Под недавней большой обзорной статьёй на канале о том, что не так у нас с ценами на жильё, в первую очередь на новостройки, получил очередной интересный комментарий от подписчика под ником Реалист.
Не отношу себя к идеалистам). Поэтому было интересно с ещё одним реалистом, ну и заодно и со всеми вами, мои уважаемые читатели и подписчики, обсудить вопрос - а что всё-таки будет с ценами на недвижимость в ближайшее время? Могут ли они подняться? Останутся ли на прежнем уровне? И от чего они могут упасть? А также при каких условиях это может случиться или не случиться. Вот скрин комментариев:
Думаю, поднятые вопросы интересны многим. Плюс кое-что хотел затронуть дополнительно. Поэтому отвечаю Реалисту здесь в статье.
Итак, разговор зашёл о тех событиях, при которых цены падают или взлетают до небес. И случится ли с ценами "что-нибудь", или не случится.
Немного как-то запутано для меня получилось у Реалиста. И это не претензия. Думаю, вот что имелось ввиду уважаемым подписчиком (основные тезисы, которые я разложил так, как удобнее отвечать мне):
"На всех блогах про недвижку вой Ярославны о том, что вот-вот цены ухнут. (Хоть) любое событие подставляйте: сво, наводнение, пожары, болезни и т.д. - (всё одно и тоже, все твердят о падении).
Ничего с ними (с ценами) не случится. (Если только не будет) сво, наводнение, пожары, болезни и т.д. (но в особо жёсткой форме, чем сейчас, предполагается автором очевидно именно это).
(Если что вдруг всё-таки произойдет, то самое более "жёсткое", то просто) меньше строить будут и всё.
Цены какие были, такими и останутся, если чего не произойдет из (выше) перечисленного, (а именно тех самых более жёстких вариантов сво, наводнение, пожары, болезни и т.д..)". Хотя вроде бы как противоречит с другим подпунктом выше. Но это можно и опустить.
И так в целом основные смыслы понятно. Правда, немного путаницы случилось. Ну, это бывает и простительно. Так что пойдём по пунктам.
О том, на чьей я стороне
"Вечнорастульщиков" или "ждунов-упадульщиков"?🤔🙂
Не там и не там. Кстати, далеко не все блоги вокруг да около недвижимости и про неё непосредственно "за падение" цен на недвижимость. Есть и за вечный рост). Прямо вот в полный рост)).
Но относительно моего канала главное не в этом.
Конкретно я - ни за то, ни за другое. Ни к каким "интересантам" процесса не отношусь. Никакого личного интереса ни в чём не имею. Никакую точку зрения не выбираю именно из-за того, что я бы так "хотел" или мне так "кажется". Или мне так будет выгоднее.
Квартирами я не зарабатываю себе на жизнь. И здесь не ищу что-то "похайповее". Я полностью независимый эксперт, "работающий" собственником на смежном рынке - в загородной недвижимости.
Я имею свой особый взгляд на происходящие на рыке жилой и нежилой недвижимости события. И свою точку зрения. Но при этом я вполне себе отдаю отчёт, что всякое может быть. И всё и всего никогда практически не предусмотришь. Се ля ви.
Но тем и интереснее. Я вижу цифры (и да, кстати, всегда и сам помню и понимаю, и вам в очередной раз напоминаю, что у нас в стране 99 % из них постоянно "битые" и "корявые"; уж как минимум - неполные; но пока уж как есть). Я слушаю игроков рынка. Я наблюдаю тенденции. И пытаюсь понять тренды. А оттуда уже "вырастить" свои выводы. Которые никому не навязываю как истину.
Закон как дышло
Важно, что есть объективные законы. В общем, в жизни. И, в частности, на рынках. На самых разных. Законы в целом едины и "унифицированы". А ситуации, как не покажется странным и удивительным, зачастую на разных рынках совершенно разные.
