Новость дня слышали?
ЦБ намерен изменить нормативы, связанные с ипотекой.
В соответствие с опубликованным проектом, банки будут обязаны применять повышающие коэффициенты риска для ВСЕХ кредитов, выдаваемых на приобретение строящегося жилья с завышенной от среднерыночной стоимости. Но это только пункт «а», есть ещё не менее любопытный пункт «б».
Повышающие коэффициенты будут применяться ко всем займам, если они будут выдаваться не в рамках госпрограмм поддержки, а также, если они будут выдаваться в рамках таких программ, но при этом ПДН (показатель долговой нагрузки) заёмщика будет больше 60%, а размер первоначального взноса составит менее 30%.
В сухом остатке, если нормативный документ будет принят, то девелоперы смогут и дальше субсидировать ставки по ипотекам и делать их низкими, но:
А). Кредит с низкой ставкой от застройщика должен быть только в рамках одной из госпрограмм.
Б). Цена на квартиру, в следствие низкой ставки, не должна повышаться.
В). Заёмщик обязан быть «высококлассным» (не обременённый долгами, с высокой зарплатой и пр.), и при этом способным внести не меньше 30% суммы по договору ДДУ своими деньгами.
Вот, собственно, и всё.
Эпопея противостояния Минстроя и ЦБ заканчивается полной и безоговорочной победой главного банка страны, потому как смысл застройщикам субсидировать ставки обнуляется, - если они не смогут компенсировать низкую ставку удорожанием стоимости жилья.
Ещё. Главный банк не только «добивает» ипотеки с низкими ставками от застройщиков, но одним махом, и все остальные, пока ещё рабочие схемы, - например, кэшбэк (по сути являющимся кредитом без первоначального взноса).
Ещё, ещё.
ЦБ целенаправленно «сушит» ипотечный рынок. Много ли найдётся сегодня потенциальных (необипотеченных пока) заёмщиков с ПДН меньше 60% способных внести 30% от стоимости жилья. Это требование сильно подорвёт выдачу кредитов.
Приведёт ли уход ипотек с низкими ставками к удорожанию стоимости строящейся недвижимости? Я вас умоляю!
Телеграм-канал Лабиринт инвестора: новостройки Москвы исследовал, как изменились прайсы ПИК после того, как на его сайте пропали ипотеки со ставками 3,75%, и появились со ставками в 6%.
Практически во всех своих проектах застройщик поднял цены на 3-3,5%.
Поднимет ли он цены на самом деле?
Да разве ж рынок позволит сегодня «шалить». Лабиринт инвестора: новостройки Москвы исследует цены прайсов, а я, - цены реальных сделок.
Так вот, после январского телодвижения ПИК, когда на его сайте 0,01% были заменены на 3,75%, цены в фактических сделках не выросли, а снизились на 1,8%.
Время, когда строительные компании могли без последствий для себя повышать цены, как им вздумается, безвозвратно ушло.
Более того, если подготовленный ЦБ документ (пока это проект) станет обязательным для исполнения, продажи новостроек упадут ещё существеннее, и застройщики, вынужденные бороться за немногочисленных покупателей, пойдут на ещё большее снижение цен.
Агрессивное давление ЦБ на застроев, которое он демонстрирует в последние дни, рынку только в плюс.
Он оздоравливается.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение (в т.ч. с разбивкой по корпусам).
Информация только (!) по ценам сделок, прошедшим регистрацию в Росреестре.
ФЕВРАЛЬ:
ПИК🟢, ДОНСТРОЙ🟢, А 101 Девелопмент🟢, ФСК🔴, MR Group🔴, INGRAD🟢, Самолёт🔴, ЛСР🔴.
(Зел. - цена снизилась за месяц; кр. - цена выросла за месяц).
----------------------------------------------------------------------------------------
Все пруфы застройщиков:
ПИК, Самолёт, ЛСР, МИЦ, Эталон, Level Group, INGRAD, ГК Пионер, ПСН, Seven Suns Development, ИНТЕКО, ST MICHAEL, ЮгСтройИмпериал (Точно), DOGMA, Неометрия, Оптима Девелопмент, Строй-Комплекс.
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде и форум:
----------------------------------------------------------------------------------------