В жизни каждого человека, снимающего квартиру, наступает момент, когда он задумывается – а не взять ли ипотеку чтобы платить банку вместо арендодателя? У обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки. Кроме этого, у каждого человека в жизни могут быть особые обстоятельства, которые делают более выгодной аренду жилья или, наоборот, приобретение квартиры с использованием ипотечного кредита.
Позитивные и негативные стороны аренды и ипотеки
Даже при наличии определенных жизненных обстоятельств нужно учитывать преимущества и недостатки аренды и ипотеки. Это не обязательно даст ответ на вопрос, что будет лучше в конкретном случае, но может помочь принять верное решение.
Плюсы аренды жилья
- Возможность жить в той точке страны и в том городе, где нужно в определенный момент жизни. Человек не привязан к какому-то району города, населенному пункту, региону и может легко поменять даже страну проживания. Это, в свою очередь, позволяет учиться или работать там, где лучше условия.
- Район, город и квартиру можно каждый раз менять в зависимости от жизненной ситуации. Это открытие или закрытие бизнеса, переход на новую работу, возможность работать удаленно, что стало актуальным в период пандемии.
- Возможность поменять условия проживания в случае, если изменяется состав семьи. Например, при рождении ребенка можно снять квартиру с большей площадью или большим количеством комнат. Если взрослый ребенок хочет жить отдельно, наоборот — можно снять квартиру меньше.
- Возможность проживать в тех городах и районах, где стоимость квартир не позволит купить квартиру даже с использованием ипотечного кредита.
- Отсутствие необходимости думать о ремонте и обслуживании квартиры.
Минусы аренды жилья
- При аренде жилья нельзя чувствовать себя защищенным от разных жизненных ситуаций. Несмотря на возможность проживать в квартире или доме, права собственности на это жилье у человека нет. Если в определенный период жизни не будет денег, чтобы заплатить за аренду, придется съехать.
- В арендованной квартире не всегда можно сделать условия такими, как нравятся человеку, который в ней живет. Например, переклеить обои, поменять мебель, изменить функциональное назначение отдельных комнат. Если арендодатель не против, это можно будет сделать. Но в любом случае необходимо спрашивать разрешения собственника.
- Если будет сниматься не вся квартира, а отдельная комната, придется уживаться с соседом. Иногда этим соседом бывает собственник квартиры, решивший сдавать пустующую комнату.
- Собственник арендованной квартиры может нарушать личное пространство. Попадаются такие арендаторы, которые без договоренности постоянно появляются в квартире с проверкой или без особой причины.
- Можно попасть на мошенника. Есть много случаев, когда люди, не имеющие никакого отношения к квартире, получали деньги за аренду, использовав поддельные документы, и исчезали. Причем в таких ситуациях жилье может быть незаконно предоставлено в аренду сразу нескольким квартиросъемщикам.
- Не каждый собственник согласен зарегистрировать арендатора в квартире. А это может вызвать определенные трудности при прикреплении к больнице, трудоустройстве, записи ребенка в детский сад или школу.
- Часто объявления об аренде жилья выкладывают риэлторы. Найти квартиру, которую сдает ее собственник, не всегда просто. А если приходится пользоваться услугами риэлтора, нужно платить комиссию.
- Арендодателю нужно сразу отдавать сумму денег, превышающую размер арендной платы. Это оплата за первый месяц, а кроме того, собственник квартиры часто требует залог в размере месячной платы — средства, которые он удержит в случае повреждения его имущества.
Плюсы ипотеки
- Несмотря на то, что квартира находится в залоге у банка, право собственности на нее оформлено на покупателя, который взял кредит.
- При покупке квартиры можно использовать помощь от государства. Чаще всего используют материнский капитал. Его допускается применять в качестве первоначального взноса при ипотеке или перечислять финансовой организации уже в процессе погашения кредитного обязательства. Также сейчас действуют льготные программы по ипотеке.
