В условиях падения спроса методы продажи строящегося жилья становятся всё более изощрёнными. Знаменитая и уходящая уже в историю «нулевая» ипотека, траншевая ипотека, рассрочки платежей и пр.
Вот про последние и поговорим отдельно. Копнуть чуть глубже позволила рекламная инфа компании, входящей в ТОП-10 застройщиков столицы – ИНГРАД. Она была опубликована 29 ноября, в частности, на ресурсе ИРН. О чём идёт речь.
Застройщик бодро сообщает (цитата):
«С июля 2022 года ГК «Инград» предлагает беспроцентную рассрочку с первым взносом от 5% и доплатой остатка 95% за два месяца до ввода объекта в эксплуатацию. Компания предлагает несколько вариантов рассрочки, в том числе с возможностью перехода на ипотеку».
Пресс-служба с удовлетворением констатирует, - на сегодняшний день доля рассрочки в общей структуре продаж составляет 50%.
Что мы видим. Согласно тексту, половина всей реализации за последние пять месяцев — это юридические манипуляции, связанные с подписаниями неких бумаг с покупателями жилья в строящихся объектах, где покупка совершается с неопределенным статусом оплаты, а внесение денег откладывается на неопределенный срок. При этом реального поступления средств на специальный счёт застройщика не происходит.
То, что называется продажей, по факту таковой не является.
Согласно данным ЕИСЖС в Москве у ИНГРАД по состоянию на ноябрь в домах сроком сдачи в 2023 году (новых домов за пределами 2023 года в столице не возводится) продан чуть ли не каждый второй метр (45%).
Посмотрели на эту туфту? Забудьте. Цифра «дутая».
Сколько там продано за деньги в реальности неизвестно, но цифра много меньшая.
Чем это грозит застройщику?
Во-первых, уменьшением количества лотов, которые он мог бы реализовать в действительности. Значительная часть квартир «законтрактована» договорами с рассрочками. Денег по ним нет, как нет и возможности осуществить их повторную продажу настоящим покупателям с деньгами, или ипотеками. Это «омертвелый» фонд, не принесший наличности.
Но законтрактованность метров 5% их стоимости вовсе не гарантирует, что к моменту сдачи объектов все эти площади будут непременно выкуплены, и оставшиеся 95% средств поступят на счета застройщика.
Кстати, когда именно будут сданы ЖК этого девелопера сказать сейчас сложно. Из 3-х строящихся в Москве: Tophills, Foriver и КутузовGRAD 2, в двух первых со сроками сдачи во 2-м и 4-м квартале 2023 года сроки перенесены на 1 квартал и 2 квартала, соответственно. Поэтому, предположительно, они будут сданы до конца следующего года, но не факт.
С учетом начавшегося снижения цен в новостройках, когда по состоянию на первую декаду ноября за месяц они упали на 4,6%, не исключено, что ко 2-му и 4-му кварталу следующего года (в этом случае может быть и позже) цифры снижения, которые увидим не только мы, но и так называемые «покупатели» квартир у застройщика ИНГРАД, будут гораздо большими.
Раз так, многим дольщикам, внёсшим задаток в размере 5% стоимости, будет выгоднее расторгнуть договор, потеряв эти деньги, и купить жильё в другом месте. Это будет значительно дешевле, чем оплачивать остаток согласно условиям подписанного договора по ценам, которые уже неактуальны на рынке.
Пусть застройщик и достроит свои объекты (я сейчас не обсуждаю перспективы их не достройки). Но после окончания строительства и раскрытия эскроу счетов, если не поступят деньги по законтрактованным квартирам, у него просто не будет средств, чтобы погасить задолженность банкам за проектное финансирование построенных домов.
Трудно назвать бизнес-схемы, реализуемые в последние месяцы рациональными. Они создают иллюзию бурной и кипучей деятельности, дают «красивые» цифры продаж, о которых отчитывается девелопер в проплаченных рекламных материалах, но ведут к закономерному концу, который может быть плачевным.
15 ноября пришла новость о смене генерального директора компании. Нюхом чую, что связь между «отличными» показателями реализации за последние месяцы и этим событием прямая.
Если бы это был единичный кейс, было бы полбеды, потому что касался бы только этого девелопера и его дольщиков. Но нет, в мозги и других игроков, привыкших за последние годы к лёгким деньгам, оптимальные схемы поведения на падающем рынке пока не приходят.
Разнообразные же «левые» схемы ситуацию только усугубляют и для застройщиков, и для рынка, в целом.
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы: продажи, цены, финансирование, выполнение (вся информация, в т.ч. с разбивкой по корпусам).
НОЯБРЬ:
ПИК🔴, МИЦ🔴, Самолёт🔴, ИНГРАД🔴, ДОНСТРОЙ🟢, А101🟢, ФСК🟢, MR Group🔴, ЛСР🔴, Level Group🟢.
----------------------------------------------------------------------------------------
Все пруфы застройщиков:
ПИК, Самолёт, МИЦ, Эталон, Level Group, INGRAD, ГК Пионер, ПСН, Seven Suns Development, ИНТЕКО, ST MICHAEL, ЮгСтройИмпериал (Точно), DOGMA, Оптима Девелопмент.
----------------------------------------------------------------------------------------
Тема дня на канале Зде и форум:
----------------------------------------------------------------------------------------
