В статье об образовании земельных участков я упоминал, что при всех случаях образования земельных участков вновь образуемые участки должны соответствовать определенным требованиям, несоблюдение которых приведет либо к отказу в утверждении схемы расположения, если говорить о публичной собственности либо к приостановке и последующему отказу в государственной регистрации.
В этой стать разбираем эти требования.
Правила землепользования и застройки и иные законы
Образуемые земельные участки должны соответствовать предельным (минимальным и максимальным) размерам, которые устанавливаются в градостроительных регламентах, которые, в свою очередь, являются частью правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ).
Но это при условии, что на конкретную территорию распространяется градостроительное зонирование, так как часто бывает (это допускается Градостроительным кодексом РФ) что ПЗЗ утверждены только на территорию населенных пунктов, да и то не всех, а территория за их пределами оказывается в градостроительном вакууме
Причем эти предельные параметры отличаются для разных видов разрешенного использования, а для одного и того же вида разрешенного использования в разных территориальных зонах могут быть установлены разные предельные параметры.
Иные законы
Есть земельные участки для которых предельные размеры не устанавливаются или не применяются (подробней можно прочитать в этой статье). В этом случае нужно ориентироваться на местные законы о земле, так как федеральный законодатель тут дает откуп законодателю субъект РФ. Частично я это описывал в статье о принудительной продаже земельного участка.
Например:
- это касается сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, т.е. около 90% всех таких земель
- земельных участков для ведения КФХ
- полевого земельного участка для ЛПХ
Т.е. при образовании участка нужно учитывать и ПЗЗ и нормы иных законов, содержащие требования к предельным размерам образуемых участков.
Пересечение с границами
С момента появления ЕГРН (история его появление немного изложена в этой статье) в его составе появился реестр границ.
И пересечение некоторых из них границами образуемых земельных участков не допускается:
- границы населенных пунктов
- границы муниципальных образований
- границы территориальных зон
- границы лесничеств и лесопарков
Что логично, но после начала их массовой постановки на кадастровый учет это доставляет массу неудобств правообладателям земельных участков.
Особенно это касается территориальных зон. Где-то до 2015 года никто, в основном, не обращал внимание на территориальные зоны, утвержденными местными ПЗЗ. А когда стали их учитывать, то оказалось что некоторые из них проведены (нарисованы) настолько "криво", что не образуешь земельный участок
Иные требования
Учет ПЗЗ и границ при образовании земельных участков является основными требованиями, которые нужно учитывать.
Для остальных трех требований выделять их заголовками не вижу смысла. Поэтому приведу их ниже списком:
- нельзя образовать участок, если его образование не позволит использовать расположенный на исходном участке объект недвижимости (точнее объекта капитального строительства). Очень редко его учитывают, так как орган регистрации прав точно не пойдет на место проверять его соблюдение
- Не допускается раздел, выдел и перераспределение, если ограничения (обременения) сохраняющиеся в отношении образуемых участков не позволят их использовать в соответствии с ВРИ. Например, по участку на котором возможно строительство идет ЛЭП, у которой есть охранная зона. И если в результате раздела на образуемом участке нельзя будет строить из-за установленных ограничений, тогда участок могут не поставить на кадастровый учет
- не допускается вклинивание, вкрапливание, изломанность границ и чересполосица.
- нельзя образовать участок если это приведет к невозможности размещения объектов недвижимости или если будут нарушены требования установленные иными законами (я таких не знаю)
Вот такие требования
Сохранение и возникновение прав на образуемые участки
С сохранением и возникновением права собственности на образуемые земельные участки мы разобрались в предыдущей статье. И, только при написании этой статьи до меня "дошло", что это один случаев возникновения права на недвижимость в силу закона)
Несмотря на вычеркивание статьей 20 и 21 из Земельного кодекса РФ, которые соответственно описывали право постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, права землевладельца и землепользователя также переходят на образуемые земельные участки.
Аренда и безвозмездное пользование Земельным кодексом РФ овеществляется (из относительного права становится абсолютным), так арендатор и пользователь
сохраняет право аренды или безвозмездного пользования
и имеет право на заключение договора на образуемые участки на тех же условиях.
А Росреестр, по крайней мере раньше, автоматом вешал обременение в виде аренды, даже без договора...
Сервитуты и залог также переходят на образуемые земельные участки.
Но есть нюансы в части залога. Он касается долевого строительства многоквартирных домов. И вытекает из сложившейся судебной практики - с момента регистрации права на первую квартиру в МКД право застройщика или его кредитора (залог) прекращается.
Во такой вольный пересказ ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. Извините, за долгий простой)
Спасибо за внимание.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить публикации.
Ставьте палец вверх, если понравилось.
Добавляйте комментарии! Напишите о чем Вам будет интересно прочитать на страницах канала.
#недвижимость #земельный участок #земля #законы #право
