На рынке жилья в России ситуация становится всё напряжённее. Притихли даже постоянные "глашатаи" вечного успешного успеха девелоперов и счастливых покупателей бетонометров, ловящих деньги прямо из воздуха с помощью вечно растущих цен квартир да апартаментов.
Уже сколько раз говОрено, и неоднократно в том числе мною писано, что нет реальной выгоды, вот именно что "дополнительных денег сверху из ниоткуда" тогда, когда вы прикупили что-то за 3-5 млн. рублей, например, а потом, после общего роста рублёвых цен на всё, и падения от этого реальной покупательной способности рубля, продали свою "прелесть" за 7-9 млн. рублей.
Ну, получили спустя время на руки больше фиатных бумажек. Что вы на них позже купите? В основном тоже самое, за редчайшим исключением. Может, на 3 кв. метра поболее. Или в районе чуть получше. Реальный прирост денежных средств в части повышения их общей покупательной способности в действительности не превысит каких-то процентов в год. За редкими исключениями. Которые только подтверждают общее правило.
Легче деньги в банк на депозит отнести, и не бегать с покупками-продажами жилой недвижимости. Затрат времени и энергии меньше, головной боли меньше, а доходы как минимум сопоставимы.
Но теперь и эти времена получения лишних бумажек на руки закончились. Наступило время отрезвления. И понимания, что вечного, к сожалению, ничего не бывает. Постоянного, как минимум. Да, цены ещё когда-нибудь вырастут. Обязательно. Но вначале перед этим они скорее всего упадут.
Теперь слово "скидка" грозит стать будущим словом-чемпионом в лексиконе людей в 2023 году на жилищном рынке.
По версии какого-нибудь "Справочника строителя".
Скрытая угроза
Но ещё одна угроза давно уже нависала над рынком. Но на неё закрывали глаза. Старались не замечать. Потому что при активном росте и рынка, и цен, она не особо бросалась в глаза. Точнее, все про неё всё знали, но всем, и в первую очередь всем игрокам рынка, было на неё по-большому счёту плевать.
Она стала как раз одним из прямых следствий происходившего все последние годы быстро увеличивающегося разрыва между "хотелками" девелоперов и банкиров, и реальными возможностями их клиентов. У покупателей всё меньше и меньше оставалось вариантов реальных возможностей покупки квартир при их стагнирующих относительно роста цен доходах. Это вызвало поиск решений этой проблемы.
Много было найдено "выходов" из данной ситуации застройщиками и банкирами. И даже власти "приложили руку" с субсидированием льготных ипотек и прочей помощью и преференциями для застройщиков.
И, казалось бы, всё хорошо. Справлялись. Но нет. Одним из вариантов всё-таки продавать доверчивым покупателям свои новостройки по-прежнему, да и ещё по вновь и вновь повышаемым ценам за квадратный метр, стало массовое снижение площадей лотов. Именно в массовом сегменте рынка жилой и нежилой недвижимости этот вариант "уловки" застройщиков расцвел просто "махровым цветом".
Конечно, кажется, что тебе сделали "подарок", когда предложили купить квартиру не за 6 млн., а всего за 5,5 млн. рублей. А то, что при этом площадь снизилась больше, чем цена при старой стоимости за квадрат, кажется "мелочью". Жить можно? В целом - можно. Платить меньше? Да, меньше. Ну и вот же - всё прекрасно!
Но это только до поры, до времени. Но застройщики не хотели думать о том, что будет потом. И надо было постоянно урывать здесь и сейчас.
Так началась "Эпоха Зрястроя"©
В которой мы сегодня уже и живём.
Почему именно зрястрой© и зрястройщики©?