Да, разная ситуация на разных рынках. Но и действия игроков и других "интересантов" рынка разные в различные моменты на разных рынках. Это и приводит к совершенно разным результатам. Дышло любых рыночных и нерыночных законов и правил многие у нас постоянно стараются поворачивать только туда, куда выгодно им.
С ними, с этими объективными данностями, "законами" жизни и рынков, можно какое-то время определёнными усилиями бороться.
И даже на конкретном этапе "побеждать". Что мы явно и наблюдаем в том числе на рынке новостроек, да и в целом на рынке жилой недвижимости в России все последние годы. Где желание задрать ценник пока побеждает всё.
Но потом законы жизни всё равно берут "своё".
Моя цель и состоит в том, чтобы постоянно пытаться разбираться, когда, где, кто или что и как возьмет это "своё". И когда изменится, вынужденно или намеренно, поведение и регуляторов рынка, и его игроков. С этим думаю всё уже понятно. Так что никаких плачей Ярославны.
О видении причин падения или роста цен
Если я правильно понял, мнение высказано такое, что только утрировано В-слово или что-то подобное совсем уж тяжкое, вот только тогда - обвал цен. Иначе - ни-ни.
А на фоне ухудшения роста жизни населения в связи с уже происходящими С-словом и М-словом всё останется, как есть. В частности, цены и на первичку.
Что сказать? Ну, такое себе. Всё-таки люди у нас хоть и долго запрягающие и в целом терпеливые, долго всё терпят и тянут на себе, но не резиновые же они. И не тягловые лошади. И деньги явно не печатают сами.
Но всё-равно денег же у всех.. нет, ну хорошо, у многих - куры не клюют! - скажете вы в очередной раз. Вон всё заставлено на улицах дорогущими да новыми иномарками! И какие там ещё будут ваши аргументы, что денег нет но вы держитесь?
А в реальности что-то жилые бетонометры уже и особо не покупаются. Да, не везде. Есть всякие локации и проекты, где дела идут контора пишет до сих пор. Но в целом - не ах. И не ух. Почему?
А давайте посмотрим с другой стороны. Только официальные данные Росстата - всё-таки потеряли мы естественными "потерями" всякого рода и вида полмиллиона человек в 2022 году. Без учёта прироста от "новых территорий". По минимальным оценкам ещё столько же также адью по другим причинам. По неофициальным - ещё плюсом с миллион, а не с половинку.
Но это всё относительные "мелочи". 1 % населения. вроде бы - мало же? Но за чертой бедности уже более одной седьмой населения страны. Ещё реально так называемых "работающих бедных" ещё одна седьмая. Вот это уже посерьёзнее.
Те самые "работающие бедные", что пашут-пашут, иногда на двух работах или с переработками минимум, но всё равно из бедности вылезти не могут. Хватает только на то, что бы выживать, детей поднимать, как-то жить и всё. Это суммарно порядка 40 млн. человек. А ещё есть такое понятие, как "молодые бедные". Я вот таким был в своё время, когда учился в ВУЗе и жил в общежитии, например. Ну да это даже и копать не будем...
Ещё 40 млн. в России, говорят, пенсионеров. Да, из пожилых людей у нас только часть реально бедные. Есть там и довольно обеспеченные. У кого-то пенсии и по 40-50 тысяч в месяц, например. А то и существенно поболее. Не знаете таких? А я вот лично знаю. Но опять же и это не главное. Кроме того, какие-то части людей в этих стратах общества пересекаются. Какие-то нет. Но важное вот что.
Подавляющему большинству из пожилых жильё уже не нужно. Спасибо, кстати, за это не России, а по большей части СССР. Но, как не крути, 20+20+40 и минус порядка допустим 10 млн. = порядка 70 млн. человек уже вовсе или вообще не хотят покупать жильё, или ещё совсем его не могут себе позволить в реальности (например, дети). Остальные могут и попытаться. Но и только. И скорее всего, потерять всё. Потому что на надрыв жил - это не здорово так жить.
