Ставка на налог, размер арендной платы, выкуп по 159-ФЗ — всё это зависит от одной цифры. Кадастровой. Если она завышена — вы платите больше, чем должны. Причём каждый месяц. Каждый год. А иногда — и при выкупе, на миллионы рублей больше.
Хорошая новость: кадастровую стоимость можно пересмотреть. Главное — действовать грамотно и вовремя. Рассказываю, как это сделать, с чего начать и на что обратить внимание, чтобы не потерять время и деньги.
КАДАСТР — НЕ ВСЕГДА СПРАВЕДЛИВ
Многие думают: раз так написал Росреестр, значит — так и есть. На самом деле, всё не так однозначно. Кадастровую стоимость определяют на основании массовой оценки. Это усреднённый подход: никто не выезжает на объект, не учитывает ремонт, состояние фасада, район, даже этаж. В результате могут «нарисовать» цену в два раза выше рыночной.
И вы начинаете платить как за элитный офис в центре, хотя арендуете подвальное помещение у метро.
С ЧЕГО НАЧАТЬ?
1. Проверьте выписку из ЕГРН.
Иногда завышение — это просто ошибка. Например, в документах стоит неправильная площадь или назначение помещения. Бывает, что Росреестр не учёл перепланировку или указывает неактуальные данные. Всё это — повод требовать пересмотра.
2. Сделайте независимую оценку.
Это главный аргумент, если хотите снизить кадастровую стоимость. Оценщик определяет реальную рыночную цену объекта — и фиксирует её в официальном отчёте. Без этого документа ни комиссия, ни суд вас даже слушать не станут.
Важно: отчёт должен быть составлен строго на ту дату, на которую установлена текущая кадастровая стоимость. Ошибётесь — и заявление отклонят.
3. Подготовьте комплект документов:
• выписка из ЕГРН,
• отчёт оценщика,
• фотографии объекта,
• заявление,
• документы, подтверждающие право владения или аренды.
КУДА ОБРАЩАТЬСЯ?
Сначала — в комиссию при Росреестре.
Такие комиссии рассматривают споры о кадастровой стоимости. Это шанс решить всё быстро, без суда. Правда, комиссии часто отказывают — особенно если оценка неубедительная или формально всё сходится.
Если отказали — идите в суд. Это дольше, но шансы выше. Суд рассматривает конкретный объект, а не «усреднённую массу».
РЕАЛЬНЫЙ КЕЙС ИЗ МОЕЙ ПРАКТИКИ
Клиент арендует помещение у города по 159-ФЗ и хочет его выкупить. Ему выставляют цену: 21 миллион рублей, ссылаясь на кадастровую стоимость.
Мы с командой провели независимую оценку — по рынку объект стоит 15,5 миллионов. Подали протокол разногласий, затем иск в суд. Представили отчёт, обосновали несоответствие, приложили фото и техдокументацию. В итоге суд встал на нашу сторону.
Итог: клиент сэкономил 5,5 миллионов рублей.
Это не просто цифры — это оборот, зарплаты, развитие бизнеса.
ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ
А если помещение не выкупается, а просто сдаётся в аренду?
Оспаривание тоже актуально. Завышенная стоимость = завышенный налог = большая арендная ставка.
А если комиссия отказала?
Тогда — суд. Мы часто так и работаем: сначала подаём заявление в комиссию (по закону так надо), потом сразу готовим иск.
А если всё кажется слишком сложным?
Обычно так и есть. Зато есть юристы, которые знают, как пройти этот путь без потерь.
ЧТО В ИТОГЕ?
Если вы не проверяете кадастровую стоимость — вы переплачиваете. Налоги, аренда, выкуп — всё завязано на ней. У вас есть законное право её оспорить. И это не бюрократия ради бюрократии — это реальный способ сэкономить сотни тысяч, а то и миллионы.
Если вы арендуете помещение у города и собираетесь его выкупать — действовать нужно вовремя. Мы с командой поможем пройти все этапы — от оценки до суда, если потребуется.
Сложности с документами? Не знаете, с чего начать? Поможем разобраться и защитим ваши интересы.
