Вы решили сдавать квартиру? Как определить арендную ставку? Многие скажут, что надо просто посмотреть на конкурентов и установить цену, близкую к ним. Я с данным подходом категорически не согласен. Более того, в моей практике есть случаи, когда я из раза в раз подписываю договора найма по цене, которая существенно отличается от предложений вокруг. Почему так происходит?
Дело в том, что каждый объект недвижимости уникален, например, у двух соседних однотипных квартир может быть разный потенциал сдачи за счет:
- количества спальных спальных мест, например, в однокомнатной квартире для сна может быть только один диван, а может быть сделана евродвушка с двумя полноценными зонами для сна;
- опрятности квартиры;
- адекватности собственника, да, квартиранты любят дружелюбных собственников, которые с любовью относятся к своему имуществу;
- законности и продуманностью арендного бизнеса и т.д. Факторов очень много.
Я бы сказал так, что арендная ставка является рыночной в том случае, если вы из раза в раз можете без проблем сдавать по ней квартиру в течение разумного периода времени. Что значит разумный период времени? На эту тему была отдельная статья на канале:
Как определить рыночную цену? Сложности с определением бывают при первом выходе на рынок. До момента сдачи я бы рекомендовал мониторить рынок, ведя таблицу с параметрами квартир и ценами выбытия. Дело в том, что в момент выходы на рынок вокруг вас могут быть только неадекватные предложения, которые не отражают реальную рыночную конъюнктуру. Пример ценового предложения, на которое нельзя ориентироваться, вы можете найти в следующей публикации на канале:
Необходимо помнить, что адекватность цены определяться только реакцией потенциальных клиентов. Изначально вы не знаете как будут воспринимать ваше предложение, поэтому я рекомендую ставить цену выше и анализировать. Главное правильно понимать сигналы рынка, если процесс не идет, то надо работать над предложением, а именно:
- корректировать цену;
- изменять условия найма, например, уменьшать минимальный срок найма;
- дополнять рекламу, например, сделать видеопрезентацию;
- что-то менять в квартире, например, освободить квартиру от ненужных вещей.
Первоначальное определение цены обычно увеличивает срок экспозиции на пару недель, но, как показывает мой опыт, данные две недели в последующем окупаются с лихой.
Ну а когда уже есть опыт по объекту, то рыночная цена определяется очень просто, достаточно лишь посмотреть на тренд рынка, который покажет обоснованность возможной наценки.
А как вы определяете рыночную цену сдаваемой квартиры?
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 03.10.2022г. - 28,2 тысячи. Объем рынка увеличился на 4'800 квартир по сравнению с началом сентября (((
