Приобретая жилой дом как правило многие стараются проверить год постройки, долги, правоспособность и дееспособность хозяев и прочие требования. Подробнее о проверке я уже писала и можно ознакомиться здесь https://zen.yandex.ru/media/id/61fac4763b3fc42561fbc1f5/proveriaem-nedvijimost-pered-pokupkoi-627ea50a1de8ae40f047e6de?&
Рассмотрим основные аспекты, на которые стоит заранее обратить внимание:
- Проверка правоустанавливающих документов и проверка паспорта собственника жилого дома и земельного участка
Обязательно проверяйте граждан на банкротство, долги, судебные правопритязания, актуальность правоустанавливающих документов и паспорта гражданина, ограничения и обременения на объекты недвижимости.
Дополнительно хотела бы пояснить, что к сожалению не всегда в межевом плане указываются ограничения и обременения на земельном участке в виде прохождения каких либо коммуникаций через Ваш земельный участок. В связи с этим необходимо проверять такие сведения дополнительно или через официальную кадастровую карту Росреестра или заказывать карта-план территории (КПТ). - Границы земельного участка, на котором расположен дом
Я всегда рекомендую при приобретении жилого дома или просто земельного участка настаивать, что бы предыдущие его владельцы предоставили Вам план межевания своего земельного участка, а также вызвать своего независимого кадастрового инженера для проверки координат участка и межевого плана, произвести вынос колов на местности.
Данная незамысловатая процедура обойдется Вам от 2 до 10 тыс. руб., но позволит в дальнейшем избежать много проблем и с экономить сотни тысяч.
Вкратце поясню, что очень часто допускаются ошибки в межевых планах, некоторые недобросовестные кадастровые инженеры готовят межевой план даже не выезжая на местность, а руководствуются только картографической основой, которая не всегда соответствует реальному расположению земельного участка. Межевые планы начала 2000х годов вообще подготавливались в старой системе координат и имели только поворотные точки и не всегда передавали точную конфигурацию земельного участка.
В моей практике был случай, когда межевание было проведено правильно, но к сожалению администрация без присутствия кадастрового инженера не правильно указала новому владельцу участка на его территорию, в всвязи с чем гражданин построил свой дом на соседском участке, который не торопился еще возводить свой дом. Обнаружилось это только после того как гражданин решил узаконить свою постройку. - При выезде Вашего кадастрового инженера на местность, так же необходимо проверить отступы от границ соседних участков согласно градостроительного плана (ГПЗУ) от Ваших дворовых построек, жилого дома или фундамента. Возможно будет необходимость сразу заручиться согласиями соседей.
Тем более данную процедуру необходимо проводить, если в Ваших планах приобрести земельный участок с незавершенным строительством.
В дальнейшем при нарушении градостроительных норм и правил Вам это грозит отказом во ввод в эксплуатацию Вашей будущей постройки, хоть Вы и строились на земельном участке, находящимся в Вашей личной собственности. - Обязательно учесть охранные зоны, расположенные на участке, зоны затопления или зоны расположения коммуникаций (линий электропередач, газопровода и пр.), т.е. зоны с особыми условиями использования.
Некоторые земельные участки, выделенные хоть и под строительство, не имели свободной территории вне охраняемой зоны для расположения на них капитальных строений, тем более предоставленных для проживания. В связи с чем граждане не имели возможности использовать земельный участок по назначению или просто сажали огород. - Проверить технический паспорт строения на наличие конструктивных изменений (реконструкции или перепланировки) здания.
Многие собственники жилых домом меняли перегородки в доме или, чаще всего, перестраивали крыльцо и возводили дополнительные пристройки. Изменения на своем земельном участке как правило мало кто фиксировал, в связи с чем у новых владельцев возникали проблемы с узаканиванием данных изменений или их новые террасы вовсе выходили за границы их земельного участка. А это уже самозахват муниципальной территории и грозит сносом вновь возведенной конструкции. - По возможности воспользоваться услугами технического эксперта в области строительства для получения заключения о конструктивных особенностях строения, износа и пригодности к эксплуатации и проживания.
После тщательной проверки земельного участка и расположенного на нем строения, исключении максимального количества рисков, можно договариваться о внесении аванса/задатка и переходить к совершению сделки купли-продажи.
Всем удачных покупок и строительства!
В следующей статье я более детально расскажу про работу кадастровых инженеров и для чего при работе с ними рекомендуется использовать сопровождение юриста!
