В данной публикации рассмотрим, для каких целей возможно использовать приобретаемый Вами земельный участок. Может получиться так, что на купленном Вами земельном участке нельзя построить индивидуальный жилой дом или заниматься разведением сельскохозяйственных животных и это не будет соответствовать Вашим ожиданиям.
Чтобы разобраться в данном вопросе, необходимо ознакомиться с предоставленной продавцом выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) и обратить внимание на такие характеристики земельного участка как: “Категория земельного участка” и “Вид разрешенного использования”.
Такую же информацию можно получить из публичной кадастровой карты Росреестра https://pkk.rosreestr.ru/. Для этого достаточно ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка.
Какая категория земель должна быть у земельного участка, приобретаемого для личных нужд?
Земельным кодексом РФ установлено восемь категорий земель:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Приобретая участок для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обратите внимание на то, что категория земельного участка в выписке из ЕГРН должна быть либо “земли населенных пунктов” либо “земли сельскохозяйственного назначения”.
Участки с категорией “земли населенных пунктов” находятся в границах населенного пункта – города, деревни, села, поселка и т.п. Участки с категорией “земли сельскохозяйственного назначения” расположены вне населенных пунктов и могут входить в состав садоводческих товариществ или дачных поселков.
Какие виды разрешенного использования могут быть указаны в выписке из ЕГРН?
Виды разрешенного использования земельных участков определены Классификатором, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.10.2020 № П/0412 (далее - Классификатор).
Согласно Классификатору землям населенных пунктов могут соответствовать такие виды разрешенного использования как:
- “Для индивидуального жилищного строительства”, код 2.1;
- “Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), код 2.2;
- “Блокированная жилая застройка”, код 2.3.
- “Ведение огородничества”, код 13.1
- “Ведение садоводства”, код 13.2
На землях сельскохозяйственного назначения могут располагаться участки с видами разрешенного использования:
- “Ведение огородничества”, код 13.1
- “Ведение садоводства”, код 13.2
- “Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках”, код 1.16
При этом, участки, на которых предусмотрена возможность строительства индивидуальных жилых домов и домов блокированной застройки на землях сельскохозяйственного назначения находиться не могут.
Что разрешается делать на земельном участке в зависимости от его вида разрешенного использования?
Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
Можно:
- размещать жилой дом - отдельно стоящее не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости здание количеством наземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании
- выращивать сельскохозяйственные культуры
- размещать гаражи и хозяйственные постройки для собственных нужд
Нельзя:
- осуществлять предпринимательскую деятельность
- выращивать сельскохозяйственных животных
Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ЛПХ
Можно:
- размещать жилой дом с такими же параметрами, как в ИЖС
- производить сельскохозяйственную продукцию
- размещать гараж и иные вспомогательные сооружения
- содержать сельскохозяйственных животных
Нельзя:
- осуществлять предпринимательскую деятельность (за исключением деятельности, связанной с производством сельхозпродукции и выращиванием сельскохозяйственных животных)
Блокированная жилая застройка
Можно:
- Размещать жилой дом, имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами с количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, расположенный на отдельном земельном участке и имеющий выход на территорию общего пользования
- Разводить декоративные и плодовые деревья, овощные и ягодные культуры
- Размещать гаражи для собственных нужд
- Размещать иные вспомогательные сооружения
- Обустраивать спортивные и детские площадки, площадки для отдыха
Нельзя:
- Осуществлять предпринимательскую деятельность
- Выращивать сельскохозяйственных животных
Ведение садоводства
Можно:
- Выращивать для собственных нужд сельскохозяйственные культуры
- Размещать садовый дом
- Размещать жилой дом с параметрами, такими же, как в ИЖС
- Размещать хозяйственные постройки и гаражи для собственных нужд
- Выращивать сельскохозяйственную птицу и кроликов для собственных нужд (при условии установления такой возможности в Правилах землепользования и застройки)
Нельзя:
- Осуществлять предпринимательскую деятельность
- Выращивать сельскохозяйственных животных за исключением птицы и кроликов
Ведение огородничества
Можно:
- Выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд
- Размещать хозяйственные постройки, не являющиеся объектами недвижимости, предназначенные для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур
Нельзя:
- Осуществлять предпринимательскую деятельность
- Размещать объекты капитального строительства
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках
Можно:
- Производить сельскохозяйственную продукцию
- Размещать временные хозяйственные постройки
Нельзя:
- Возводить объекты капитального строительства
- Осуществлять предпринимательскую деятельность, не связанную с производством сельскохозяйственной продукции
Что делать, категория земель или вид разрешенного использования не соответствуют Вашим ожиданиям?
В том случае, если земли, на которых расположен предлагаемый Вам земельный участок не относятся к землям населенных пунктов или к землям сельскохозяйственного назначения, приобретать такой земельный участок не советую. Разговоры о том, что можно легко изменить категорию земель не более, чем лукавство, не говоря о случаях, когда запись о категории земель вообще отсутствует.
То же касается и вида разрешенного использования. Если он принципиально отличается от тех, которые мы рассматривали выше, лучше всего, земельный участок не приобретать. Другое дело, если вид разрешенного использования отличается в формулировке, но соответствует по смыслу. Например, в выписке из ЕГРН указано, что вид разрешенного использования “жилищное строительство”, а не “для индивидуального жилищного строительства”. В подавляющем большинстве случаев такую ситуацию можно достаточно легко исправить.
Желаю Вам удачи при выборе земельного участка. Подписывайтесь на мой канал.
С предыдущей частью можно ознакомиться здесь.
Продолжение
