Управляющий недвижимостью

Уже на протяжении пяти лет периодически появляется комментарий на канале, что автор ничего не понимает и квартиру можно сдать только внаём. А вопрос на самом деле не такой уж простой. Я даже скажу больше: профессионал в области недвижимости предпочтёт уйти от однозначного ответа. Почему? Давайте попробуем разобраться в теме, в которой многие плавают. Начну, пожалуй, с точки зрения, которая утверждает, что при сдаче квартиры физическому лицу возможен только договор найма. При этом для обоснования ссылаются на статью 671 ГК РФ...

Первая моя статья была издана в газете в июне 2000 года, и вот уже на протяжении 25 лет я пишу сам. Я никогда ни у кого не заимствовал контент и всегда пишу о тех проблемах, которые окружают меня в текущий момент. Я уже не помню, сколько раз мне приходилось с нуля перестраиваться как автору, но, похоже, нейросети опять бесповоротно изменят формат распространения информации, и всем нам придется учиться жить в новых реалиях. Вы спросите меня: «А что плохого в нейросетях?». А вы общались с Алисой по вопросу сдачи квартиры внаём? Приведу пример...

Дорогой читатель! Рад вас видеть на своём канале. Позвольте немного рассказать, что здесь к чему. Этот канал, который я веду с 2020 года, посвящён арендному бизнесу. Материалы за первые четыре года работы канала находятся в открытом доступе. Фактически вашему вниманию предлагается курс по аренде по уникальной цене, а вернее сказать бесплатно. Вы больше нигде не найдёте того объёма информации, который представлен здесь. Конечно, есть риелторские блоги, но риелторы не сопровождают аренду, не ездят в налоговую, не выселяют квартирантов...

Дорогие подписчики канала! На протяжении многих лет канал жил за счёт трафика. В хорошие времена годовая аудитория канала доходила до миллиона читателей. Мне нравилась эта бизнес-модель. Я бы с удовольствием продолжал работать по ней, но жизнь в России изменилась. Итак, немного хронологии. 1. В марте 2022 года, через месяц после начала военной операции, Яндекс объявил о продаже Дзена. В то время Яндекс был зарегистрирован в Голландии. Хотя в итоге с Европой у Яндекса всё равно ничего не сложилось, но к моменту перехода под российскую юрисдикцию Дзен уже стал принадлежать VK...

Последние несколько лет на рынке аренды ситуация крайне нестабильная: то ставки падают, то взлетают, то избыток предложения, то дефицит. Вследствие постоянной турбулентности одна и та же квартира то подвисала на несколько месяцев, то улетала за пару дней. А разница в цене на однотипные объекты в диапазоне двух лет достигала 100%. Очевидно, что ставки на аренду выросли. В этой публикации мне хотелось бы поговорить об особенностях повышения ставок на рынке сверхдлинной аренды. Напомню, что при сверхдлинных сроках найма квартиранты живут 5, 10, 20 лет и более...

На рынке аренды сложилась своеобразная традиция покупки диванов в арендное жильё. Иногда встречаются даже объекты, в которых есть по три, а то и четыре дивана, но нет ни одной кровати. Диванов в квартиру можно занести много, но как потом постояльцы будут жить с ними? Я много раз был свидетелем того, что некоторые диваны не складываются годами, и в итоге стал задумываться над вопросом: а может быть, вообще стоило ограничиться одними кроватями? Вопрос на самом деле очень непростой. Более того, я бы сказал, что нет универсального ответа...

Летом этого года произошёл резкий рост арендных ставок. Например, однокомнатные, которые зимой сдавались по 50 тысяч рублей, а уже летом разлетелись за 75 тысяч. Лето прошло, рынок развернулся, и на сегодняшний день объём предложения вырос примерно на 20%, а летние ставки стали встречаться всё реже и реже. Один из читателей канала текущую ситуацию на рынке недвижимости охарактеризовал следующим образом: Хочется высказаться по ситуации на рынке недвижимости сегодня. В конце августа — начале сентября цены на аренду взлетели на максимум, и многие думали, что это надолго...

Иногда я сдаю квартиры вместе с машино-местом. Является ли машино-место плюсом для аренды? На самом деле вопрос сложный, так как есть положительные и отрицательные моменты. Давайте разберёмся во всём подробно. Начнём с отрицательных моментов. 1. Машино-место является нежилой недвижимостью, а это означает невозможность применения налога на профессиональный доход (нельзя использовать режим самозанятости). Так, в письме Минфина от 5 марта 2023 г. № 03-11-11/15838 говорится: При этом согласно пункту...

Цена сдачи — это тот параметр, который определяется собственником и который трогать нельзя. За много лет у меня сложился стиль работы, при котором я предлагаю снижать цену лишь в самую последнюю очередь. Ну а что делать, если квартиру сдать нужно, а цену трогать нельзя? Начнём с того, что всего существует четыре направления, по которым происходит работа при сдаче квартиры внаём, а именно: 1. Презентация. 2. Изменение условий сделки. 3. Улучшение параметров объекта. 4. Изменение цены найма. Первый и второй пункт данного перечня требуют минимальных вложений...

Все собственники арендного жилья размышляют о цене найма, но далеко не все задумываются о первоначальных расходах нанимателя. А между прочим, от этих расходов зависит заинтересованность потенциального жильца выбрать именно вашу квартиру. Ряд читателей канала скажут, что первоначальный платёж подтверждает платёжеспособность. А я бы сказал, что платёжеспособность подтверждается размером ежемесячных платежей. А то, что жилец в момент заключения договора не может (или не хочет) расстаться с тремя — с пятью месячными платежами, это не означает, что он не сможет тянуть аренду...

Иногда я встречаю нанимателей, которым прошлые собственники разрешали такое, что не укладывается в голове. В этой публикации речь пойдёт как раз о таком случае. Показывал я квартиру, всё понравилось. Сели обсуждать с потенциальным жильцом условия найма, и тут я слышу следующую фразу: Вы понимаете, что, естественно, при заезде в квартиру мы производим замену личинки и не предоставляем экземпляр ключа собственнику, так как мы хотим быть уверены, что в квартиру в наше отсутствие никто зайти не сможет...

Многие собственники сдают квартиры за наличные денежные средства, но хорошо, если квартира одна, да и та в соседнем доме. А что делать, если квартир несколько и разбросаны они по разным городам? Как тогда организовать свой арендный бизнес? Идей по организации арендного бизнеса много, но я бы выделил четыре основных подхода: 1. Физические лица, которые сдают квартиры только за наличные денежные средства. 2. Физические лица, которые принимают платежи на счёт физического лица. В этом случае обычно регистрируется самозанятость...