- Можно вернуть налоговый вычет. Государство возвращает часть денег, потраченных на покупку квартиры и выплату кредитного обязательства. Общая сумма средств, которую могут вернуть одному человеку, составляет 650 тыс. рублей. Учитывая, что ипотеку часто оформляют семейные пары, такая сумма может быть увеличена в два раза — по закону вычет могут получить и муж, и жена.
- Можно взять кредитные каникулы. Они могут длиться до 6 месяцев. Но для этого должны быть веские основания, которые в течение определенного времени не позволяют перечислять ежемесячные взносы.
Часть квартир, которые приобретаются с использованием ипотечного кредита — новостройки. Их могут покупать как на стадии строительства, так и уже после того, как квартиры в доме сдали в эксплуатацию. Как вторичная, так и первичная недвижимость в большинстве регионов и городов растет в цене. Но цена новостроек растет быстрее. Поэтому покупка квартиры в кредит может стать выгодным вложением средств.
Минусы ипотеки
- В большинстве случаев при оформлении кредитного обязательства нужны деньги на первоначальный взнос. Сумма взноса может начинаться с 10% от стоимости жилья и зависеть от условий финансовой организации. С учетом цен на недвижимость такую сумму могут собрать не все потенциальные покупатели.
- Возвращая кредит, заемщик переплачивает — отдает банку больше, чем тратит на покупку квартиры. Сумма переплаты зависит от процентной ставки банка и того, как долго кредит будет погашаться.
- Заемщик может покупать жилье в строящемся доме. Это означает, что он сразу не въедет в квартиру. На строительство может уходить несколько лет. Кроме этого, не всегда застройщики сдают объекты в срок. Еще застройщик может обанкротиться и бросить стройку.
- Приобретая квартиру от застройщика на стадии строительства, многие покупатели выбирают самый дешевый вариант — квартира без черновой отделки. После окончания работ дольщик получает помещение, в ремонт которого еще нужно вкладывать деньги, чтобы можно было въехать. Часто жилье сдают без стяжки пола и внутренних перегородок, которые нужно установить самому. На то, чтобы сделать в квартире все необходимое, может уйти большая сумма средств.
- Сменить район или город проживания сложнее, чем при аренде жилья. Нужно сначала продать свою квартиру, а потом найти подходящий вариант в другом месте. Еще нужно учитывать, что продать квартиру с невыплаченной ипотекой тяжелее, чем обычное жилье.
- Ипотечнику нужно много лет оплачивать ежемесячные взносы, которые сейчас весьма велики, так что его семья вынуждена ограничивать траты и снижать свой уровень жизни. Ипотечник критически зависит от работодателя, так как при потере работы он оказывается не в состоянии платить банку, что грозит потерей квартиры.
Ипотека или аренда: порог входа
Сумма, необходимая, чтобы начать снимать квартиру, гораздо меньше первоначального взноса по ипотеке. Это оплата за первый месяц и залоговый депозит, который просят не в каждом случае, плюс комиссия риэлтора, если использовались его услуги. Размер комиссии в среднем составляет 50-100% от стоимости месячной аренды.
Сумма, которую необходимо внести при оформлении кредита, зависит от условий того банка, который будет давать деньги. В среднем размер минимального первоначального взноса составляет 10–20% от общей стоимости квартиры. Он может отличаться в зависимости от используемой кредитной программы, города, в котором покупается квартира, льготной государственной программы и характеристик самой квартиры.
Изредка баки предлагают ипотеку вовсе без первоначального взноса. Но в таком случае условия погашения ссуды будут менее выгодными. Еще стоит обратить внимание на то, что чем больше будет первоначальный взнос, тем меньше денег нужно занимать у банка. А чем меньше средств нужно будет возвращать банку, тем меньше будет и переплата по кредиту.
Снимать квартиру или купить в ипотеку: нюансы
У аренды квартиры и покупки недвижимости в кредит есть свои преимущества и недостатки. Но практически на каждое из преимуществ одного способа можно найти недостаток или положительные стороны другого варианта. Собрали мнения отдельных экспертов и людей, которые сталкивались с оформлением ипотеки и арендой жилья.
