЗ. Это можно узнать из ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) или по ПЗЗ или вам об этом сообщит кадастровый инженер, который будет вас консультировать. Пример, площадь вашего земельного участка в СНТ 12 соток, а вы хотите прирезать ещё 4, а максимальный размер установлен в 15 соток соответственно в оформлении прирезки вам откажут.
• Если ваш земельный участок и прирезаемый находятся в разных территориальных зонах. Например, ваш участок находится на землях населённых пунктов, а тот что вы хотите прирезать относится к землям сельскохозяйственного назначения.
• Если вы хотите оформить проезд или проход к соседним земельным участкам и в результате этого будет ограничен доступ.
• Если прирезаемый земельный участок больше минимального размера, установленного по ПЗЗ. Это вы можете узнать из ГПЗУ или же на консультации у кадастрового инженера. Пример, площадь вашего земельного участка в ИЖС 8 соток, а вы хотите прирезать ещё 7 и минимальный размер для ИЖС 6 соток соответственно в согласовании прирезки вам откажут.
• Если территория полностью или частично попадает под изъятие или же в ЗОУИТ (зона особого использования территории), где установлен запрет на передачу земли в собственность.

Что делать, если отказали в согласовании прирезки земли

Вариант такой возможен и причины могут быть обоснованные и нет. Соответственно вариант обжаловать отказ в суде существует и более того часто получается добиться того, чтобы вам согласовали схему перераспределения земельных участков и далее уже можно будет выкупить землю и оформить прирезку.

Например, вам отказали по причине того, что земля, которую вы планируете прирезать не относится к землям неразграниченной собственности, а допустим к лесничеству. Но в процессе анализа кадастровый инженер и юрист установили, что земля не лесничества и тогда можно обращаться в суд и обосновав и доказав это получить положительное Решение суда и продолжить оформление выкупа.

Если у вас уже есть отказ или же вам необходимо уточнить перспективы прирезки земли в Москве или МО отправьте нам заявку.

Если земельный участок который планируется прирезать находится в другой территориальной зоне, тогда оформить прирезку не получится. Источник: кадастровая компания ВИТА-ХАУЗ.

Прирезка земли в СНТ, ДНТ. Порядок действий

Прежде, чем заниматься оформлением прирезки земли вам необходимо самостоятельно уточнить некоторые моменты, а именно:

• Находится ли прирезаемый и ваш земельные участки в границах СНТ, если да, тогда вам необходимо пообщаться с Председателем ведь без его согласия оформить прирезку у вас не получится, если только вы не собираетесь прирезать земли, которые не относятся к СНТ, но тогда к Председателю идти не нужно или когда земли общего пользования отмежёваны, а прирезаемый земельный участок к ним не относится.
• Готов ли Председатель провести общее собрание и получить необходимое количество голосов "ЗА", а далее по результатам собрания должен быть составлен Протокол в котором будет запись о том, что общим голосованием вам одобрили оформить прирезку земли.
• Не собираетесь ли вы прирезать чужую землю. Бывает такое, что по соседству находится заброшенный земельный участок, который очень хочется оформить в дополнение к своему участку, но есть вероятность, что участок ранее кому-то выделялся Постановлением или Решением и он в собственности, а даже если не в собственности, то возможно есть членская книжка. В такой ситуации вы рискуете оформить прирезку, которую без особого труда признают в суде недействительной.
• Отмежёваны или нет земли общего пользования. Если отмежёваны, тогда прирезка будет осуществляться на основании разработки и утверждения ПМТ (проект межевания территории).

Далее вам необходимо обратиться в кадастровую компанию, чтобы кадастровый инженер проверил реальную возможность оформления прирезки земли и что не будет отказа или его вероятность очень низкая, так как в конечном итоге решение принимают органы местной власти.

Порядок дальнейших действий и работ.