Этит 70 млн. человек это наши дети, пенсионеры, за гранью бедности, работающие бедные или молодые бедные.
Остальные - да, вот с ними у нас всё более-менее хорошо. Если вообще с частью из них не прекрасно. Но эти вторые 70 млн. человек, тех, кто побогаче, пусть и на совершенно разном уровне доходов они все, у нас они что, все не обеспеченные жильём? Нет, вполне себе уже обеспечены. Как раз у них лучше всего и ранее дела с жильём обстояли.
И именно они покупали зачастую что-то, чтобы потом кому-то продать. Или сдавать. А не для себя. Ну, частью - "внутри себя", конечно - в своей общей страте "условно богатых" - кому-то из тех, кто ещё побогаче. Или чуть победнее. Но много ли там не обеспеченных жильём? Немного. Ну, вот сыночку-дочке прикупить отдельное. Это - да.
Но большей частью, естественно, приобреталось как раз всё эконом да средненькое для продажи тем самым согражданам из "первой" половины населения страны. Что победнее. Да "поглупее". С точки зрения более "продвинутых".
"Да они ж и с наценкой от меня возьмут, не-мамонты прямоходящие (это я мысли их транслирую вам - такие, уж какие есть)". А они реальные, поверьте, мысли и слова эти, лично множество раз слышал от значительного числа таких вот удачливых "продаванов".
Да, спрос был у тех, кто "победнее". Да, спрос и был, и есть, остаётся у в целом хуже обеспеченной жильём части россиян. Но теперь у них нет подкрепления реальными деньгами и возможностями этого спроса. Отговорила роща золотая. Не знаю, надолго ли. Но пока всё идёт к тому, что не быстро он восстановится...
Ну и откуда же тогда взяться спросу на новостройки?
Давайте я теперь с ещё одной стороны расскажу, откуда он раньше брался в значительной своей части, это пресловутый спрос. И почему его теперь почти нет и пока особого и не будет.
Вот у меня есть с десяток знакомых (из них есть и две дамы, одна москвичка, одна петербурженка), которые за последние десять-пятнадцать лет "доросли" до "пула" в 4-5-6 и даже более квартир, по "старой" схеме "котлован-ключи". Которые постоянно покупали-продавали, ну и сдавали.
Вот это создавало существенный дополнительный спрос на рынке. И во многом - именно на первичку. Во вторичке всегда что-то сложнее "поймать" реально доходное. Особенно для перепродажи-переуступке.
Но теперь большую часть разницы "котлован-ключи" забрали себе банки и застройщики. Обратите внимание - сейчас цены на уровне старта "даже не котлован, а голое поле и только проекты-проджекты в перспективе да картинки на сайте" и на уровне готовности "почти готовое жильё или вообще ключи в руки" максимально сблизились и стали очень "похожи"? Всё держалось только на диком раздувании пузыря цен.
Как вы думаете, сейчас хоть кто-то из знакомых мне "инвесторов" активно покупает или продаёт квартиры? Нет! Никто. Все сидят кто "где". Кто в бетоне. Кто в аренде. Кто в деньгах на депозитах или даже в нале (ВЗ). Частично или полностью так или сяк, по-разному. Как уж решил(а). Или кого как "застало".
Но уж что точно они пока не готовы делать - это снова покупать фактически голый новострой.
Да, это всё-таки довольно узкая выборка, и, возможно, частные случаи. Если у вас есть другие "истории" или информация - милости прошу в студию. То бишь в комментарии. Расскажите-поделитесь.
#Меньшестрой©
Насчёт меньше строить... Возможен ли у нас такой вот "меньшестрой"©? Ведь так делать "сегодня" и "меньше строить" - это идти против "воли партии". Как минимум пока.
Хотя умный вице-премьер Хуснуллин с Минстроем и прочими причастными уже заложили себе падение объёмов на текущее "сложное положение дел" в ближайшие 3 года. В принятой в конце 2022 года Правительством РФ "Стратегии-2030". Незначительное уменьшение объёмов, но всё же.
Т.е. отсутствие роста, если уж не сказать вообще снижение объёмов от факта исполнения 2022 года уже было задумано. И никто рост и не закладывал первоначально. Чтобы с победными реляциями отчитаться, как у нас всё классно с объёмами.
Что совсем не классно с продажами - да разве это так важно? Это - другое. И разве важно, что из всего предложения у многих застройщиков, да и в целом во многих регионах, преобладают "смешные маломерки" по площади? Раньше они же были такими классными и очень "инвестиционно привлекательными". Теперь - глупость неимоверная и никому не нужный #зрястрой©.
От которого, на самом деле, многим уже не смешно. Купить нормальным семьям скоро будет вообще нечего по хоть как-то приемлемым именно по формату комнатности и общей площади лотов.
Ведь застройщики тем временем, пока все радостно потирали руки в предвкушении очередных выгодных перепродаж новостроек, в погоне за ценами и объёмами как раз и понастроили совсем не то, что нужно, превратившись в #зрястройщиков©.
Тем не менее, да, если станут меньше строить, точнее, меньше выпускать в продажу и притормаживать уже начатые объекты, то кажется, что это поддержит цены, убережёт от падения. До какого-то момента - скорее всего и так. Но этот момент уже скоро, когда уже всё перестанет удачно складывается у девелоперов.
Время летит. И скоро уже будет очередной несезон в стройке, уже не начала года, а летний. Как переживёт очередные два несезона внутри года строительный рынок? Не думаю, что хорошо и гладко. И просто физически, даже при раскрытии эскроу-счетов, что скорее всего будет очередным шагом "спасения рынка", вангую, что устроят Минстрой и Правительство РФ в целом, цены не должны, по всем существующим на настоящий момент признакам, остаться на прежнем уровне, как вы пишите, уважаемый Реалист.
Итого выводы:
👉Новостройки, да и любое жильё в целом, сегодня покупать особо некому.
Спрос упал. Количество реальных конечных покупателей (те, что "для себя") резко уменьшилось по всей совокупности причин происходящего момента. "Спекулятивный" спрос от "инвесторов" и прочих ранее к ним присоединившихся также рухнул. Дальше спрос будет только падать. Нет ни рычагов для его "стимулирования", как раньше - например, "новых" "особых" якобы "супер-сладких" якобы ипотек. Ни новых "обоснований" и "отправных точек для роста", ни его источников в экономике и в населении.
👉Цены в этой сложившейся сегодня ситуации по законам рынка должны упасть. Существенно снизится. Если этого не произойдёт, это просто отложит уже настоящий обвал, а не падение или снижение, в будущее.
Про нав*днения, п*жары и б*лезни и прочее, и что-то ещё похуже, ну вы поняли, о чём я, нечего уже и говорить. Чтобы из подобного ряда событий не произошло в реальности, да, ничто из этого явно не поднимет стоимость жилья. Ну так и тем более верно вот что - а смысл вкладываться в него (именно в новое в первую очередь), когда возможно такое?
Спрос утерян. И утерян он скорее надолго.
Ну а вот потооооом, когда всё наладится, и если "ударит" новый виток инфляции, то, конечно же, цены на жильё и дальше себе будут спокойненько расти. Верю!
Возможно. Может быть. Но до этого ещё надо будет вначале дожить.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Уважаемые читатели канала! Помогите взять очередную "вершину" - 5000 подписчиков! Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Свежие публикации ежедневно! Приглашаю на чашечку чая или кофе ☕).
Новая статья на канале "ЖИЗНЬ НА ЯТЬ!"(заходите в гости):
Другие статьи на этом канале, которые могут вас заинтересовать:
