Один из претендентов разделить аналогичную судьбу в будущем - ЖК «VERY» застройщика ГК «Основа».
Средний срок задержек у объектов, которые будут сданы в этом году - 8 месяцев.
У ЖК «VERY», к моменту окончания строительства, задержка может быть гораздо большей.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru
-------------------------------------------------------------------------------------------------
ЖК «VERY»
Специализированный застройщик ООО «СЗ Останкино»
(Застройщик ГК Основа)
* Выполнено работ на 20 августа 2021 года.
Согласно информации, имеющейся на сайте застройщика, по состоянию на 10 сентября продолжается разработка котлована и устройство бетонной подготовки под фундамент первого строящегося корпуса (из 4-х). Объем разработки грунта котлована составляет 30% от общего объёма работ. Параллельно ведётся установка шпунтового ограждения и устройство котлована. Забурено 16% шпунтовых свай. На это же количество произведено укрепление стен котлована специальными конструкциями.
Завершается демонтаж и вывоз конструкций бывшей гостиницы «Останкино». Осталось выполнить менее 10% этих работ.
По УПСС (Укрупнённым показателям стоимости строительства), и исходя из того, что работа ведётся только лишь по одному из 4-х корпусов, объем выполненного СМР (строительно-монтажных работ), можно оценить чуть более, чем в 1% от всего объёма работ.
Если же говорить именно о корпусе №1 (единственном из строящихся), то объем выполненных работ по нему, можно оценить в 3-4%.
Однако, помимо СМР связанного, собственно, со строительством корпусов, проведён большой объем подготовительных работ по сносу строений, находившихся на участке, вывозу строительного мусора, выравниванию строительного участка, его разбивке и пр.
С учётом того, что первые работы по демонтажу были начаты в июне 2021 года,
а основная часть работ была закончена уже к августу, то есть, за 2 месяца,
демонтаж был произведён в хорошем темпе, и сжатые сроки.
* Строительство идёт со значительным отставанием от графика.
Согласно проектной декларации, к 30 сентября 2021 года (3 квартал) должно быть выполнено 20% строительного объёма.
Однако, по состоянию на 10 сентября, если говорить о корпусе №1, выполнено не больше 3-4% строительного объёма.
Необходимо пояснение:
1. Отставание от графика не свидетельствует, что застройщик работает медленно. Как раз, наоборот, темпы, которые демонстрирует застройщик (за месяц с начала августа по 10 сентября: вырыт котлован, установлена шпунтовая стена, связан армкаркас и залита фундаментная плита) – это очень хорошие темпы.
Застройщик слишком поздно вышел на строительную площадку, поэтому освоил не много.
2. Гораздо важнее другое. Хорошие темпы работ и освоение, показаны застройщиком на корпусе №1. Между тем, согласно проектной декларации, точно такое же освоение, в те же самые сроки, должно быть сделано по аналогичному корпусу №2, а также корпусам зданий социального назначения: корпусам №3 и №6.
Работы по этим трём корпусам еще даже не начинались.
Таким образом, значительное отставание по корпусу №1 связано с поздним выходом. По трём же другим корпусам, отставание еще большее, потому что работы по ним, еще даже не начинались.
Вывод: Строительство идёт, со значительным отставанием от графика.
* У застройщика отсутствуют проблемы с финансированием строительства.
Сметная стоимость строительства 4-х корпусов первой очереди, согласно данным проектной декларации, следующая:
Корпус 1
Планируемая стоимость строительства: 4 442 535 852,93 руб.
Корпус 2
Планируемая стоимость строительства: 4 460 466 106,53 руб.
Корпус 3
Планируемая стоимость строительства: 289 035 143,93 руб.
Корпус 6 (реконструкция гостиничного комплекса)
Планируемая стоимость строительства: 367 349 973,90 руб.
Таким образом, сметная стоимость строительства всех 4-х корпусов первой очереди: 9,558 млрд.руб.
При этом, осуществляется проектное финансирование со стороны ПАО Сбербанк.
Заключены 7 кредитных договоров по целевому финансированию:
1. Сумма кредита (займа) в соответствии с условиями договора: 16 481 329 000,00 руб.
Сумма задолженности по договору кредита (займа) на 09 сентября 2021 года: 2 200 471 777,77 руб.
2. Сумма кредита (займа) в соответствии с условиями договора: 2 480 810 000,00 руб.
Сумма задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчётную дату: 1 490 902 680,04 руб.
3. Сумма кредита (займа) в соответствии с условиями договора: 2 000 000 000,00 руб. Сумма задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчётную дату: 709 569 097,73 руб
4. Сумма кредита (займа) в соответствии с условиями договора: 2 000 000 000,00 руб. Сумма задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчётную дату: 0,00 руб.
5. Сумма кредита (займа) в соответствии с условиями договора: 2 000 000 000,00 руб. Сумма задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчётную дату: 0,00 руб.
6. Сумма кредита (займа) в соответствии с условиями договора: 1 120 062 000,00 руб. Сумма задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчётную дату: 0,00 руб.
7. Сумма кредита (займа) в соответствии с условиями договора: 6 016 295 000,00 руб. Сумма задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчётную дату: 0,00 руб.
Таким образом, застройщику открыта кредитная линия на 32, 097 млрд.руб.
По состоянию на 9 сентября, уже получено 4,4 млрд.руб.
С учётом того, что в настоящий момент ведётся строительство только лишь 1-го корпуса, сметной стоимостью 4,442 млрд.руб, проблем с финансированием застройщик не испытывает.
* График строительства.
График очевидно уже нарушен. К 10 сентября по корпусу №1 выполнено не более 3-4% от общего объёма, при том, что к 30 сентября должно быть выполнено 20%. По корпусам 2,3,6 работа еще даже не начиналась, однако, и по ним 20% объёма должны быть выполнены к 30 сентября.
При таких обстоятельства нужно говорить не о графике, а о ТЕМПАХ строительства. Нагоняет застройщик, или еще больше отстаёт. И к какому сроку он может закончить строительство.
Однако и это оценить невозможно в силу того, что застройщик выполнил слишком малый объем работ.
Это можно будет сделать, например, в тот момент, когда застройщик выполнит 20% строительного объёма (для 32-х этажного здание – это, приблизительно, 10 этажей монолитного каркаса, наружные стены, внутренние перегородки, лестничные марши и пр.). То есть, когда здание вырастет до 10 этажа, со всеми сопутствующими перечисленными мною видами работ, можно будет зафиксировать этот момент, и посмотреть, насколько он отстоит от 3-го квартала 2021 года.
Если, например, это произойдёт к окончанию 1-го квартала 2022 года, можно будет сделать вывод, что отставание от заявленного графика составляет полгода, и что здание будет построено на полгода позже.
Так можно будет определить фактическое отставание.
Что касается темпов. Если не брать в расчёт снос строений, и подготовку строительной площадки, то собственно СМР (строительно-монтажные работы), начались в 3-м квартале. Через несколько недель появится баланс застройщика за 3-й квартал, и можно будет увидеть, на какую сумму выполнил работы застройщик за этот квартал.
Сметная стоимость известна, затраты на выполненные работы оценить, приблизительно, тоже можно (об этом ниже). Соответственно, приблизительно, понятны затраты, которые должен понести застройщик для того, чтобы построить, как минимум, 1-й корпус. Когда будет обнародована цифра затрат застройщика за 3-й квартал, можно будет высчитать, какими темпами идёт выполнение работ, и, соответственно, сколько времени понадобится застройщику для того, чтобы выполнить 100% работ, при сохранении заданных темпов.
То есть можно будет понять, когда можно ожидать окончание строительства.
