Когда налог при продаже квартиры не возникает?

При улучшении жилищных условий, всегда актуален вопрос оптимизации налоговых платежей, при продаже имеющихся квартир. Это может быть разъезд, расширение жилой площади, внезапное наследство, позволяющее досрочно погасить ипотеку и так далее и тому подобное. Иногда, отложив сделку на три месяца, мы можем сэкономить на уплате НДФЛ (налог на доходы физических лиц - по тексту), который может составить 3-4 миллиона рублей, при стоимости квартиры 25-32 миллиона рублей.

В условиях отсутствия чёткого понимания нюансов современного налогового законодательства, многие идут на занижение реальной стоимости сделки в тексте договора, подвергая себя запредельным рискам, связанным с ничтожностью подобных сделок.

Основной целью статьи, является полная ясность в планировании налоговых последствий, в соответствии с законом. Речь пойдет о расчёте налога на доходы физических лиц, где налогоплательщик – физическое лицо.

В первую очередь, стоит отметить, что актуальность нюансов и условий налогообложения, всегда можно проверить самостоятельно, открыв действующую редакцию части второй Налогового кодекса Российской Федерации. Вам достаточно найти и прочитать несколько базовых статей.

Открываем, читаем и перечитываем пункт 17.1. статьи 217 НК РФ Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) и полностью статью 217.1. НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества. Именно в них вся соль вопроса.

5 лет в собственности

Начнём с самого простого, если продаём квартиру, которая находится в собственности более 5 лет (ч. 4 ст. 217.1. НК РФ), то налог не возникает (пишу просторечиями, иначе будет не читаемо, как весь НК РФ).

При этом, основания возникновения права собственности могут быть разными, и законодатель установил некоторые различия в исчислении такого срока, расширив формальный период (по данным ЕГРН) нахождения квартиры в собственности.

Если квартира приобретена в собственность по договору купли-продажи, получена в дар или право собственности возникло в результате наследования, то 5 лет отсчитываем с даты государственной регистрации перехода права собственности.

Если же квартира приобретена по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, то 5 лет отсчитываем с даты внесения 100% суммы за такую квартиру. Если квартиру приобретали на основании договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), то 5 лет отсчитываем с даты внесения 100% суммы по договору уступки.

Есть существенные исключения для собственников квартир, приобретённых в результате реновации в городе Москве. Так, пятилетний срок исчисляется с момента возникновения права собственности на квартиру, освобождённую в результате реновации. Другими словами, для определения пятилетнего периода, дающего право на освобождения от уплаты налога, мы должны сложить период нахождения в собственности квартиры, которую мы освободили в результате реновации и период нахождения в собственности квартиры, которую мы получили в результате реновации. Если сумма получилась более 5 лет, то налог не возникает.

3 года в собственности

Существуют случаи, когда для освобождения от налога, при продаже квартиры, достаточно трёх лет нахождения квартиры в собственности. Тут нужно внимательно сопоставлять признаки, предусмотренные законом (ч. 3 ст. 217.1. НК РФ) с конкретной квартирой, продажа которой планируется.

Так, трёхлетним периодом нахождения квартиры в собственности, для целей исключения возникновения налога, руководствуемся в следующих случаях (любым из перечисленных ниже):

• если квартира унаследована или получена в дар от члена семьи и/или близкого родственника налогоплательщика;
• право собственности на квартиру получено в результате приватизации;
• право собственности на квартиру получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи такой квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением;
• если у налогоплательщика и/или у его супруга, на момент продажи квартиры, нет права собственности на любое жилое помещение или его часть (существует исключение – может быть в собственности любое жилое помещение, его доля или часть, при условии возникновения такого права в периоде 90 дней, до государственной регистрации перехода права собственности, на проданную квартиру).

Во всех приведённых случаях, исчисление 3-х летнего периода владения начинается с даты государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру.

Вместе с тем, существует одно исключение, для налогоплательщиков, получивших продаваемую квартиру в результате реновации в городе Москве. Тут очень похожа ситуация, как в случае с исчислением 5-ти летнего периода при реновации.

Мы должны суммировать период нахождения в собственности налогоплательщика продаваемой квартиры, полученной по программе реновации, с периодом нахождения в собственности квартиры, освобождённой налогоплательщиком в результате реновации, только в том случае, если право собственности на такую квартиру возникло (достаточно любого из ниже перечисленных оснований):

• в результате наследования или получения в дар от члена семьи и/или близкого родственника налогоплательщика;
• в результате приватизации;
• у налогоплательщика - плательщика ренты в результате передачи такой квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением;
• и если у налогоплательщика и/или у его супруга, на момент продажи квартиры, нет права собственности на любое жилое помещение или его часть (существует исключение – может быть в собственности любое жилое помещение, его доля или часть, при условии возникновения такого права в периоде 90 дней, до государственной регистрации перехода права собственности, на проданную квартиру).

Такой суммарный период должен превышать три года. При использовании четвёртого основания, лучше обратиться к юристам. Ошибиться легко, последствия очень дорогие.

Срок в собственности не имеет значения

Есть категории налогоплательщиков и отдельные жизненные ситуации, когда период нахождения квартиры в собственности не влияет, на освобождение от уплаты налога. Основания установлены ч. 2.1. ст. 217.1. НК РФ.

Доход от продажи квартиры освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности такой квартиры, если одновременно соблюдаются следующие условия:

• налогоплательщик и /или его супруг являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от налогоплательщика к покупателю;
• в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданную квартиру, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (его супругом и несовершеннолетними детьми, включая совершеннолетних до 24 лет, обучающихся по очной форме) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи, указанным выше) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи, указанными выше) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства;
• общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством, договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи (указанных выше);
• кадастровая стоимость проданной квартиры независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей;
• налогоплательщику, его супругу, его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданную квартиру не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.

Если доход от продажи доли в праве собственности на жилое помещение, полученный налогоплательщиком, освобождается от налогообложения на приведённых выше основаниях, доходы от продажи долей в таком жилом помещении, полученные его детьми (в том числе усыновленными) и подопечными, также освобождаются от налогообложения при условии, что их доли в праве собственности на такую квартиру проданы одновременно с долей налогоплательщика в праве собственности на ту же квартиру.

В целях применения указанных условий, кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества (или соответствующая доля) определяется как кадастровая стоимость этого объекта (или соответствующая доля), внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный (приобретенный) объект недвижимого имущества, в случае образования объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - как кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества (или соответствующая доля), определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не может быть определена, проверяется выполнение условия только в части общей площади жилого помещения.

Приведённые формулировки весьма сложные, даже после их технического упрощения. Суть в том, что если в семье двое несовершеннолетних детей, или дети совершеннолетние, но им не более 24 лет и они учатся на очной форме обучения в образовательном учреждении (имеющем соответствующую лицензию), то можно освободиться от уплаты налога, если кадастровая стоимость проданной квартиры меньше 50 млн. руб., если у семьи нет в собственности другого жилья (более чем на 50%) и приобретаемая квартира больше по площади или по кадастровой стоимости.

В применении данной льготы легко запутаться. В этом случае, есть смысл перестраховаться помощью юристов или риелторов.

На уровне Субъектов Федерации, периоды нахождения в собственности квартир, влияющие на освобождение от налога, могут быть уменьшены до нуля. Уточнить можно м региональных подразделениях ФНС.

Вместе с тем, имея право не платить налог, можно сильно усугубить своё положение, обнулив срок нахождения в собственности квартиры, дающий право не платить налог. Для этого, достаточно узаконить перепланировку. В ЕГРН появится новая дата регистрации права собственности, которую ФНС использует за новую точку отсчёта периода нахождения в собственности квартиры. Таким неловким действием может стать решение об изменении долей в праве собственности на квартиру.

В статье рассмотрены лишь основания, наличие которых даёт право не платить налог. Порядок исчисления и уплаты налога, имеют свои особенности, связанные с применением имущественных налоговых вычетов (ст. 220 НК РФ) и применения коэффициентов, при расчёте налогооблагаемой базы (ст. 214.10. НК РФ).

P.S.: Внимание, с 01.01.2023 безнадёжные налоговые долги автоматом более не списываются. О том, как их списать рассказал в своей статье "Налоги не спишут, ЕСЛИ...".