Потому что с относительно недавних пор, в 2022 году, застройщики привели весь рынок новостроек к следующему положению дел:
💥👉 1. Огромная часть выставленных на рынке лотов имеют очень малую площадь. Существует явный общий перекос предложения в сторону "малых форматов" - студий, однокомнатных квартир и небольших апартаментов. произошло довольно резкое снижение всех площадей всех лотов. Включая 2-х и 3-х комнатные квартиры, и большие по комнатности лоты. Это касается и готовых, и неготовых продаваемых в настоящее время ЖК. А также всех новых проектов, находящихся на ранних этапах возведения.
💥👉 2. Из-за несоответствия постоянного и значительного роста цен на новостройки в период 2020-2022 годов, существенно опережающего всё - и доходы населения, и инфляцию, и развитие экономики страны, к началу 2023 года мы получили всего лишь где-то 30 % проданных квартир из возведённых. Нераспроданный навес в итоге превысил 66 млн. кв. метров. Определённое количество жилых комплексов и апарт-отелей по всей России стоят с чёрными глазницами не горящих окон или вообще недостроенными. Спрос в 2023 году явно не сможет существенно вырасти в несезон начала года. Навес проблемного жилья у застройщиков будет нарастать.
К чему это всё уже привело рынок новостроек в России? Узнаете позже, а пока рассмотрим эти два фактора и их негативные последствия для рынка жилья в России подробнее.
Падение площадей
Площади квартир и прочих предложений в новостройках неуклонно и постоянно снижались все последние годы. Например, всего за два года с середины 2022 года по середину 2022 года в массовом сегменте новостроек Москвы средняя площадь лотов упала на целых 18 %. Почти на пятую часть!
Также обстояли дела и в целом по России. Например, по данным РБК, ситуация в регионах разная, но тенденция - снижение площадей лотов:
В этом "рейтинге" падения площадей в лидерах, как видите, Сочи, Москва и Саратов.
В целом за последние 10-12 лет средняя площадь квартир упала с уровня свыше 70 кв. метров до уровня чуть более 50 кв. метров. Недавно РБК со ссылкой на Росстат сообщал о 52,3 кв. метров средней площади по России.
Но тут ещё надо понимать и учитывать некое "лукавство" различных статистических данных. Зачастую в них суммируются площади и квартир, и дорогих апартаментов, и даже домов. Что серьёзно искажает понимание реальной ситуации.
А она довольно плачевная. В первую очередь в сегментах эконом и стандарт классов.
По данным соцопросов, проводимых ВЦИОМ и другими компаниями в 2021-2022 годах, две трети россиян с детьми (67 %) хотели бы купить квартиру площадью не менее 55 кв. метров. Есть сведения и о желаемом уровне площадей от 60 кв. метров, например, как сообщал ранее Фонд "Институт экономики города".
При этом вот что сегодня, по состоянию на 1 февраля 2023 года, строят застройщики России:
Однокомнатные квартиры (сюда в статистике ЕИСЖС попадают и апартаменты, и студии) занимают по количеству лотов более 53 %, при этом их общая площадь, понятно, чуть более трети от общей.
Если посмотреть квартирографию в диаграмме с раскладкой по площадям и комнатности, увидим следующее:
Те самые две трети - 65 % новостроек на этапе строительства - менее 55 кв. метров! Более того, лоты с площадью до 35 кв. метров занимают почти четверть рынка - 24 %. Зеленым указаны однокомнатные квартиры и другие малые форматы, голубым - двухкомнатные, серым - трёхкомнатные (как и далее ниже).
Нарастание навеса нераспроданного
Не смотря на все предпринимаемые меры по "стимулированию спроса" и заявления представителей Минстроя, что они уже отлично владеют всеми техниками регулирования рынка, спрос упал в 2022 году к предыдущему году минимум на 22-23 %. Максимальное падение превышало в конце прошлого года и 42-44 % месяц к месяцу.