Подытожу:
1. По корпусу №1 понять, насколько идёт отставание по срокам можно будет, когда застройщик возведёт 10 этажей здания.
2. Какими темпами ведётся строительство, и когда возможно его окончание, в первом приближении, можно будет оценить по итогам 3-го квартала.
Но сказанное не касается корпусов 2,3,6, которые еще даже не начали строится. Здесь никакие оценки невозможны.
* Прибыльность проекта.
Очень важно, чтобы проект для застройщика был прибыльным.
Если он убыточный, есть риск, что застройщик не доведёт его до конца, так как банк откажет застройщику в финансировании.
Поэтому, необходимо оценить маржинальность проекта (прибыльность его, или убыточность) следующим образом.
Общая площадь жилых и не жилых помещений ЖК (не предлагаемые к продаже площади объектов социального назначения: 3 и 6 корпусов, в расчёт не берём), составляет:
Корпус 1
Сумма общей площади всех жилых помещений: 20 873,44 м2. Сумма общей площади всех нежилых помещений: 5 454,59 м2
Корпус 2
Сумма общей площади всех жилых помещений: 21 261,50 м2. Сумма общей площади всех нежилых помещений: 552,23 м2
Так как в настоящий момент реализуются только лишь жилые площади, причём только в корпусе №1, расчёты будем основывать именно на них.
Общая площадь всех жилых помещений – 42,130 тыс.м2.
Площадь помещений, в отношении которых договор участия в долевом строительстве заключён с использованием счетов эскроу: 2 651,64 м2
Суммарная цена договоров, заключённых с использованием счетов эскроу: 930 565 722,73 руб.
Сколько еще необходимо потратить?
Для оценки посмотрим на баланс застройщика по состоянию на 2-й квартал.
Согласно данным баланса, во 2-м квартале было освоено на строительстве 340 млн.руб. В это время была выполнена подготовка площадки, снос зданий и сооружений, вывоз строительного мусора. Я склонен согласится, что могло быть освоено 340 млн.руб.
Траты прошлого года в размере 1,5 млрд.руб. мне не понятны.
Это не может быть приобретение земельного участка, так он взят в аренду у Департамента земельных и имущественных отношений.
Здесь, разумеется, сидит подготовка проектной и исходно-разрешительной документации, а также экспертиза проекта (от 3 до 5% от сметной стоимости), то есть порядка 300 - 500 млн.руб. на первый этап строительства (сметная стоимость которого - 9,6 млрд.). Какие еще могут быть дополнительные затраты, мне не известно.
С учетом того, что перечисленные затраты по подготовке проектной и ИРД документации, а также по экспертизе (понесенные в прошлом году), плюс затраты на снос и демонтаж строений, а также вывоз строительного мусора (затраченные уже в этом), входят в заявленную сметную стоимость строительства в 9,6 млрд.руб., считаю, что из заявленных, как потраченных на строительство, 1,9 млрд.руб., как минимум, 0,7 -0,8 млрд.руб. потрачены целевым порядком, и, действительно были освоены на строительстве.
И поэтому их можно смело вычесть из общих затрат на строительство первой очереди, как уже понесенные.
Кроме того, считаю, что затраты на работы, выполненные после демонтажа (см.выше), от конца июня до 10 сентября (даты, на которую я оцениваю выполненные работы), можно оценить не менее, чем в 150-200 млн.руб.
Таким образом, реально на стройке освоено, к середине сентября, около 0,9 – 1 млрд.руб. Не больше. Именно эту сумму нужно вычесть из затрат на строительство (9,8 млрд.), как уже освоенную.
А значит еще необходимо освоить около 8,6 – 8,7 млрд.руб.
Следующее.
Если не принимать (пока) в расчет нежилые помещения и машиноместа, которые еще не начали продаваться (и поэтому их цена не известна), а опираться только лишь на жилые помещения, то картина следующая.
Общий их метраж – 42,130 тыс.м2
Продано – 2,65 тыс.м2
Осталось не проданным – 39,48 тыс.м2.
Сделки августа заключались по цене 384 тыс.руб.м2
Таким образом, реализация всей оставшейся непроданной жилой площади (39,48 тыс.м2), принесет выручку в размере 15,160 млрд.руб.
Кроме того, уже находится на эскроу счетах денежные средства от реализованных квартир в сумме 0,93 млрд. руб, которые будут раскрыты для застройщика после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Таким образом, застройщик может рассчитывать на валовую выручку в размере почти 16,1 млрд.руб. Сюда же добавятся денежные средства от продажи нежилых помещений и машиномест. Значит, итоговая сумма будет больше.
При этом, затраты, которые должен понести застройщик, не превышают 8,6-8,7 млрд.руб.
Вывод: Проект строительства 1-й очереди ЖК высокоприбыльный. С этой стороны ожидать неприятности не приходится.
Проблем с финансированием, со стороны банка, такого высокомаржинального проекта, я не вижу.
Единственные проблемы, которые могут возникнуть у застройщика – это низкие темпы продаж, которые могут привести к тому, что проектное финансирование, со стороны банка, будет осуществляться под высокий процент, и с задержкой.
Согласно методическим рекомендациям ДОМ РФ, банки, при заключении соглашения с застройщиком о проектном финансировании, должны исходить из норматива продаж не менее 70% всех площадей объекта к моменту окончания строительства.
И здесь у застройщика есть проблема. По состоянию на сентябрь продано только 2,6 тыс.м2 из 42 тыс. м2, то есть 6,3% от всех площадей. Значит для нормального финансирования под минимальный процент, к окончанию строительства в 1-м квартале 2024 года (через 30 месяцев), застройщик должен реализовать еще около 64%, или 26,8 тыс.м2 жилой площади.
Если исходить из средней цены реализации на сегодняшний день в 350 тыс. руб. м2,
застройщик, к окончанию строительства, должен продать квартир на 9,4 млрд.руб., или в среднем (исходя из оставшихся 30 месяцев), реализовывать их не менее, чем на 310 млн.руб. в месяц.
Однако таких продаж застройщик пока не обеспечивает.
Продажи:
Май – 126 млн.
Июнь – 374 млн.
Июль – 280 млн.
Август – 145 млн.
Причём, как видно, продажи в последнее время сильно просели (как и везде по стране).
Если темпы продаж будут невысокими, то:
а). может быть задержка с предоставлениями очередных траншей;
б). процент, под который застройщик будет получать деньги от банка будет максимальным (сегодня это 7-8% годовых, но с учётом возможного повышения учётной ставки ЦБ, процент может стать большим).
Для застройщика несколько десятков процентов, которые он должен будет заплатить за полученный кредит в течении оставшихся 2,5 лет строительства, неприятны, однако не смертельны, с учётом высокой маржинальности проекта (кратности выручки по отношению к затратам).
Значит остаётся только-лишь проблема с возможной задержкой очередных траншей, пока застройщик не будет «нагонять» с продажами.
Вывод: Проблем с прибыльностью проекта я не вижу никаких.
Однако, слабые продажи могут привести к задержкам в финансировании со стороны банка.
(Прим: застройщик уже получил 4,4 млрд. кредитных денежных средств, при сметной стоимости строительства корпуса №1 в 4,44 млрд. Однако, застройщик должен, в настоящий момент, вести строительство еще трех корпусов, а значит полученных денежных средств не достаточно, и застройщику будут необходимы новые кредитные транши).
И это, неприятный факт, особенно с учётом того, что, например, даже строящийся 1-й корпус отстаёт от заявленных сроков. Что уж говорить про другие корпуса, которые еще даже не начали строится. Любые задержки с финансированием, приведут к еще большему отставанию по срокам.
* Застройщик ООО «СЗ Останкино» является типичной фирмой «прокладкой».
Выручка минимальная, и не покрывает даже тех незначительных затрат, которые несёт застройщик.
Именно поэтому, компания демонстрирует небольшие промежуточные убытки.
Однако именно в этом проекте, проявляется одна очень важная деталь, которую нужно иметь ввиду.
Очевидно, что строительство началось с нарушения сроков. И если оно так и закончится, то часть дольщиков может обратится с претензиями в суд, по поводу взыскания с застройщика неустойки.
У самого застройщика взять нечего, даже в случае положительного решения суда.
Однако! И это очень важно.
Согласно проектной декларации, Генеральным подрядчиком строительства является материнская компания – ГК «Основа».
При этом, еще одной особенностью этого проекта, является поэтапность его строительства. И документальная, и фактическая.
Если говорить про документальную поэтапность, то у этого проекта 2-е очереди. Сейчас, началось строительство 1-й.
Именно поэтому, при сметной стоимости в 9,6 млрд.руб. по 1-й очереди этого ЖК, Сбербанк подписал соглашение о проектном финансировании на 16,5 млрд.руб.
Если говорить про фактическую поэтапность, то даже в 1-й очереди, началось лишь строительство 1-го корпуса. Хотя должно уже вестись и строительство 2,3,6 корпусов.
Значит, корпус №1 будет строится опережающими темпами, относительно всех остальных.
Именно здесь, открыта реализация жилых помещений (в 2-м жилом корпусе застройщик еще ничего не продаёт).
Именно те, кто приобретают помещения в этом корпусе, будут первыми пострадавшими, если застройщик просрочит по срокам сдачи объекта.
И именно дольщики 1-го корпуса первыми подадут в суд, по поводу взыскания с застройщика неустойки, в связи с просрочкой со сроками сдачи.
Это произойдёт, когда строительство ЖК будет продолжаться, и будет в полном разгаре (в силу его этапности), так как в этот момент корпус №1 будет сдан, а другие корпуса будут еще только строится.
В силу особенностей взаимоотношения заказчика-застройщика с Генеральным подрядчиком, первый предоплачивает авансом второму, как минимум, стоимость стройматериалов по видам работ, которые должен тот выполнить, а когда тот выполняет эти работы, принимает их и подписывает акт выполненных работ (так называемая, форма КС-2), оплачивая, после этого, остаток.
До момента выполнения работ, и подписания актов, Генеральный подрядчик должен заказчику-застройщику сумму оплаченных авансов.
Образуется, так называемая, дебиторская задолженность.
Как это выглядит по балансу. В случае с застройщиком ООО «СЗ Останкино», вот так:
В нашем случае, генеральным подрядчиком является ГК «Основа» - материнская для застройщика компания, и центр формирования прибыли проекта.
Пока строительство будет продолжаться (а, напоминаю, оно будет продолжаться и после окончания строительства 1-го корпуса, именно того, в котором только и могут приобрести жилую площадь покупатели на сегодняшний день), дебиторская задолженность генподрядчика перед заказчиком-застройщиком БУДЕТ ПРИСУТСТВОВАТЬ ВСЕГДА.
Поэтому, в нашем случае, нет риска не взыскать с застройщика неустойку. Нужно просто, после решения суда о неустойке, и возбуждения исполнительного производства, арестовывать не расчётный счёт, на котором не будет денег, или имущество застройщика, которое отсутствует, а дебиторскую задолженность.
В этом случае, именно ГК «Основа» будет должна заплатить неустойку. И это вариант, абсолютно реальный.
Поэтому, проблем со взысканием неустойки за возможную просрочку, в нашем случае, нет.
* Как застройщик строил раньше.
Сам застройщик ООО «СЗ Останкино», раньше ничего не строил. Однако в Группу компаний «Основа» входили застройщики, которые строительство вели.
Вот результат ГК «Основа».
Проблемный объект – это недостроенная закрытая стоянка в г. Лобня.
Объем небольшой, однако, по какой-то причине застройщик объект не построил. И конечно же, это не хороший признак.
Теперь относительно того, насколько компании этой группы задерживали окончание строительства 4-х построенных ею домов.
Как видно, застройщик сдавал свои дома с проблемами все годы своей деятельности. За исключением прошлого, 2020 года. Однако нужно иметь ввиду, что в условиях ажиотажного спроса на жилье, и больших финансовых поступлений, что были у застройщиков в прошлом году, очень трудно, даже проблемным застройщикам, было не улучшить свою статистику.
Тем более, для меня очевидно, что дом, сданный в эксплуатацию в 2020 году, получил разрешение на СМР до 1 июля 2019 года, то есть даты, только после которой использование эскроу-счетов стало обязательным.
Значит застройщик получал деньги не на эскроу счета, а непосредственно на свой счёт, и с учётом больших финансовых поступлений, которые были у всех застройщиков в прошлом году, смог без проблем закончить объект, и сдать его в эксплуатацию, практически вовремя.
Однако уже в этом году ситуация ухудшилась, и объект, который застройщик сдал в этом году, сдан с задержкой на 1 год и 3 месяца.
Вывод:
* Строительство ЖК «VERY», которое осуществляет Специализированный застройщик ООО «СЗ Останкино», началось с задержкой.
* Насколько застройщик опаздывает по срокам, в первом приближении, можно будет говорить оценивая финансовую отчётность застройщика по итогам 3-го квартала.
* Для компаний-застройщиков ГК «Основа» задержка по срокам, явление обычное. Кроме прошлого года, срок задержек по сданным в другие годы объектам, был от 9 месяцев, до почти 4 лет.
Кроме того, у застройщика имеется один проблемный объект.
* Вызывает также вопросы, почему застройщик начал строить только-лишь один из 4-х заявленных корпусов первого этапа строительства.
Если даже по корпусу №1, мы можем говорить о задержках по срокам, то по корпусам 2,3,6, которые должны строится по одному графику с корпусом №1, но еще даже не начали строится, задержка будет еще большей.
* Однако, строительство корпуса №1, хоть и началось с задержкой, но ведётся хорошими темпами.
* Кроме того, финансирование строительства осуществляется Сбербанком в рамках проектного финансирования. Проблем с получением кредитных средств застройщик пока не испытывает, и более того, получил их с запасом, что позволяет надеется, что строительство, как минимум, 1-го корпуса, и дальше, будет осуществляться хорошими темпами (как оно осуществляется сейчас).
* Строительство высокомаржинально, поэтому предполагать, что банк, в какой-то момент, может отказать застройщику в предоставлении финансировании, я не могу.
* При этом, из-за того, что, пока, у застройщика не очень хорошо идут продажи, можно опасаться, что и финансирование со стороны банка будет идти чуть медленнее необходимого.
* Очень велика вероятность, что и этот объект застройщик, входящий в ГК «Основа», сдаст позже запланированного срока.
* Однако несмотря на то, что застройщик является типичной фирмой прокладкой, проблем, с взысканием неустойки, быть не должно.
Причины две. И они состоят в том, что Генеральным подрядчиком строительства является ГК «Основа», а также в том, что строительство, которое будет осуществляться в несколько этапов, будет вестись долго. А значит, есть возможность, в случае положительного решения суда о взыскании нестойки, арестовать дебиторскую задолженность Генерального подрядчика, которая будет иметься всегда, пока будет вестись строительство.
Итог анализа, следующий. Почти наверняка, строительство будет задержано. При этом, как минимум, корпус №1 будет достроен (насколько с задержкой, можно будет сказать через некоторое время). В случае нарушения сроков, можно будет взыскать неустойку.
Риски покупки жилой недвижимости в этом ЖК минимальны, при этом имея ввиду недостатки (в первую очередь, сроки), о которых я сказал выше.