Проведение геодезических работ. Далее выполняются геодезические работы по обмерам вашего земельного участка и той территории, которую вы планируете прирезать. После обмеров может оказаться так, что границы земельного участка отмежёваны неправильно, что потребует предварительного исправления ошибки и дальше уже продолжать работы.

Проведение общего собрания и получение Протокола общего собрания. Далее Председатель инициирует проведение общего собрания членов СНТ на котором выносится на голосование вопрос возможности оформления прирезки земли. Получение подписанного Протокола общего собрания.

Подготовка схемы перераспределения земельных участков. После проведения геодезических измерений кадастровый инженер формирует схему перераспределения земельных участков, которую необходимо дополнительно согласовать.

Согласование схемы перераспределения земельных участков. После подготовки схемы и наличия Протокола общего собрания необходимо согласовать схему в местных органах власти. Да, выкупать нужно будет не у Председателя, а у Государства.

Проведение кадастровых работ. После получения согласования кадастровый инженер подготавливает межевой план в xml формате, который подаётся в Росреестр. 

Кадастровый учёт. После проведения проверки и внесения данных в ЕГРН результатом будет выписка из ЕГРН на образованный земельный участок с учётом прирезаемой земли.

Установление кадастровой стоимости. После получения нового кадастрового номера рассчитывается новая кадастровая стоимость, которая будет внесена в ЕГРН и которую вы сможете увидеть в выписке ЕГРН.

Оплата выкупа прирезаемого земельного участка. На основании кадастровой стоимости формируется договор купли-продажи (выкупа) земли, который подписываете вы и местные органы власти. Далее документы передаются в Росреестр и в итоге вы получаете выписку из ЕГРН на земельный участок с учётом прирезки.

ОЧЕНЬ ВАЖНО! Вы должны знать, что условия и критерии проверки возможности оформления прирезки земли зависят от региона в котором расположен ваш земельный участок.

Прирезка земли в ИЖС, ЛПХ. Порядок действий

Прежде, чем заниматься оформлением прирезки земли вам необходимо самостоятельно уточнить некоторые моменты, а именно:

• Не собираетесь ли вы прирезать чужую землю. Бывает такое, что по соседству находится заброшенный земельный участок, который очень хочется оформить в дополнение к своему участку, но есть вероятность, что участок ранее кому-то выделялся Постановлением или Решением и он в собственности, а даже если не в собственности, то возможно есть дом, который в собственности. В такой ситуации вы рискуете оформить прирезку, которую без особого труда признают в суде недействительной.

Проведение геодезических работ. Далее выполняются геодезические работы по обмерам вашего земельного участка и той территории, которую вы планируете прирезать. После обмеров может оказаться так, что границы земельного участка отмежёваны неправильно, что потребует предварительного исправления ошибки и дальше уже продолжать работы.

Подготовка схемы перераспределения земельных участков. После проведения геодезических измерений кадастровый инженер формирует схему перераспределения земельных участков, которую необходимо дополнительно согласовать.

Согласование схемы перераспределения земельных участков. После подготовки схемы и наличия Протокола общего собрания необходимо согласовать схему в местных органах власти. Да, выкупать нужно будет не у Председателя, а у Государства.

Проведение кадастровых работ. После получения согласования кадастровый инженер подготавливает межевой план в xml формате, который подаётся в Росреестр. 

Кадастровый учёт. После проведения проверки и внесения данных в ЕГРН результатом будет выписка из ЕГРН на образованный земельный участок с учётом прирезаемой земли.

Установление кадастровой стоимости. После получения нового кадастрового номера рассчитывается новая кадастровая стоимость, которая будет внесена в ЕГРН и которую вы сможете увидеть в выписке ЕГРН.

Оплата выкупа прирезаемого земельного участка. На основании кадастровой стоимости формируется договор купли-продажи (выкупа) земли, который подписываете вы и местные органы власти. Далее документы передаются в Росреестр и в итоге вы получаете выписку из ЕГРН на земельный участок с учётом прирезки.

А как же бесплатная прирезка 10%

Если ваш земельный участок отмежёван, тогда бесплатно оформить прирезку 10% не получится. При подаче межевого плана регистратор напишет вам приостановку. 

Если ваш земельный участок не отмежёван, тогда можно попытаться оформить бесплатную прирезку 10%, однако вы должны знать, что потребуется очень веское обоснование и главное картографическое доказательство того, что вы пользуетесь земельным участком более 15 лет. Но даже если такие доказательства у вас будут нет ни какой гарантии, что регистратор не напишет приостановку.

Если земельный участок заброшенный

Что такое заброшенный земельный участок.

Общими словами можно определить так - заброшенный земельный участок это земельный участок, который ранее выдавался в пользование или в собственность физическому лицу или юридическому лицу и которым со временем перестали пользоваться. На таких земельных участках могут находится ранее построенные объекты недвижимости: жилые дома, вспомогательные объекты недвижимости и другие строения. Эти объекты недвижимости могут быть оформлены в собственность или же на них есть старые документы, которые не были переоформлены в соответствии с действующим законодательством. Ну или объекты есть, а документов вообще ни каких нет и всем этим пользовались до поры до времени, а теперь там ни кто не живёт и всё бесхозное.

Ещё может быть такое, что земельный участок заброшен, а собственники есть, но они или забыли про участок или не в курсе, что он у них есть (наследники, например) ну или она уехали жить в другой регион или даже страну и перестали появляться на участке.

А можно ли оформить такой земельный участок в собственность, в аренду или может его можно прирезать к своему участку? Давайте разбираться.

Если земельный участок заброшен, то как я уже написал выше на него может быть была оформлена собственность, а может быть и нет.

Рассмотрим ситуацию, если собственность не оформлена.

Если земельный участок расположен в СНТ, тогда необходимо обратиться к председателю и через него установить факт того, что земельный участок ни кому ранее не выделялся в собственность. Как это сделать? У председателя есть общее постановление об образовании СНТ и выделении участков кругу лиц. Если участок выделялся, что скорее всего так и было, тогда нужно разобраться, а была ли оформлена собственность. Тут уже нужно искать кадастровый номер и заказывать выписку ЕГРН в которой будет или присутствовать запись об зарегистрированной собственности или же она будет отсутствовать. Если запись отсутствует, тогда можно обсуждать с председателем возможность оформления такого участка в собственность. Оформление осуществляется через приём в члены СНТ на основании Протокола общего собрания и далее уже обращение в Администрацию с заявлением о согласовании передачи участка в собственность. Если откажут идём в суд.

В СНТ проще всего оформить такой заброшенный земельный участок тому кто в этом СНТ уже состоит, а вот чужаку значительно сложнее, но возможность есть так как заброшенных участков СНТ достаточно много.

Если земельный участок расположен в ИЖС, тогда узнать есть или нет собственник и выделялся ли данный участок кому-либо сложнее. Но есть важный признак того, что участок минимум передавался в пользование кому-то, а именно наличие жилого дома и построек. Если на участке есть постройки, тогда участок выделялся и люди на нём жили законно. Конечно есть вероятность, что пришли и построились без разрешения, но % значительно меньший. А вот оформляли они этот участок в собственность или нет уже установить сложнее. Один из вариантов это заказывать КПТ (кадастровый план территории) и дальше уже пытаться искать участок исходя из адреса и нумерации домов. Так же признаком того, что участок выделялся в пользование или собственность служит то, что он расположен между другими участками, которые в собственности. Понятное дело, что не может быть такого, что земельный участок расположен между другими, которые в собственности и это был самозахват. Вероятность крайне мала.

В ситуации с ИЖС за оформлением участка в собственность или аренду уже нужно обращаться в местные органы власти. Для этого необходимо подготовить схему-расположения земельного участка на КПТ и далее обращаться с ней и с заявлением для того, чтобы получить предварительное согласование. После получения предварительного согласования проводятся кадастровые работы земельный участок ставят на кадастровый учёт и далее торги, а там уже, как повезёт.

Какие есть риски?

Если объявится собственник или наследники после того, как вы оформили участок в собственность или аренду есть большой риск, что люди обратятся в суд и оспорят ваши права.

Если вы вступили в сговор с председателем СНТ и подделали документы, тогда также могут быть проблемы и тут уже в суд могут обратиться члены СНТ, которые будут недовольны тем, что участок был оформлен по подложным документам без проведения общего собрания и Протокола.

Если оформляете земельный участок в ИЖС, тогда это торги, а туда может прийти любой желающий и тогда может получится так, что вы потратили своё время и деньги, а результат нулевой.

Если участок в СНТ, тогда председатель может передумать и попытаться оформить его на себя или другого человека.

В общем и целом заниматься оформлением заброшенных земельных участков можно и даже можно на этом зарабатывать хорошие деньги, но вы должны запостись терпением и уделять этому много времени.

По действующему законодательству, земельный участок может быть изъят, если он предназначен для ИЖС, СНТ, огородничества и не используется по целевому назначению в течение 3 лет (если более длительный срок не установлен законом). Однако стоит помнить, что изъятие земельных участков является исключительной мерой и возможно лишь в том случае, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения, и только на основании решения суда.

Что делать, если отказали в согласовании прирезки земли

Вариант такой возможен и причины могут быть обоснованные и нет. Соответственно вариант обжаловать отказ в суде существует и более того часто получается добиться того, чтобы вам согласовали схему перераспределения земельных участков и далее уже можно будет выкупить землю и оформить прирезку.

Например, вам отказали по причине того, что земля, которую вы планируете прирезать не относится к землям неразграниченной собственности, а допустим к лесничеству. Но в процессе анализа кадастровый инженер и юрист установили, что земля не лесничества и тогда можно обращаться в суд и обосновав и доказав это получить положительное Решение суда и продолжить оформление выкупа.

Если вы хотите прирезать 10% и вам Росреестр отказал, тогда можно обратиться в суд и попробовать решить данную задачу в суде, однако, если у вас нет ни каких доказательств, что вы используете земельный участок более 15 лет, тогда в суд идти нет смысла ну или только если попробовать по схеме "а вдруг получится".

А может лучше оформить аренду

Можно и пробовать оформлять аренду, НО вы должны знать, что в таком случае помимо вас могут быть ещё желающие, которые прийдут на аукцион и смогут даже перебить ваше предложение и оформить землю себе, а вы потратите на это свои время и деньги. Поэтому лучше пробовать выкупать без торгов и аукционов.

Что с ситуацией Андрея

Так как земельный участок Андрея расположен в ДНТ и земли общего пользования отмежёваны он пошёл общаться с Председателем, чтобы тот разрешил разработать ПМТ и дальше уже оформлять прирезку. Выкупать у Государства в такой ситуации землю не нужно так как она относится к землям ДНТ. Соответственно Председатель может попросить внести взнос в СНТ, но напрямую продавать землю он не может, если только это не коттеджный посёлок, где земли общего пользования являются собственностью юридического или физического лица. Если это так, тогда можно оформить перераспределение земельных участков, но главное, чтобы были одинаковые категория и вид разрешённого использования.

Итог

Оформление прирезки это реальная возможность узаконить самозахват, однако следует знать, что ситуации могут быть разные и лучше консультироваться у кадастровых инженеров.

💡Совет: если у вас есть не оформленные сотки земли, тогда оформите ведь сейчас это можно сделать без аукциона и официально, а так же консультируйтесь и работайте с профессионалами!

Понравилась статья ставьте лайк и оставляйте свои комментарии. Хотите больше интересного и полезного подпишитесь на мой Телеграм-канал.

📝 Скачать инструкцию "Как оформить прирзеку земли к своему земельному участку"

📝 Заказать оформление прирезки земли к своему земельному участку (Москва, Московская область).

Прочитать ещё:

Смотрите мои подкасты: