Очень "странная" ситуация сейчас сложилась на рынке недвижимости России. Руководство страны хочет до 2030 года фактически "закрыть" вопрос улучшения жилищных условий россиян. И, в частности, построить для них порядка миллиарда новых квадратных метров. Но возникает закономерный вопрос - а реально ли это? Кто купит или получить весь этот миллиард кв. метров жилья?
Желанное желаемое
"С 2022 по 2030 год в стране планируется построить около 1 млрд кв. метров жилья" - вице-премьер России Марат Хуснуллин, из выступления на форуме в 2021 году.
Но как это будет осуществлено в реальности, совершенно не ясно. Ибо факты говорят сами за себя - в России нет такого количества людей, и у них нет такого количества денег при ныне существующих ценах, ни в наличии "на руках", ни в кредит (в ипотеку), чтобы скупить весь миллиард.
И заработать большинству россиян, желающих улучшить жилищные условия, даже за 9 лет негде, при таком уровне зарплат и прочих доходов, что имеется сейчас и прогнозируется на ближайшее будущее.
А тем более общая цифра предлагаемых за период до 2030 года квадратных метров будет ещё больше - ибо фактически к заявленному милларду необходимо будет добавить серьёзный дополнительный объём от квартир, уже скупленных ранее частными "инвесторами" в сфере недвижимости. Которые также явно пожелают их продать за эти 9 лет с 2022 по 2030 годы. И плюс сюда нужно будет добавить рынок реально вторичного, а не инвестиционного, жилья.
Текущее положение
Да, жильё многим из россиян насущно необходимо. И задача обеспечить предложение под спрос - теоретически - правильное. Почему только теоретически? Потому что на практике предложение на рынке в условиях капитализма должно быть "подкреплено" спросом. И, казалось бы, он есть. Но. Рассмотрим вот эти данные исследований:
ВЦИОМ и портал ДОМ.РФ недавно по итогам последнего опроса определили, что всего в РФ порядка 67 млн. семей. Из них только около 23 млн. семей, т.е. чуть более трети, испытывают потребности в улучшении жилищных условий. А имеют реальные возможности их улучшить - только 15-20 % семей по оценкам экспертов.
С 2017 года 17,6 млн семей уже улучшили жилищные условия. Но у 13,1 млн новых семей появилась потребность в покупке жилья. Много? Но это на 4,5 млн меньше прежнего.
Казалось бы, в покупке квартиры может помочь ипотека. Но нет. Ипотеку россияне уже взяли почти на 10 трлн рублей за 2 последних года. При этом брать её всё тяжелее - сумма выплат выросла в среднем на 25 % за 2021 год, срок увеличился на 2,5 года и достиг полных 20 лет. И эти показатели будут ухудшаться. Льготны по ипотеке фактически закончились, ставка снова вышла на двухзначные цифры. И будет расти, т.к. растёт инфляция и ставка Центробанка.
Выводы: общий платёжеспособный спрос на квартиры за последние годы уменьшился. И будет уменьшаться.
А реально подкреплённый финансами спрос вообще серьёзно упал, и составляет порядка 15 % от всех желающих улучшать жилищные условия. По данным ВЦИОМ и ДОМ.РФ, только каждая 6-я семья в общем способна по их же оценке улучшить свои жилищные условия. Это всего 10,3 млн семей.
24 кв метров на человека, по официальным данным, являются среднестатистической площадью, которая приходится на одного человека в России. Среднее количество человек в семье - около 3,5 чел. Если "добавить на каждого к 24 метрам ещё 8-10 кв. метров, то все семьи, желающие улучшить свои условия, теоретически смогут "купить" порядка не более 300 млн. кв. метров жилья.
Кто же сможет купить остальные?
Вот в чём основные проблемы текущего положения со спросом:
- Выросла и продолжает расти ипотека. Средний взнос по ипотеке в России, по данным исследований, за 2021 год вырос на 30-35 %. В деньгах это порядка 45-50.000 руб. в регионах в месяц, и от 70 до 85.000 рублей и выше в обеих столицах. Это уже за гранью возможностей большинства семей.
- Многие семьи уже купили за последние 2-3 года квартиры без ипотеки.
- Многие семьи уже взяли за последние 5 лет ипотеку, в т.ч. на льготных условиях. Но вряд ли успеют выплатить её ранее 10 лет (напоминаю, общий срок ипотеки вырос до 20 лет)..
- Покупательная способность рубля, и, как следствие, домохозяйств, значительно (на 20-25 %) снизилась из-за инфляции и сверх инфляционного (не рыночного) роста цен на различные товары. Потому что параллельно при этом доходы домохозяйств никак в последние годы не растут, они по факту - стагнируют.
Реальное прогнозируемое
Среди прочего, недавно Центробанк пересмотрел свой прогноз от середины 2021 года по ипотечному кредитованию.
Высокие темпы распространения ипотечного кредитования вызывают серьёзные опасения снижения и даже падения спроса на него в период с 2026 по 2030 годы.
"Актуальный ипотечный спрос может быть исчерпан к 2025 году" - эксперты Центробанка.
По прогнозам регулятора,
"... в период с 2022 по 2025 год ипотеку будут брать не больше 1 млн домохозяйств в год."
Конечно, нужно учитывать и порядка 6,2 млн домохозяйств, которые, по оценкам официальных органов, по разным основаниям, за этот период в 9 лет должны получить квартриры от государства. Там норматив - 18 кв. метров на человека, и потому в среднем это ещё даст нам порядка не более 390-400 млн. кв. метров. Это и дети-сироты, и военные, и многодетные, и инвалиды и прочие категории граждан, имеющих право на получение бесплатного жилья или бесплатного же его улучшения.
В сумме это даст нам около 700 млн. кв. метров жилья за 9 лет.
В "свободном" остатке - 300 млн. кв. метров. Это даже без учёта вторичного рынка жилья. С ним - будет и ещё больше.
Немалый объём. Кто же купит или получит эти метры? Или столько просто не построят? Делитесь своим мнением в комментариях.
