Наконец большинство "игроков" рынка недвижимости отошли от морока и вышли из грёз в реальный мир. Осознали, что рынок жилой недвижимости и апартаментов всё-таки "остывает". Что цены на квартиры реально идут вниз. И в новостройках, и во вторичке. А апартаменты уже почти никому не нужны.
Мнение экспертов
Наконец-то и эксперты признали, что реальные цены многих сделок стали меньше почти на 15-20 % от пиковых цен марта 2022 года. Об этом стали говорить представители многих АН и РК на рынке.
Не вот эти вот все "нарисованные" хотелки продавцов - реальность, где, по буквально вчерашним данным от Коммерсанта, например, средняя цена предложения "сократилась весьма незначительно - чуть более чем на 1 % - до отметки 278 тысяч рублей". Это по Москве, конечно. А цены сделок. И не с задранной цены в околонулевых ипотеках. А "очищенные" от подобных искусственных завышений.
Уже не важно и то, с какого-такого "портала о недвижимости" они эти цифры взяли в уважаемом издании. Который ведёт учёт цен по виртуальным "заборам", на которых эти ценники-хотелки и нарисованы.
Всё меньше вопросов на рынке жилья, особенно в новостройках.
Что происходит со спросом? Он упал.👇
Что происходит с ценами? Они остановились. И начали падать.👇
Ответы на это уже "найдены". Завтра может всё и изменится. Но на сегодня - ответы найдены.
Насколько будет велико падение? - Вот существенный и значимый вопрос сегодня. И ещё один из таких - как долго оно продлится?
Ответ директора направления "Вторичный рынок" компании "Инком-недвижимость" Сергея Шлома:
"Цена по Москве будет корректироваться ещё около 10 % вниз в течение 2023 года. Максимально, наверное, можно было бы добавить ещё 5 %."
Интересно. До 15 % вниз плюсом к уже реальным 15-20 % уже сегодня. Итого 30 %? Или же про те 15-20 % не шёл разговор? Не ясно из изложенного. Но любой вариант уже серьёзная заявка на "изменение сознания" в сторону от "вечного роста".
Кстати, в обсуждении падения и "остывания" рынка увидел тут и мнение известного эксперта рынка, члена Совета директоров компании SimpleEstate Артёма Цогоева:
"Что касается рынка новостроек, например, в декабре 2022 года был небывалый по нынешним временам рост спроса."
Сразу скажу - покривил душой эксперт.
Надо прямо отдельную статью делать об этом "знаменитом" и "уникальном" росте продаж, который якобы у нас случился в декабре в целом и в том числе на ипотечном рынке (не забываем, с ипотекой идут до 80-90 % продаж в Москве и многих других крупных города, и до 60-70 % в регионах). О котором разом заговорили все застройщики.
Нет этого "небывалого роста". И не было. Очередные сказки и попытки выдать желаемое за действительное.
Но об этом позже, в другой публикации.
Но даже господин Цогоев прогнозирует дальнейшее падение. и на те же цифры, что предыдущий упомянутый эксперт:
"Я думаю, стоимость квадратного метра упадёт (в 2023 году) на 10-15 %, это продлится до сентября месяца как минимум."
Моё мнение
А теперь давайте попытаемся ещё раз рассмотреть текущую ситуацию.
Пойдём от главного. О чём говорит нависший "навес" чрезмерного предложения как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья? Вот это вот то самое "падение спроса"? И вот тот самый рост предложения?
О том, что продавцы хотели бы получить Х денег в целом со всех покупателей на всём рынке при желаемых им ценах. А покупатели готовы отдать не более Y своих денег за всё. Больше не могут или уже не хотят. И Y не равно Х. Что делать? Эту разницу между Х и Y, равную, скажем, z, для дальнейшего функционирования рынка не в стагнации и падении надо где-то "найти".
Где?
👉Или в карманах покупателей. Довыгрести недостающее.
👉Или же в "карманах" продавцов. Восполнить разницу общей суммой всех скидок от них.
👉Или третий вариант - доложить денег от государства на эту разницу z в чей-то карман. Или покупателям, или застройщикам. Или в оба.
Казалось бы, дело-то "плёвое". Плавали - знаем.
Но давайте вспомним, что в реальности произошло, когда случился третий вариант ранее, когда власть предложила поддержку застройщикам в 2020 году. Уж как "умело", так и предложило....
Государство "доложило" недостающих денег, иии... к чему это привело? Верно, к пузырю цен.
Хм. По опыту мы уже знаем. Не вариант... Иначе снова будем где? Верно, именно там. Даже застройщики в конечном итоге. Хотя они про это или пока не знают, или просто не хотят верить. Но это не про веру, знаете ли. Экономические закономерности.
Ведь никто же не будет вводить повышенный налог на "дополнительные" инвестиционные квартирки. Кроме родной, той, что для проживания. Или будет? Чтобы "отсеять" с рынка всех недо-и пере-инвесторов, которые просто являются тупо ещё одним передаточным звеном сбора денег конечных покупателей на пути к их цели - заветным своим квадратным метрам. И только. Пока вы подумайте и об этом, а мы продолжим поиски денег.
Давайте поищем деньги в общем карамане всех покупателей.
