Подзаголовок: Продажи "пустых коробок", или "зорбинг" по-девелоперски.
Получил вот под статьёй "Кому стагнация, а кому и стабилизация", ссылку на неё сможете найти в конце статьи, комментарий, заинтересовавший меня. Показательный, на мой взгляд.
Публикация повествует о том, как эксперты всяческие успокаивают себя и общественность в самом конце 2022 года, на пороге грядущего 2023 года, что всё у нас хорошо на рынке жилой недвижимости. Ничего, кроме "стабилизации", на рынке жилья у нас в России не происходит. Ну, та самая песенка про маркизу и "всё хорошо".
Я вот так не считаю, что сегодня всё хорошо. А как считаете вы, можете поделиться в комментариях или здесь, или под статьёй по ссылке.
Ирина Р. пишет:
Конечно, частный случай - это не общая картина.
Но есть одно важное, что всегда актуально оно точно общее и важное - ключевой вопрос в комментарии.
Ключевой вопрос в нём - нормальна ли такая ситуация, когда вы за немалые деньги покупаете даже не голые бетонометры, а вот это вот маркетинговое "чудо" - "вайт бокс". Некую "предчистовую отделку".
А при этом всё равно получаете не квартиру, а только её как бы "фикцию", которую ещё ого-го как доводить до "ума", чтобы она хотя бы полноценно выполняла свои функции собственно как место проживания. Для жития-бытия более-менее комфортного уровня.
Ну и, по возможности, ещё при этом радовала бы глаз.
И тут далеко не в вайт-боксе или его отсутствии суть. Хоть с вай-боксом, хоть без него, ситуация никаким образом не нормальная. Хотя с переплатой за вайт-бокс она ещё обиднее, согласен.
Что в ценах тебе моих
Давайте попробуем осмыслить такой представленный "расклад" по ценам.
Вначале порядка 40-50 % "накрутили к цене" за своё творение и тот самый пресловутый вайт-бокс в ней застройщики. За "маркетинговые" добавки и собственно хотелки по прибыли накрутили. Хотелки завышенные в том числе и от поставщиков стройматериалов, уже неслабых в 2018 году, туда вставили. Думаю, в цене это всё было порядка на уровне тех самых 50 %.
Значит, уже 113/2=56,5 тысяч рублей изначально в цене были не от реальной жизни, а от рекламы, маркетинга и "хотелок" всей "предыдущей цепочки" участников процесса строительства. Хотелок на тот момент.
Далее пошёл ремонт. И чтобы он был устраивающий, пришлось всё старое наполнение квартиры "вынести" напрочь и заменить на более подобающее и соответствующее. Ну и плюс желаемое-необходимое - такое, как кондиционер или мебель, кухня, техника и ещё сантехника, добавлю. Без чего, напомню, квартира - это вообще НЕ квартира.
Ведь ничего из этого, необходимого для старта жизни в квартире, в ценник аж в 113000 за кв. метр не было заложено, верно? Что далее только ремонтом и обустройством было в неё "привнесено".
Немалые деньги в 2018 году эти 113 тысяч рублей за квадрат, на минуточку...
И к ним добавились ещё порядка 5 млн. на ремонт., по 100 тысяч за квадрат. Вот и получается, что сегодня в России якобы "жилые метры" это как полый шар для зорбинга. Туда можно поместить людей. И они там какое-то время могут находиться. Но для жилья он явно не подойдёт. Потому что по сути фактически пустой. Как собственно "зорб".
Справка:
Зо́рбинг — экстремальный аттракцион, вид активного отдыха, заключающийся в спуске человека в прозрачном шаре - зорбе - с горы или связанный с пересечением водоёмов внутри аналогичного шара. - Википедия.
Вот так и покупает себе человек у застройщиков не уютную квартирку, а пустой зорб, в котором он ещё должен долго, с трудом и затратами своих сил и средств "бежать" до реального исполнения мечты о своих родных комфортных квадратных метрах.
В затратах на ремонт так же заложены те самые раздутые цены и на стройматериалы, и на мебель, и на всё прочее. Ведь квартиры-то дорожали, и будут дорожать! Что ж нам-то "отставать"?