Взяв ипотеку, можно жить в своей квартире
В жизни может случиться всякое: потеря трудоспособности, увольнение, снижение дохода. Такие трудности легче перенести, когда есть свое жилье. Если тяжелая ситуация возникла еще в процессе выплаты кредита, можно попросить в банке о кредитных каникулах. В некоторых случаях можно получить выплату от страховой компании –если произошедшее может рассматриваться как страховой случай. Если такая ситуация произойдет в жизни человека, который снимает квартиру, скорее всего, он останется без жилья. Мало кто из арендодателей разрешит задержать выплаты на несколько месяцев.
В собственной квартире можно будет жить после завершения трудовой деятельности, на пенсии. Также квартиру можно будет оставить своим детям, внукам.
Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка
Пока собственник квартиры возвращает банку кредит, квартира находится под обременением. И хотя в течение всего времени погашения ссуды жилье принадлежит заемщику, но он не может полноправно распоряжаться своей собственностью. Вот эти ограничения:
- для переустройства или перепланировки нужно брать разрешение банка. Если банк посчитает, что проводимые действия могут негативно сказаться на состоянии квартиры или снизить ее стоимость, он откажет;
- нельзя оформить дарственную на жилье. Это можно сделать только после снятия обременения;
- нельзя продать квартиру. Для этого тоже нужно получить разрешение банка. Если банк будет против, продать жилье получится только после снятия обременения;
- нельзя использовать квартиру в качестве залога по другому кредиту.
Банк может установить более выгодные условия погашения кредита
Банки могут снижать ипотечные ставки. В таких случаях заемщик может обратиться для реструктуризации или рефинансирования. Причем рефинансировать кредит можно как в том банке, который предоставил кредит для покупки жилья, так и в другом.
Снизить финансовую нагрузку можно и без рефинансирования. Если часть кредита в процессе погашения выплатить раньше срока, уменьшится сумма долга. Это позволит сократить срок выплаты ссуды или уменьшить ежемесячный платеж.
Даже если банк не предложит более выгодные условия для погашения ипотеки, он не сможет увеличить процент по кредиту. Процент устанавливается на момент подписания кредитного договора и не может увеличиваться. В процессе погашения обязательства заемщики могут платить штрафы и пени. Но это возможно только в случае, если собственник квартиры допустил просрочку по ежемесячным платежам.
При аренде квартиры договориться о снижении платы сложно. Многие арендодатели соглашались временно снизить платежи во время пандемии, когда арендаторы массово теряли работу, но это исключительная ситуация. Чаще собственники квартир повышают размер ежемесячного платежа, аргументируя это ростом цен на обслуживание квартиры и повышением стоимости аренды на рынке. Даже когда жильцы делают ремонт, не все арендодатели готовы учитывать потраченные суммы в счет аренды.
Хорошую квартиру проще снять, чем купить
Во многих городах за определенную сумму можно снять хорошую квартиру в престижном районе, но при этом такой же суммы не хватит на ежемесячный взнос по кредитному обязательству. В таких случаях люди могут покупать в ипотеку квартиры в неблагоприятных районах или за чертой города, хотя могли бы жить в лучших условиях, оплачивая аренду.
Жизнь в съемной квартире – постоянный стресс
Не каждому арендатору удается сразу подыскать хороший вариант. Бывает, что люди переезжают из одной квартиры в другую по несколько раз за год. Что чревато не только стрессами, но и дополнительными расходами, такими как:
- оплата услуг риэлтора;
- оплата грузового транспорта и грузчиков, если арендатору нужно перевезти технику или мебель;
- временная аренда жилья на период, пока не будет найден подходящий вариант квартиры.
Многолетняя ипотека — это тоже стресс
Ипотека чаще всего оформляется на длительный период — 10, 20, 30 лет. И каждый месяц нужно отдавать банку значимую часть дохода. Часто закрытие ипотеки происходит уже в предпенсионном или пенсионном возрасте. В процессе выплаты многим приходится экономить, работать на нелюбимой работе, потому что там больше платят, не уходить на больничный, чтобы это не сказалось на зарплате. Люди часто отказывают себе в путешествиях, развлечениях, что, конечно, напрямую отражается на качестве жизни.
Когда появляются дети, снимать квартиру тяжелее
Собственник квартиры может попросить съехать в любой момент. Кроме того, часто арендодатели против квартиросъемщиков с детьми — семейным парам сложнее найти жилье. Учитывая тот факт, что с появлением ребенка расходы семьи возрастают, часто приходится жить в менее комфортных условиях.
Что касается ипотечных квартир, то с рождением ребенка у пары появляется возможность использовать помощь государства — материнский капитал. Банки принимают эти средства на любом этапе выплаты кредита. Использование материнского капитала позволяет снизить нагрузку на бюджет семьи.
Когда квартира съемная, проще поменять место жительства
Необходимость переезда может быть связана с изменением места работы, расположением детского сада или школы их детей, университета. В такой ситуации проще поменять съемную квартиру, чем тратить на дорогу много времени или заниматься продажей одной квартиры и покупкой другой.
Когда кредит погашен, можно делать с квартирой все, что хочется
Пока кредит не погашен, собственник ограничен во многих действиях. Но после того, как обязательство будет погашено, квартирой можно распоряжаться на свое усмотрение. При аренде можно даже 30 лет платить деньги хозяину квартиры, но от этого недвижимость не станет принадлежать арендатору.
Ипотечную квартиру можно потерять
Думая, что покупка квартиры в ипотеку выгоднее, не стоит забывать о рисках и ситуациях, когда жилье можно потерять. Это может произойти в следующих случаях:
- Собственник ипотечной квартиры не справился с погашением кредита. В итоге у него образовалась большая сумма просрочки. В таком случае банк имеет право подать в суд. По решению суда долг могут заставить выплатить в принудительном порядке. Для этого ипотечную квартиру реализуют на торгах. Долг вместе с суммой просрочек и штрафов забирает себе банк. Оставшуюся часть возвращают собственнику квартиры.
- Банкротство застройщика. Ситуация возможна в случае, когда квартира покупается в строящемся доме. Стоит отметить, что сейчас дольщики законодательно более защищены. Во-первых, при подписании договора они не переводят деньги застройщику. Средства находятся на эскроу-счетах, ип получить их девелопер может только после того, как введет дом в эксплуатацию. Во-вторых, есть дополнительный механизм защиты — выплаты из компенсационного фонда. При подписании договора с каждым дольщиком застройщик обязан переводить деньги в Фонд развития территорий. Но квартиры все равно можно лишиться. Если застройщик обанкротился, Фонд развития территорий решает, что делать — вернуть дольщику деньги или привлечь нового застройщика для строительства дома. Если вернут деньги, не всегда получится использовать ту же сумму, чтобы вложиться в строительство нового дома или купить готовую квартиру. Кроме того, из средств фонда не возмещают убытки дольщика, связанные с оплатой банку процентов за использование ипотечного кредита. Такой ущерб тоже можно компенсировать, но для этого нужно обращаться в суд.
Что же выбрать: аренду или ипотеку?
Однозначного ответа на этот вопрос нет, но при выборе учитывают:
- что в приоритете – стать собственником недвижимости или иметь возможность менять место и условия проживания;
- есть ли семья или дети, какой вариант целесообразнее с учетом места работы и учебы каждого члена семьи, планов на будущее;
- есть ли в ближайшее время планы переехать в другой район, город, страну;
- достаточно ли официального дохода у потенциального заемщика для того, чтобы банк одобрил кредит;
- есть ли возможность использовать средства от государства, с которыми можно быстрее погасить кредитное обязательство.
Нина Мачаидзе
#ипотека #аренда квартиры #недвижимость #материнский капитал #погашение кредита
Как взять ипотечный кредит быстро и на выгодных условиях? Зовите ипотечного брокера по недвижимости
Покупка квартиры с торгов теперь возможна и в ипотеку. Но выгодно ли это на самом деле?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
