Так продавать или покупать квартиры? Что делать в начале 2023 года?
"Сегодня решение принято, льготная ипотека продлена, но надо внимательно смотреть, что будет при этих ставках. Очень внимательно нужно будет оценивать первый и второй квартал 2023 года, может оказаться, что 8% — это много. Но еще раз: будем смотреть по спросу," -
Никита Стасишин, замглавы Минстроя, отрывок из интервью сайту BFM.ru.
Сегодня завершаю серию публикацию о предновогоднем интервью Заместителя министра строительства и ЖКК РФ. И в конце дам свои выводы о текущей ситуации, и дам свои ответы на вопросы в первой строчке в статье. Подписывайтесь, и поехали!
Готовность, оптимизм и реалии
Как вы, возможно, знаете, уже скоро, 10 февраля, состоится очередное заседание Центробанка России по ключевой ставке. Мнения по её изменению сейчас, как обычно, разные.
Моя оценка слов Стасишина - стройсектор страны недоволен повышением ставки по льготной ипотеке. Как следует из вышеприведённого отрывка, скорее всего есть договорённость, что ставку будут пересматривать по итогам первых двух кварталов 2023 года. А значит, и ключевую ставку это может затронуть. Но, предполагаю, исходя из сроков на "посмотреть, а что и как будет развиваться", там заявлены 2 первых квартала 2023 года на это. То есть не 10 февраля её надо изменять, скорее всего. Остальные показатели также не говорят о каком-то серьёзном давлении на изменение ключевой ставки.
Вот со спросом на стройрынке всё гораздо хуже.
Со спросом пока всё идёт к тому, что будет продолжаться явный "затык". Он и далее упадёт в 1 квартале текущего года.
Но снижать ставку именно для "спасения" стройрынка в текущих условиях? Не знаю. Я бы не стал. Во всяком случае, уж точно не для спасения строительного рынка страны.
Вот чем закончил Никита Стасишин общение с радио "Бизнес-FM".
В ответ на вопрос:
"Очевидно, что вы полны оптимизма по поводу итогов 2022 года, а главное, перспектив 2023 года. И все-таки вы рассматриваете только один, позитивный сценарий развития событий или несколько?" -
господин Стасишин сказал следующее:
"Честно — несколько. Конечно, есть негативный сценарий, и под него уже сформированы те меры реагирования, которые мы будем включать. Есть позитивный сценарий, есть даже суперпозитивный, и под него тоже сформированы меры, которые мы будем отключать. Но понимаете, почему я подхожу с таким вот позитивным настроем? Потому что за последние три года мы полностью разобрались, какие из антикризисных мер работают, а какие нет, какие реально поддерживают спрос и предложение, какие имеет смысл продлять, а какие модернизировать. Мой позитив основан на точном понимании: мы готовы к любым сценариям развития рынка жилищного строительства в нашей стране, мы знаем, что делать в том или ином случае, и мы научились доказывать это руководству страны."
Привёл полностью, потому что из этого следуют важные для понимания как всё будет дальше нюансы подходов Минстроя:
🔶 1. Стройблок в Правительстве России имеет в своём "портфеле решений" не только негативные сценарии, но и позитивные, и даже "суперпозитивные". Видно, позитив у них вызывает огромное количество понастроенного, но пока непроданного, например.
🔶 2. В Минстрое считают, что именно за последние три года они "полностью разобрались", как и что работает на рынке в строительстве, какие антикризисные меры когда и в каком объёме надо применять. Результат "разбора" - не реально доступное широким массам людей квартиры и другие жилые метры, а серьёзно завышенный ценник на бетонометры.
А вы видите хоть что-то другое?
🔶 3. Они готовы к "любым сценариям развития" событий на рынке. И знают, что и когда делать.
Вот за этим бы мне очень хотелось понаблюдать вживую. До того все меры сводились к лоббированию снижения ставок ипотеки и продлению/расширению ипотечных дотационных программ. Теперь всё это уже не работает. Работать перестало ещё в 2022 году.
Как "решение" этого были "разработаны" всего лишь "псевдоновые" варианты ипотек с околонулевой ставкой и снижением платежей и первого взноса. Всё.
Конечно же, в целом за годы работа проведена большая. Даже огромная. И документация, и то, и сё, и сокращение количества и времени согласований. Да много чего. Но это - работа. А не результат. Работа - обеспечивает. Результат -сам работает. Приносит пользу. Результат даёт не процесс, а конечную итоговую функцию. Её не было в большой части...
Ключевое в этих "разработках" ипотечных программ кредитования было то, что они полностью строились за счёт повышения цены для покупателя. То есть полностью проходили за его счёт. Покупатель, а не кто-то иной, и тем более уж точно не застройщики, в реальности субсидировал наряду с государством такие ипотечные кредиты.
🔶 4. И главное, судя по тому, что это оставлено напоследок, они "научились доказывать это (что они знают, что нужно делать) руководству страны."