Потому и в этих 100 тысячах есть порядка 20-30 % перегретых ценников от комплектующих и от исполнителей работ. Что ещё даёт нам до 30 тысяч рублей на метр. А суммарно с первой цифрой - под 90 тысяч дополнительного непрошенного "довеска". И это уже в 2022 году что-то успело немного "сдуться" в цене в стройматериалах (как металл и частично дерево, например), но большинство позиций - или мало упало после пика 2021 года и начала 2022, осталось "на пике", как и многие из квартир.
К началу 2022 года цены из-за известных событий опять выросли, снова необоснованно, потому что доллар после этого упал, да ещё невиданно, ниже многолетних значений, до 50 рублей, ниже уровня 2018 года, кстати. А цены на квартиры и апартаменты хотя бы частично - не упали. Снова, если быть честным и точным, "перегрелись" и "надулись" в пузыре.
В том, насколько они выросли, была только часть объективных оснований. А большая часть - чисто спекулятивные ожидания от перспективы будущего роста цен. И от "зажима" цены на высоких позициях. В попытке эту явную дичь протолкнуть покупателям. С кем-то это и удалось, как показывают цифры за 2022 год.
Про "хождение" цен туда-сюда на рынке - это вообще отдельная и интересная тема уже из экономики, а не только из недвижимости. Не буду углубляться сейчас. Скажу лишь о влиянии "ожиданий" на фоне роста.
Это как на рынке у продавцов помидоров или огурцов, что я люблю брать как пример. Приведу упрощённый расчёт, смысл будет и так понятен. Конкретные цифры и точные данные тут не нужны для понимания процесса роста. Цены растут на помидоры, и продавцы или огородники, не важно, сразу ставят на этот рост ещё дополнительные проценты, на "вырост". Пусть рост на них, для примера, на 20 % в сезон, и маржа/прибыль при их продаже - те же 20 %.
Так и закладывают эти % на рост - 20 % на увеличение цен в закупке , чтобы купить в будущем или сами помидоры-огурцы, или всё что для их выращивания надо. Плюс закладывают увеличение маржи, иначе - а как же я? И я при росте цен тоже должен больше зарабатывать! И получаем как бы "непонятный" рост аж на 40 % (ещё раз, не цепляемся к точности расчётов, передаю смысл).
Вот частично и отсюда это самое "неснижение" цен также растёт. Купить за 113000 в 2018 году это как за 250000 сегодня. Опять же, цифры ориентировочные. И потом всё равно всё выбросить из квартиры по факту. Что покупалось-то тогда при этом? Разве реально - квартира? А не некий ли её "полуфабрикат"?
Так и получается, что застройщики упорно думают, что целое должно стоить дешевле, чем частичное. Чем не-полный "огрызок", часть.
Тогда и "голую" квартиру у автора комментария будет желание продать за минимум те же 250000 какие-нибудь, 213000 и + своя хотелка. Плюс-минус, какая-бы она не была.
А если с ремонтом, да вложить в него эти 100000 за кв. метр, то и 350000 покажется ценой "маловато будет", как в одном пластилиновом мультике.
Замкнутый круг
Вокруг рынка жилья последние годы во всех сегментах все и во всём пытаются на покупателях двойной ценник "слупить". И потому вы уже не захотите при расходах даже в 213 тысяч за метр (если брать приведённый пример с закупкой в 2018 году и ремонтом в 2022-м) продать свою квартиру менее, чем за 250 тысяч рублей за квадрат. А то и за 300. Ведь завтра же цены на квартиры ещё вырастут.
Так вот этот замкнутый круг переплаты подпитывает и зацикливает сам себя на высоких ценниках.
Что может эту "схему" сломать, подумайте сами.
Ваши варианты можно написать в комментариях.
🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏
Уважаемые читатели канала! Помогите набрать 20000 подписчиков к концу 2023 года! Новые публикации для вас выходят на канале каждый день. Оцените мой труд просто подпиской! Заранее благодарю!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Подписаться можно здесь. Заходите в любое время на чашечку кофе☕).
Лайк, подписка, комментарии, репост и сохранение в избранное будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Ссылка на публикацию, упомянутую в статье:
Также вам могут быть интересны другие публикации на канале: