Обычно, когда речь заходит о том, что предпочтительнее иметь в качестве актива, в наших краях недвижимость выбирают чаще чем деньги. Насколько обоснован такой выбор? Всегда ли он оказывается лучше?
Начнем с того, что вообще такое деньги?
Экономисты скажут, что это всеобщий эквивалент, измеряющий стоимость товаров и услуг. Еще добавят, что этот эквивалент имеет максимальную ликвидность. Только в нашем случае это определение нам ничего не дает. Ну, эквивалент. Сегодня эквивалент квадратного метра – сто тысяч рублей, а завтра – триста. Получается, что это эквивалент не такой уж и постоянный.
Второй момент, о котором мало кто сейчас задумывается, не все владельцы этих денег-эквивалентов всегда и во всем эквивалентны, то есть равны. Те, кто помнит времена СССР, знает, что на 5 500 рублей, которые тогда стоил автомобиль Москвич или Жигули, купить этот автомобиль мог только тот, кто получил такое право от государственных или ведомственных структур. А некоторые активы, например, многие наименования стройматериалов, официально купить было практически невозможно. Только своровать. Строительство чего-либо для себя, особенно в центральной части страны, не поощрялось.
Кстати, и недвижимость купить тоже было нельзя. Обменять деньги на квадратные метры можно было только вступив в кооператив, членство в котором регулировалось достаточно жестко.
Неравенство денег покупателей - реальный факт и в наши дни. В некоторых странах вам просто не продадут недвижимость, если вы не гражданин этой страны. Бывает, что круг возможных покупателей еще уже.
Например, земельные участки на Синайском полуострове могут покупать только те, кто там родился. То есть очень небольшая часть граждан Египта. В определенном смысле это оправдано, там есть уникальные места с уникальным климатом, и, возможно, будь иначе, квадратные метры в Шарм-Эль-Шейхе стоили бы сейчас больше чем в Лондоне.
Впрочем, для наших соотечественников это не помеха, поскольку есть механизмы обхода таких ограничений. Которыми, кстати, сами граждане Египта и пользуются, но об этом как-нибудь в другой раз.
Для нашего рассмотрения важно, что неравенство денег, точнее, их дифференциация по их держателям, сегодня усиливается, как и неравенство между гражданами разных стран. Это неравенство может быть, как закреплено законом, так и проявляться в неисполнении закона в отношении некоторых категорий людей. Пример второго варианта - изъятие денег у наших соотечественников в Чехии, которые они хотели вложить в недвижимость Праги. Ни денег, ни недвижимости они не получили.
Еще один тренд из этой серии – ограничение в использовании природных ресурсов. Газа, электричества и даже бензина. В некоторых местах суши вы не обменяете на эти ресурсы столько денег, сколько вы сами захотите.
Вот вполне реальная картина, описанная моими друзьями. «Подъезжаю к заправке, вставляю платежную карточку, последовательно набираю свой ID, номер телефона, код, который пришел на это номер телефона, pin карточки и…. высвечивается надпись, что лимит по этой карточке израсходован. Двигайся дальше, как хочешь.
Короче, принцип «бабло побеждает зло» не универсален. Зло, добро или просто государственная необходимость подчас оказываются сильнее, и «бабло» просто аннигилируется.
Почему это происходит?
Ничьей злой воли тут нет. Дело в той же природе денег. Нужно помнить, что они возникли как обязательства. Обязательства суверена (или государства). Обязательства того, что их принимают все субъекты данной юрисдикции в обмен на товар. Хороший проясняющий пример – расписки, которые выдавал батька Махно. Расписки, обязывающие всех выдать их предъявителю столько товаров, сколько в них написано. А отказавшийся это сделать «будет иметь дело со мной». Подпись, Нестор Махно.
Государства те же батьки, только батьки обычно признанные международным сообществом. Достаточно вспомнить, что одно из научных определений государства - «стационарный бандит». Соответственно, один из выходов в трудной экономической ситуации для этих «бандитов» – списание этих своих обязательств. Через денежные реформы, инфляцию и многие иные описанные выше механизмы. В том числе деление денег на законные/незаконные, деньги валютного резидента или нерезидента и т.д.
Я не утверждаю, что государство – это плохо. Неопределенность в том, что существующие государства возникли и заточены под финансово-индустриальный уклад, который, как говорят многие авторитетные экономисты, на наших глазах сменяется другим. Для государств это стресс. Вот они и закручивают гайки.
А у нас богатая история изъятие избытков денежных средств населения, которые нависали над экономикой. Особенно богатая - при переходе от СССР к РФ. Павловская реформа, инфляция, деноминация. Это обстоятельство довлеет над нами, когда мы принимаем те или иные финансовые решения, а недвижимость видится как некий более надежный вариант актива.
Но насколько надежный актив – недвижимость?
Любая надежность относительна. Наши прабабушки, вложившие свои деньги в квартиры в доходных домах не сохранили ни квартир, ни денег. В то время, как те из них, кто перед первой мировой купил квартиры или дома в Париже, не потерял ничего (если, конечно, добрался до этих квартир), а то и остался в плюсе. С другой стороны, некоторые из тех, кто купил недвижимость во Франции в конце девяностых – начале двухтысячных потеряли и недвижимость, и деньги.
В последнем случае отчасти виноваты каверзные французские законы, которые применили не мене каверзные люди «на местах», но есть другая тенденция, о которой будет не лишне помнить.
Дело в том, что в том же Евросоюзе существенно более левые, если так правильно сказать, законы. Эти законы защищают не только собственников и их право собственности, но и тех, кто эту собственность арендует и даже занимает самовольно.
Законодательство в отношении этих людей достаточно либерально, поэтому выселить их из занятой ими жилплощади часто бывает не просто. Конечно, там еще не дошли до законов, подобных тем, которые были приняты в СССР в 30-х годах прошлого века, согласно которым все, кто арендовал жилплощадь у физических лиц могли больше не платить арендную плату. Право пользования жилплощадью закреплялось за ними фактически навсегда, точнее до того момента, пока государство не предоставит им другую жилую площадь. В порядке общей очереди, разумеется.
Я еще застал этих людей. Они жили в доме, который мой прадед, как бывший купец первой гильдии и честный арендатор, выкупил у хозяина. Принципы не позволяли ему жить в чужом доме задаром. Да, он выкупил его за полцены, но некоторые «арендаторы» жили в нем еще почти 30 лет после его смерти.
Нашему праву собственности на квартиры сейчас тоже чуть больше тридцати. И, не следует забывать, что его нам предоставило государство. Предоставило в виде возможности приватизировать то, что ему, государству, принадлежало в том или ином виде, и оно безвозмездно передало свое право собственности нам. Мысль, что, как передало, так и заберет, пока не приходит никому в голову, но, многие вещи в наших отношениях с государством, немыслимые лет 10 назад, сегодня стали реальностью.
Да, мы – не Евросоюз, и во многих отношениях отдаляемся сейчас от него все дальше и дальше, но общий тренд на более либеральное право собственности есть именно общий тренд. Просто СССР этот тренд в свое время сильно обогнал. Ну, любят в наших краях крайности, что поделать.
И да, нужно понимать, что, так называемое «священное право собственности» на недвижимость, с которым мы имеем дело сейчас, «заточено» под индустриальный экономический уклад. Уклад, в котором крайне важно закрепление этого права за конкретными субъектами. В постиндустриальном будущем все будет немного по-другому.
Чтобы понять суть этого процесса, вспомним, насколько богаты и могущественны были собственники железных дорог. Еще в начале прошлого века это были супер богатые и супер влиятельные люди, а строительство новых железных дорого приносило колоссальные прибыли.
Что мы видим сегодня? Железнодорожный транспорт датируется, некоторые железнодорожные ветки разбираются как невостребованные. Железные дороги перешли, как говрят экономисты, в инфраструктуру. Почему в инфраструктуру не может перейти недвижимость?
Опыт Западной Европы показывает, что может. Например, продукты индустриального многоэтажного домостроения, которое там было освоено еще в начале шестидесятых, во многих крупных городах переданы муниципалитетам. Причина в трудности управления такими домами и большой стоимости их обслуживания, по сравнению с домами низкой этажности. Коммерческой прибыли эти дома уже не приносят и предоставляются как муниципальное жилье некоторым категориям граждан.
Так неужели получается, что «и то и другое плохо»?
Скажу так, плохо, но не одинаково плохо. И я бы пока отдал предпочтение недвижимости. При условии, что эта недвижимость работает на вас. То есть, вы в ней живете или используете для своего бизнеса, хобби, отдыха, наконец.
Но это предпочтение не безусловно.
Во-первых, недвижимость не столь ликвидна как деньги. Если вам срочно понадобятся деньги, иногда заложить недвижимость на приемлемых условиях бывает непросто.
Во-вторых, вкладывать деньги, время и вообще какие-либо ресурсы имеет смысл в то, в чем вы разбираетесь. Например, вы – нумизмат, т.е. отлично разбираетесь в рынке вышедших из употребления денежных знаков. Вкладывайте именно в эти знаки. Или вы понимаете толк с коммерческих сайтах. Вкладывайтесь с такие сайты или их создание.
Не разбираетесь ни в чем – вкладывайте в первую очередь в свое образование. А потом репутацию, имя. Они позволят вам держаться на плаву, когда все активы вокруг будут гореть превращаться в пепел. Это – самый ценный и неубиваемый актив, который только может быть. Ну, а, если он есть, берегите его.
И помните, в целом, про активы, в которые вы можете вложить деньги, важно знать две вещи, стоимость их содержания/хранения и ликвидность. Оценив какой-либо актив по этим двум параметрам, вы уже застрахуете себя от многих ошибок. А, будет это актив дорожать или дешеветь относительно инфляции, это уже предмет отдельного анализа, а котором можно и ошибиться.
На этом, теоретическую часть рассуждений закончим. И перейдем к тому, что сегодня происходит на рынке недвижимости. Поверьте, происходят интересные вещи. Даже неожиданные.
Но об этом в следующем тексте.
Следите за каналом.
Впрочем, пишу редко. Экономлю ваше и свое время. Чаще вываливаю разные интересную для рынка информацию сюда.
Удачи!
