В условиях турбулентности многие застройщики пересматривают свои планы на 2022 год, оптимизируют затраты. Будут ли они выводить на рынок новые старты продаж, или отложат запуски до лучших времен? Узнали у экспертов.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
Сегодня рынок адаптируется к новым экономическим условиям. Для покупателей и застройщиков разработаны и утверждены первые меры государственной поддержки — в частности, субсидирование процентной ставки по проектному финансированию не выше 15% годовых (правила будут распространяться на кредиты, оформленные до 31 декабря 2023 года), ставка 12% по льготной ипотеке и увеличение максимального размера кредита до 12 млн рублей на покупку недвижимости в Петербурге. Это позволит застройщикам предлагать собственные программы субсидирования части кредита — по ним ставка для клиентов составит около 10% и комфортный ежемесячный платеж. А значит будет спрос на новостройки. Каким — увидим в ближайшие пару месяцев и насколько он изменился по сравнению с 2021 годом.
Выход на рынок новых проектов не остановится, но темпы будут ниже, опять же, если сравнивать с прошлым годом. Основная задача застройщиков в нынешних условиях — грамотно выстроить продажи в текущих проектах (не распродать все наперед по текущим показателям, а потом строить по новым, более высоким). Поэтому есть смысл придерживать старт новых объектов до момента стабилизации ситуации.
У большинства застройщиков имеется огромный опыт работы в сложных ситуациях, пройден не один кризис. Поэтому мы не паникуем и продолжаем делать то, что хорошо умеем — строить жилые комплексы с продуманной концепцией в новой экономической реальности, без ущерба качеству. Так, наша компания в этом году выведет на рынок новые очереди в рамках уже реализующихся четырех проектов в Петербурге и ближайшей Ленобласти.
Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group
Рост себестоимости строительства, серьезная инфляция, сбои в поставках стройматериалов и отток рабочей силы из стран ближнего зарубежья не способствуют запуску новых проектов. Скорее всего, темпы их вывода замедлятся в 2022 году. Многие застройщики сейчас занимаются пересмотром финансовых моделей проектов с учетом растущей себестоимости. Но старты продаж будут. Все-таки у людей остается потребность в улучшении жилищных условий и сохранении капитала в период неопределенной экономической ситуации.
Вышеперечисленные факторы и сокращение реальных доходов населения, конечно, скажутся на покупательской способности — спрос начнет смещаться к более доступным вариантам или, наоборот, к качественным проектам с интересной концепцией, максимально учитывающей запросы потребителей.
Не исключено, что ряд застройщиков откажется от определенных опций или скорректирует концепцию новых проектов. Рынок пойдет по пути наименьшего сопротивления и начнет удешевлять продукт без ущерба для качества, особенно в сегменте жилья массового спроса. Речь идет не обязательно об использовании более дешевых материалов. Это могут быть решения, которые позволяют снизить условную стоимость квартиры за счет оптимизации площади, сокращения количества санузлов, увеличения количества квартир на этаже и уменьшение количества лифтов (до минимального по нормам).
Качественные проекты в высокой стадии готовности, как наш клубный дом «Аура» на Зеленогорской, будут пользоваться стабильным спросом. Бизнес-класс сегодня в меньшей степени пострадает от сокращения опций. В первую очередь за счет того, что спрос перераспределится с премиум сегмента. Эта категория недвижимости является той золотой серединой, когда покупатель получает все элементы комфорта премиальной недвижимости, но по более приемлемой стоимости. Поэтому застройщики будут стараться максимально сохранить качество продукта, несмотря на растущие цены.
Ольга Нарт вице-президент холдинга AVA Group по коммерции, Краснодар
В настоящий момент девелоперы находятся в режиме пересмотра стратегии развития. Выделить однонаправленный тренд в текущей ситуации сложно. Компании оценивают свою устойчивость, активы, перспективы в регионах присутствия. Поэтому сейчас мы наблюдаем абсолютно полярные стратегии, кто-то проекты замораживает, кто-то, наоборот, активно открывает.
Что касается нашей компании, мы тщательно пересматриваем наши проекты в части оптимизации логистических поставок и решений, которые позволят быстро строить и вводить объекты в эксплуатацию. При этом мы не замораживаем реализацию новых объектов. Так 1 марта мы дали старт проекту в Анапе, в первом полугодии мы планируем начать реализацию еще нескольких новых проектов в регионах присутствия компании.
Дмитрий Макаров, Коммерческий директор, Полис Групп, Санкт-Петербург
В первую очередь, старты будут у застройщиков, которые успели подписать кредитный договор на старых условиях до повышения ставки ЦБ. Однако это не единственное условие для старта продаж новых ЖК. Девелоперы могут ждать подходящей конъюнктуры рынка, так же необходимо время сформировать себестоимость строительства из текущих реалий, определить темп и стоимость реализации объекта строительства.
Старты в 2022 году были и ещё будут. Но для этого нужно, чтобы сформировались новые условия предоставления проектного финансирования со стороны банков, и была обеспечена доступность материалов. Могу предположить, что стартовать с новыми проектами будут застройщики, имеющие в портфеле объекты масс-маркет и комфорт класса. Старты элитных проектов, вероятнее всего, будут отложены до лучших времён.
В текущий момент старты новых ЖК будут зависеть от условий выдачи застройщикам проектного финансирования, в том числе, от процентной ставки, объема закладываемых денежных средств на удорожание материалов, оценки риска проекта и других условиях кредитования.
Аркадий Астрахан, Кандидат экономических наук, член Торгово-Промышленной Палаты Восточной Сибири, гендиректор Специализированного Застройщика «Управление Регионального Строительства» и «Первого Специализированного Застройщика»
Сейчас все замерли в ожидании условий субсидирования ставок по Проектному финансированию. Льготную ипотеку модифицировали, но продлили — что позитивный сигнал.
Подробная информация обо всех условиях по субсидированию ПФ должна была появиться после 4 апреля. Дальше будут дорабатываться Фин модели проектов и если они будут иметь достаточно высокий прогноз рентабельности, то новые проекты будут. Меньше, чем планировалось, но будут.
Прогноз по снижению ставки ЦБ до приемлемого уровня (9–11%) составляет от 8 до 12 месяцев. За этот период большая часть строительных проектов, готовых к выводу на рынок будут стараться получить субсидированное ПФ и начать стройку.
Возможно растянутся графики возведения, возможно внутри проектов будет перераспределение по очередям (в сторону уменьшения текущего объема строительства).
Но это повлечет за собой внесение изменений в проектную документацию, прохождение повторной экспертизы и получение нового РНС.
При этом в первую очередь пострадают проекты, рассчитанные на инвесторов, поскольку ставка на вторичное жилье субсидироваться не будет и по текущим предложениям составляет 18–25%.