Всё остаётся как и прежде - главное доложить о "рекордных" цифрах, победах и достижениях. Скрыв (или принизив их значение и влияние на последствия) все связанные с их достижением вылезшие тут и там недостатки. И пытаясь не видеть все эти понастроенные в полях на дальних выселках незаселённые даже на 20 % ЖК.
А спрос упал. Серьёзно. И упал ранее номинального старта "несезона" стройрынка начала 2023 года. Пока не видно никаких причин для его восстановления. Плюс непонятны те самые "рычаги" этих заявленных замглавы Минстроя "антикризисных мер", которыми они научились за последние три года так хорошо управлять. По итогам трёх лет видно, что рынок пришёл в тупик затоваривания. Что уже не есть хороший результат.
Да какая разница?
Снова и снова у нас со строительным рынков в России одна и таже проблема: очень многое говорит о том, что даже высшее руководство не понимает разницы между, например, дорожным и жилищным строительством.
В первом - да, если построил - всё, точка, уже молодец. Запустил дорогу, по ней поехали, свои функции она уже выполняет полностью.
Это же так элементарно - видеть явную разницу с возведением жилья.
В жилищном строительстве то, что ты что-то построил, и даже сдал в эксплуатацию, это ещё ни о чём положительном не говорит! Не выполняются собственно те ключевые функции жилья, для чего оно собственно и возводится. Если люди не купили, они в нём не заселились, это работа с "выхлопом в пшик" в конечном итоге. Ключевая функция - не выполняется.
Да, дали многим на этом заработать, что-то кому-то в чём-то помогли и поддержали.
Но в главном, ключевом - провал.
Это как построить дорогу, сдать её, но транспорт по ней не пустить. Не использовать её. Полностью. Или на большую часть мощности. В день по чайной ложке по паре десятков машин туда запускать. Это - не победа. Это ещё далеко не успех. Это - очередной зрястрой ©.
Выводы:
💥1. Ключевую ставку 10 февраля имеет смысл понижать, если иметь ввиду перспективу попытки оживить стройрынок и вообще экономику. Но, на мой взгляд, его это не оживит. Но очевидно, что как минимум в Минстрое считают иначе. А они же уже научились доказывать свою точку зрения руководству страны, со слов Стасишина...
💥2. Так как сегодня у банков свои проблемы (смотрите вот эту статью про падение их прибыльности в 2022 году аж в 12 раз год к году), а у Правительства РФ свободных и "лишних" денег в сложившейся ситуации начала 2023 года нет, то единственной "антикризисной" мерой для застройщиков скорее всего будет одна "любимая песня": призывы "спасайся сам кто как сможет" и "спасение утопающих - дело рук самих утопающих".
А застройщики у нас далеко не "резиновые", чтобы всё потянуть в "одно лицо". Не смотря на все их предыдущие сверхприбыли последних лет. Да и есть ли они у них уже по итогам 2022 года? Далеко не факт. Им разрешили не показывать отчётность. И что там творится с финансами даже у крупных девелоперов - на сегодня тайна, покрытая мраком.
Таким образом риски вложений денег в застройщиков сегодня высоки практически как никогда с момента введения эскроу счетов.
💥3. Исходя из подпункта 2 здесь выше, рынку грозит гонка на выживание, битвы за клиентов, и вообще - ценовая война. Кто из застройщиков не поймёт это вовремя, и реально не начнёт срочно распродаваться, может вообще опоздать "к столу раздачи" и так уже резко количественно снизившихся реальных живых и платёжеспособных покупателей, а не очедоров © и вечных смотрителей © ("туристов") и иже с ними.
💥4. Если вам очень надо - покупайте и сегодня.* Но только по реально сниженным ценам. Иначе сегодня это "работа в минус". Не дадут скидок - думаю, тогда лучше ждать.
Плюс вот ещё что. Моё видение такое: покупать сегодня стоит только уже существующие проекты. В идеале - прямо с ключами сегодня же при покупке. Любые другие варианты (даже с высокой степенью готовности) - это чрезмерные риски сегодня, которые, поверьте, вы (как минимум, большинство из вас) себе позволить не можете. И не должны.
Если продавать... Не знаю, я бы не продавал сегодня. Дорого не получится. А дёшево - смысл)? Но если надо срочно и любой ценой, что-то "горит" и торопит - то можно рассматривать продажу и сегодня. Завтра будет скорее всего ещё дешевле...*
*Всё сказанное в части "советов" выше - не рекомендации, а личное мнение автора.
Ваши мнения жду в комментариях. И не жмитесь на лайк))!!!👍 👈🙂
Также сегодня вашему вниманию предлагается публикация на втором канале "ЖИЗНЬ НА ЯТЬ":
Заходите, читайте, подписывайтесь! Там другое, но тоже интересное).
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Уважаемые читатели канала! Помогите взять очередную "вершину" - 5000 подписчиков! Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Свежие публикации ежедневно! Заходите почаще на чашечку кофе ☕).
Также вам могут быть интересны другие статьи на канале: