Вчера мы опять с этим столкнулись. Клиенты полностью погасили ипотеку, сняли обременение с квартиры и хотели выставить ее на продажу. Не тут-то было. Выписка из ЕГРН показала, что квартира арестована, то есть наложен запрет на распоряжение имуществом. Продать ее прямо сейчас невозможно, надо разбираться.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
Эта ситуация, к сожалению, стала типичной. Мы уже не удивляемся: за последний год привыкли, что 20–30% сделок осложняется разбирательством с судебными приставами.
Что происходит?
Недвижимость могут арестовывать по разным причинам, но чаще всего — за долги. Любые: просрочки по ипотеке и другим кредитам, неуплаченные налоги и штрафы, алименты.
Но если в первой половине 2020 года мы не замечали в нашей практике особого роста арестованных объектов, то во второй половине, осенью, начался просто вал.
Возможно, это связано с тем, что летом 2020 года был принят Федеральный закон № 215-ФЗ о взыскании просроченной задолженности в условиях пандемии. Этот закон, в частности, запретил приставам выезжать к должникам домой и арестовывать имущество — но оставил «запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации». То есть наложение ареста на недвижимость и автомобили.
Вероятно, этим разрешением сотрудники ФССП и начали активно пользоваться. Причем порой не соблюдая никаких принципов соразмерности и налагая аресты за маленькие задолженности. Вот свежие случаи, из работы с клиентами.
- Задолженность за ЖКУ — 4 тысячи рублей, наложен арест на квартиру, которая стоит больше 5 млн рублей.
- Штраф в ГИБДД — 1 тысяча рублей, арестовали дом с земельным участком.
- Транспортный налог — 5 тысяч рублей, в аресте квартира стоимостью 4 млн.
Я сейчас не обвиняю всех приставов подряд. Мне лично несколько раз встречались среди них очень ответственные и порядочные люди. Учитывая, как они перегружены, остаться в этих условиях человеком и делать хорошо свою работу — это подвиг. Но факт остается фактом: аресты на недвижимость сейчас накладываются очень легко и зачастую без достаточных оснований.
Арест за вашей спиной
Чаще всего должник знает о том, что он должник. Особенно если речь идет о сравнительно молодых людях, которые умеют пользоваться электронными сервисами. На тех же Госуслугах данные о штрафах показываются в личном кабинете прямо на главной странице.
Но иногда человек может быть не в курсе, что он что-то кому-то должен — а тем временем на него подают в суд, разворачивают исполнительное производство и накладывают арест на недвижимость.
Вот пример. Женщина долгое время была собственницей небольшого помещения в офисном центре, а потом решила это помещение продать. И была до крайности изумлена тем, что офис ее находится в аресте. Стали разбираться — а на ней числится долг за фактическое пользование земельным участком.
Оказалось, что земля под офисным центром осталась муниципальной. Собственники офисов должны были либо оформить ее в собственность и платить земельный налог, либо арендовать. Ни то, ни другое оформлено не было. Управляющая компания от решения проблемы самоустранилась, и администрация подала на собственников в суд. Суд вынес заочное решение, приставы возбудили исполнительное производство и арестовали у нее всё имущество: квартиру, машину, сад, денежные средства на счете.
К чему я это веду? К тому, что случиться может всякое — и, опять же, ведомственные ошибки! — поэтому нелишне будет регулярно заходить на Госуслуги или на сайт ФНС, проверять свои задолженности. И иногда заглядывать в Банк исполнительных производств: там по ФИО и дате рождения можно посмотреть, имеется ли в отношении вас исполнительное производство, то есть занимаются ли приставы каким-либо вашим долгом.
Да, конечно, в таком случае вам пришлют уведомление и заказным письмом. Но слишком на это не надейтесь: одной нашей клиентке приглашение в суд пришло через полгода после самого суда.
Как продается квартира «под арестом»?
Сразу оговорюсь, что мы сейчас говорим о неожиданных арестах, за небольшие задолженности. Если сумма долга большая — там будут совсем другие решения.
1. Заказываем выписку из ЕГРН. Если собираетесь продавать квартиру, то выписку всегда заказывайте заранее: на решение возможных проблем понадобится время.
2. Узнаём причину ареста. В выписке ЕГРН указывается дата и номер постановления, отдел ФССП или суд, который наложил арест. Само решение о взыскании можно посмотреть на сайте суда того района, где вы прописаны. В разделе «Судебное делопроизводство» есть поиск судебных дел, в том числе по фамилии. Из решения суда, кстати, можно узнать и о других мерах взыскания, если они на вас наложены — например, об аресте машины.
3. Погашаем задолженность. Чем быстрее, тем лучше. Пока ваша оплата дойдет до судебных приставов, пока они перенаправят ее куда надо, может пройти несколько дней. Важно, чтобы долг списали весь, даже копейка в этом случае имеет значение. У нас был случай, когда банки отказывали клиенту в ипотеке, потому что за ним числилось 8 копеек долга.
4. Теребим судебных приставов. Это не шутка. Судебные приставы сейчас очень перегружены, и до вашего дела руки у них могут дойти через месяц- полтора. И имейте в виду: дозвониться до судебного пристава почти нереально. Мы всегда ходим на прием сами. Да, время. Да, очереди. Но это единственный способ ускорить дело: что-то узнать, объяснить, показать документы об оплате, попросить снять арест и отправить новые данные в Росреестр.
5. Получаем «чистую» выписку из ЕГРН.
Параллельно со всем этим предпринимаем необходимые действия для продажи квартиры: готовим документы, проводим предпродажную подготовку, мониторим рынок, начинаем искать покупателей. И делаем всё, чтобы арест сняли как можно быстрее.
🔔 Если вы живете в Екатеринбурге или собираетесь туда переезжать, я могу помочь вам с любым вопросом, касающимся недвижимости. Есть что спросить? Записывайтесь на консультацию по WhatsApp +79089250595. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает — а ответы на свои вопросы вы получите!
Возможно, вам будет интересно:
✅ Остался без квартиры, да еще и должен: когда не стоит тянуть с продажей ипотечной недвижимости?
✅ Сделка-квест: как иногда бывает трудно продать и купить квартиру
✅ "Превратятся в гетто"? Надо ли бежать из панелек прямо сейчас