Ещё недавно я писал, что навес нераспроданного на рынке, как сообщали информированные источники, был на уровне 66 млн. кв. метров, и прогнозировал его увеличение. Прогноз по некоторым пока не окончательным данным подтвердился, теперь навес уже превышает 70 млн. кв. метров новостроек. Активное строительство тем временем продолжается! Проектное финансирование не теряет темпы, что подтвердил, в частности, в самом конце прошлого года замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Но важно вот ещё что. Часть ранее не распроданного так и "зависает" с огромной экспозицией на рынке у некоторых застройщиков. Построенное и не распроданное никуда не девается, некоторая его часть, хоть и пока небольшая до сего времени, каждый год добавляется к реальному общему недострою, которые стараются не видеть ангажированные аналитики рынка. Которые смотрят на проданное и нераспроданное, возведённое и выведенное или не выведенное в продажу только в "моменте", в разрезе какого-то месяца, периода или года.. Вот посмотрите:
Даже два года самых активных телодвижений застройщиков с присоединившимися банкирами на рынке не сильно улучшили ситуацию с проданными объёмами. И это при условии внедрённой на рынок и явно "выстрелившей" вначале целой "сетки" различных льготных субсидированных государством ипотечных программ.
А куда, как вы думаете, "делись" те 36 % того нераспроданного, что "значилось" в 2020 году? Часть - была продана. Да, однозначно. БОльшая часть, надеюсь. Но всё ли? Также однозначно - нет. А в 2021 году? Аналогично!
Поэтому вывод один - реальный навес нераспроданного однозначно больше, чем вы видим в раскладке по годам, в информации, ограничивающейся только одним годом.
В итоге мы имеем ситуацию постоянно нарастающей общей массы новостроек, которые или уже застряли на этапе продаж, или просто не выведены в продажу, и скоро будут пугать прохожих, проходящих мимо.
Промежуточный вывод:
Эти два основных приведённых фактора (как и некоторые другие, но в меньшей мере) позволяют смело утверждать, что Россия сегодня в части строительства жилья, в сфере новостроек, вошла в "новую эпоху" -
Эпоху Зрястроя©
Эта эпоха характеризуется тем, что
👉А). Во-первых, то, что строится, по большей части просто тупо не очень и нужно российским покупателям недвижимости. Оно слишком мало. Оно в большой части не в тех локациях, что нужны и удобны людям. Оно не в том формате, качестве. Не с тем "наполнением", что надо бы.
Понятно, что ранее "ставка" в клиентах во многом делалась на "инвесторов"-перекупщиков, альтернативщиков, на продажи покупателям апартаментов и студий, берущих их для последующей сдачи в аренду и вот это вот всё. Была ориентация на общее снижение площадей для понижения конечной стоимости конкретных лотов для покупателей.
Но большинство застройщиков вовремя не поняли, и не предугадали последующие реалии рынка.
Хотя, казалось бы, всё для этого у них было. И аналитики, и прочее.
Всё вышеприведённое "уронило" площади. Но как мы теперь понимаем, сегодня и в ближайшем будущем большинство из "малоразмерных" вариантов потеряло значительную часть своих "интересантов"-покупателей, не являющихся конечными. Которые имеют проблемы из-за стагнации рынка и продолжающегося снижения цен на фоне одновременного роста проблемности рынка и общей неопределённости в стране.
Как я уже разбирал ранее в статье "Купить квартиру в новостройке: миссия невыполнима", все группы и конечных, и промежуточных покупателей, значительно "просели" уже в середине 2022 года. Под ссылкой всё разложено по всем основным категориям покупателей подробнее. И все эти покупатели так и не восстановили свой спрос. Я прогнозирую и дальнейший спад спроса в 2023 году минимум до 50 % от существовавшего максимального в 2021 году и в начале 2022 года.
Ну нет под него экономических обоснований ни сегодня, ни в обозримом будущем.
👉Б). Во-вторых, то, что строится, не по финансам большинству потенциальных покупателей сегодня. И не "встраивается" теперь в их жизненную ситуацию. Резко упало количество потенциальных покупателей жилья в новостройках. Да и вообще в целом в жилой недвижимости в России. Из-за изменившихся экономических условий в стране и в мире. Существенного отставания реальной покупательной способности от имеющихся цен на недвижимость, даже с учётом текущего уровня скидок. И других причин, которые уже всем прекрасно известны.
Льготные ипотеки в существующих вариантах значительно снизились количественно. Есть впечатление, что скоро они вообще не будут стимулом развития рынка от слова совсем. Об этом недавно заявил глава ДОМ.РФ Мутко. Теперь он, как и многие другие, видят "выход" в особых преференциях, предоставляемых при покупках как раз недвижимости более 55 кв. метров. В рамках расширения и развития существующей семейной ипотеки. Спрашивается, а куда раньше смотрели? Ранее это было непонятно?
Но, как мы могли убедиться здесь выше, таких потенциально широко востребованных предложений сегодня на рынке новостроя реально не так уж и много! Большие площади, от 70-75 кв. метров, что составляет порядка 15 % рынка, далеко не каждому получится купить при существующих ценах, ставках и "особых подходах" к продажам и их условиям от застройщиков и банков.
А реально необходимые, требуемые площади в районе 55-70 кв. метров, которые ещё хоть как-то можно "потянуть" большинству желающих, составляют не более 20 %, т.е. пятой части рынка!
Вот такая незадача.
И нет того, что надо. И не купить, что хочется.
Площади огромного числа предлагаемых "коморок Папы Карло" слишком малы. А цены чрезмерно велики. Не по кошельку.
Вот и выходит, что строили-строили, и наконец построили, да только по большей части всё - зря. Зазря возведённое зрястройщиками-зрястроями.
Но, надо признать, каждый застройщик внёс совершенно разный вклад в общий объём зазря понастроенного и спроектированного.
Если мы посмотрим глубже на "развесовку" по площадям и комнатности предложения и строительства внутри каждого застройщика, то увидим, что "лепта" в "зрястроительство" каждым внесена своя, особая, у кого-то меньше, у кого-то больше, и поймём, что по факту
Застройщик застройщику рознь
Между различными застройщиками есть существенная разница, если посмотреть на них в разрезе их строительных планов, в их делении на площади и комнатность возводимого.
Есть большая разница и в части соотношения проданного и непроданного ими жилья, что у девелоперов имеется на балансе. Старого, нового, возведённого, продаваемого, непроданного, только в проекте и в продажах, в стадии начальных этапов строительства - любого.
Но, тем не менее, практически каждый девелопер внёс свой вклад в создавшуюся ситуацию. И стал по факту зрястройщиком©. Пусть и, возможно, частично и временно.
Хотя кое-кто их них рискует сегодня остаться таким в "памяти народной" и навсегда. Потому что вследствие своего чрезмерного "зрястройства" у них большие шансы не пережить тяжёлые времена.
Ведь иметь в своих объёмах строительства и пытаться продавать 80 % потенциально мало кому нужного жилья сегодня значительно сложнее, чем если его всего 20 или 30 %. Это уже может грозить серьёзными финансовыми проблемами. Ну или надо будет как-то выкручиваться через падение цен.
Зрястройщиком © стал почти каждый из застройщиков за последние годы. Просто кто-то особо в этом выделяется (как Setl Group с его 81 % (!) малоформатного предложения или Аквилон с 77 %). А кто-то значительно меньше "грешит" перевесом предложений с малыми площадями, как, например, компании УЭЗ, АБСОЛЮТ или Девелопмент-Юг (см. скриншоты выше).
Вот и выходит, что застройщики понастроили часть своих миллионов квадратных метров во многом зазря, как мы выяснили.
Они уже давно к этому шли. И теперь по факту многие из них стали #зрястройщиками©. А рынок новостроек вступил в Эпоху Зрястроя©.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Уважаемые читатели канала! Помогите взять очередную "вершину" - 5000 подписчиков! Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Свежие публикации ежедневно! Заходите почаще на чашечку кофе ☕).
Статьи на втором канале "ЗЕМЛЯ НА ЯТЬ":
Также вам могут быть интересны другие статьи на этом канале: