Приобретая недвижимость на этапе строительства, дольщик несет большие риски. Невозможно быть полностью уверенным в том, что в итоге вы станете собственником квартиры.
Какие «подводные камни» встречаются при покупке новостройки?
1. Фиктивные компании, выдающие себя за застройщика
Подходите к выбору организации-застройщика с предельной осторожностью. Имеет значение, как долго фирма работает на рынке недвижимости, ее репутация и положение дел в настоящее время. Проверьте, нет ли открытых судебных делопроизводств на имя застройщика. Чем больше информации вы узнаете, тем меньше риск остаться без жилья.
К сожалению, существуют фиктивные фирмы, выдающие себя за инвесторов или застройщиков. Они не имеют отношения к продаваемой недвижимости и действуют по преступным схемам. После получения денежных средств от дольщиков мошенники скрываются.
Если вы решились на покупку новостройки, советую проверить организацию в базах данных, рассмотреть ее учредительные и правоустанавливающие документы.
2. Несогласованная проектная документация и двойная продажа квартир
Когда жилье продается на ранних этапах строительства, у него часто отсутствует согласованная планировка и документы, устанавливающие права. Например, изначально заключен договор на трехкомнатную квартиру площадью 80 квадратных метров, но после сдачи дома выясняется, что таких площадей нет. Застройщик взамен предлагает другую квартиру, но уже, например, 120 квадратных метров и с доплатой.
Другой вариант – продажа одного жилого помещения двум и более лицам. В этом случае не эффективны даже договоры долевого строительства, зарегистрированные в Росреесте по 214-ФЗ.
В моей практике был клиент, который в 2010 году заключил договор долевого участия со строительной фирмой. А годом позже суд лишил его квартиры в пользу другого дольщика. Оказалось, что в 2006 году на это помещение уже был составлен договор соинвесирования. Недобросовестный застройщик скрыл эту информацию и оставил покупателя ни с чем.
Чтобы избежать рисков, рекомендую заключать договоры уже после оформления правоустанавливающей документации и с надежными организациями.
3. Недостроенные дома
По всей стране количество обманутых дольщиков исчисляется десятками тысяч. Для многих из них строительство квартир остановилось на этапе обещаний. Причинами такого отношения могут быть экономическая ситуация в стране, разлад среди руководства компании, незаконные сделки с участком земли под домом, хищение денежных средств внутри фирмы. Чаще всего это банальное мошенничество, когда представители фиктивной организации даже не планировали начинать стройку.
Не доверяйте сомнительным застройщикам, которые недавно появились на рынке недвижимости или делают заманчивые предложения о покупке жилья.
Важно: договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Ранее допускалось заключение предварительных договоров с недвижимостью. Но с вступлением в силу Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 01.04.2005 требования ужесточились. Согласно этому документу, застройщики вправе заключать только договоры долевого строительства с обязательной регистрацией в Росреестре. К договору необходимо прилагать полную идентификацию объекта с подробным планом расположения.
По статистике моего Юридического центра, в период с 2005 по 2011 год строительные фирмы заключали с покупателями предварительные договоры в 60% всех сделок. Но с 2012 года суды города Москвы перестали признавать их законными.
Если при оформлении документов у вас возникли сомнения в порядочности застройщика – откажитесь от сделки. Возможно, что под маской выгодного предложения скрывается отсутствие правоустанавливающих документов.
Будет ли свидетельство?
Только в Московской области около 40% жилья в новостройках оформляется в суде. Покупатели нанимают адвоката (от 30 000 до 250 000 рублей), оплачивают госпошлину до 48 600 рублей, обращаются в БТИ, ждут оформления документов и регистрации. Все ради того, чтобы получить долгожданное свидетельство. Отмечу, что не всем удается это сделать. При выявлении иных претендентов на квартиру или проблем с документацией застройщика, суд отказывает дольщику в признании прав собственности.
В случае, когда дольщик уже проживает в квартире, на которую отсутствует свидетельство, лучше проконсультироваться с профессиональным юристом. Не всегда обращение в суд является целесообразной мерой решения вопроса.
Сделаем вывод: при покупке квартиры на первичном рынке недвижимости невозможно предвидеть все риски. Поэтому рекомендую запастись терпением и некоторой суммой денег, если придется доказывать права на собственность в суде.