Я ещё буду писать об этом отдельно, но по разным оценкам не важно какой в конечных процентах, но очень большой кусок на рынке в растущем пузыре перегретых цен всегда кто? Верно - "инвесторы"-перекупщики квартир. Это та самая "саранча", которая появляется будто из "ниоткуда", когда видит "жирные куски"-листочки на ветках общего дерева недвижимости российской.
Но его надо ещё продать, этот инвест-лот, прежде чем купить что-то новое. И покупать новое есть ли смысл при угрозе падения ценника, да и даже при их "стоянии" и "топтании на месте"? Нет. Это 50 % рынка? Может быть. Треть рынка? Скорее всего не меньше, это точно. Много это? Да, и очень.
Выходит, уж минимум треть покупателей - не купят никак сегодня. Ну, если только не совсем уж они... Или, как уже я писал в комментариях на канале, не знают что-то точно, конкретно и гарантировано "сладкое" про какой-то "особый" ЖК сегодня. Много ли таких ЖК в перспективе ближайшего времени? Нет. Мало. Так что они не особо и "играют" роли. И инвесторы сегодня в основной массе - не игроки рынка, и не покупатели. Максимум они стали продавцами вторички сегодня. И всё. Пока, конечно же.
Конечные покупатели? Да все они почти сегодня - ипотечники. Ипотечный процент уже вырос, и пока будет продолжать расти. Последние месяцы это было по 0,5 % в месяц на фоне не растущей ключевой ставки. Есть тому много причин, также уже рассматривал и разбирал их. А если она завтра вырастет, эта ставка? О чём уже ходят слухи, я писал недавно и об этом в отдельном посте? Что-то всё как-то у покупателей "не складывается"...
Плюс вот что. У нас в последние годы стали "назревать" в покупатели те самые поколения, по которым ранее был провал в рождаемости в 90-х.. И это также снижение спроса.
Вся геополитическая обстановка, вся макроэкономическая обстановка в стране говорит о чём? Хватай и радуйся? Вешай на себя многомиллионные долги, всё будет хорошо, у нас же ого-го какие мега-перспективы? Сейчас зарплату поднимем! Нет. Если кто не в курсе, в последние месяцы 2022 года резко стали расти долги по зарплате. Невыплаты увеличились на минимум 22 %, говорят источники. Так что... Снова - снижение спроса.
Рождаемость - я и об этом уже написал), сам не понимаю, когда успел, - упала на 6,5 % и тренд "крепкий", по оценкам демографов явно будет продолжен и может быть и "усилен" в ближайшие годы. Да, сделана ставка на "семейную" ипотеку. Но "сыграет" ли она? Если и да, 150 тысяч ожидаемых в программе семей не "спасёт" рынок. Про прочее в демографии на сегодня уже умолчу, сами всё знаете. Снова что? Падение спроса.
Доходы. В целом у кого-то растут, у кого-то падают. Больше растут, чем инфляция? Выше, чем она "наблюдаемая" вживую, а не официальная, "бумажная"? Нет. Есть где взять населению дополнительные деньги на разницу z, которую мечтают с них взять застройщики и вообще продавцы квартир? Нет. Неоткуда. Ещё одна монетка в копилку снижения спроса.
Кто же получит тогда ключи от квартир в 2023 году при нынешних ценах?
Что у нас остаётся-то? Оно самое - снижение цен.
Для подъёма спроса путём увеличения количества тех покупателей, кто по сниженным ценам уже хоть как-то сможет купить себе недвижимость. Позволить себе квартирку. Или что там он ещё желает.
Про апартаменты и мини-студии я при этом промолчу. Уже писал недавно - там другое и другие за ними стоят. Те же бетоноинвесторы. Которые вот в них уже порядка не трети, а реальных двух третей всегда занимали в общем числе покупателей этого особого куска "пирога" недвижимости.
Итак - снижение цен. Неизбежно ли? Не знаю. Но моё мнение - да.
На 10-15 % в 2023 году? Возможно. Но в том развитии событий, что видится сейчас из января 2023 года, ничего, что может улучшить ситуацию, пока даже и не мелькает. И потому падение может случится и больше.
Завершение реальных действий в сопредельном государстве? Оно что, вызовет како-то улучшение экономической ситуации? Частично - да. Падение расходов на то самое, рост расходов на восстановление. Что-то из этого ряда. Но подобное это далеко не рост экономики. И значительно ли всё это на фоне того, что у нас уже упало и ещё упадёт? Нет, по моей оценке.
А разница эта та самая z не так уж и мала. Всего лишь за последние три года мы имеем настолько сильно перегретый рынок, который был только однажды, перед 2008 годом. Но тогда всю предшествующую "пятилетку" в стране шёл реальный, и, надо сказать, довольно бурный рост всего и вся. И там рост цен был хотя бы частично подкреплён экономически.
В последние же годы общий рост составил от цен 2019 года порядка 70-75 % в плюс в среднем. Это падение от высокой базы не менее чем на 40-45 %... Вот что будет реальным дном цен рынка. Возврат к 2019 году...
А сегодня ничего подобного и в помине нет. А значит, всё ещё впереди. Колобок цен ранее ото всех ушёл. Теперь - не уйти.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Уважаемые читатели канала! Помогите набрать 20000 подписчиков! Публикации каждый день. Оцените мой труд подпиской! Благодарю!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Заходите в любое время на чашечку кофе☕).
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Вам могут понравится другие публикации на канале:
