Какую новую "игру" затеяли застройщики? Какая новая опасность грозит рынку жилой недвижимости? Почему Центробанк РФ даже выпустил отдельный аналитический доклад на эту тему?
Приветствую всех читателей канала и особенно - моих подписчиков!
На рынке первичной недвижимости нарастает новая угроза, считает Центробанк России
Что же происходит? Откуда такой вывод?
Снова проблема всё в тех же - девелоперах да застройщиках.
Которые никак не хотят делиться своим куском прибыли с кем бы то ни было.
В ситуации, когда дела у них пошли всё хуже и хуже, они "придумали" субсидированную ипотеку. Да-да, ту самую, что даже под "0,01 %". Которая якобы должна была помочь покупателям новостроек. Но нет. Она -не поможет.
Застройщики совсем не готовы существенно снижать цены. Делают это только в крайних случаях. И исключительно за наличку, "живые деньги". Об этом я писал вот тут. Для всех остальных они готовы делать исключительно "новые финансовые инструменты". При этом не только не понижать цены за квадратный метр. Повышать их!
Казалось бы, покупателю здорово - не платить проценты банку. Но не здорово, что цена квартиры при этом выше на 20-30 %. А кроме того, есть и другие важные факторы, которые могут отрицательно сказаться на всём рынке недвижимости.
Об этих факторах и предупредил Центробанк в своём докладе от 12 октября 2022 года.
Но давайте по-порядку.
Я уже не раз писал о том, что запущенные множеством застройщиков субсидированные ипотеки под "0,01 %" - это не есть хорошо. И я такой далеко не один.
Но теперь и сам Центробанк РФ выразил свою точку зрения на вопрос. Цитата из доклада (здесь и далее текст взят с официального сайта ЦБ РФ cbr.ru):
"Экстремально низкие ставки ... вплоть до 0,01% достигаются за счет:
(а) завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20–30%) ... ;
(б) реинвестирования банком полученной от застройщика комиссии;
(в) использования субсидируемой ставки от государства ... ."
А неплохо придумано, скажете вы? В целом - да. Хитро. Только кто тут получатель выгоды, а кто - пострадавшие?
Вот что считает ЦБР:
"Льготная ипотека от застройщика" рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости."
Основной риск - на вас, дорогие потенциальные покупатели жилья по таким программам!
Если не хотите слушать мнение экспертов рынка недвижимости, послушайте хотя бы Центробанк России:
"Некоторая коррекция цен на жилье после существенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан. Однако в результате действия программ (под 0,01 % и аналогичные - прим. авт.) цены на первичном рынке оказались завышены. По сути, имеет место маскировка снижения цен на недвижимость."
Понимаете всю картинку? Дела у девелоперов идут из рук вон плохо. Но жадные и хитрые застройщики предлагают "ход конём" - под видом того, что покупателям будет якобы "дешевле", делают им не просто по-прежнему "дорого". Но ещё при этом умудряются основные риски переложить на покупателей их жилья!
Уже сам Центробанк взывает к застройщикам - охолонитесь хоть немного! Ну скиньте чутка-то, с вас не убудет! Но нет - застройщики стоят вцепившись "намертвo".
Огонь!🔥 Застройщики - передовики в деле не упускания своей выгоды! Своего не упустят. Браво!🙌
Основной посыл доклада Центробанка
Кто давно на моём канале, уже знает, что если что-то вам говорит власть любыми своими представителями, через любые каналы - это - неспроста. Я уже это не раз под самыми разными углами рассматривал и под разными "соусами" для размышления подавал.
Ведь зачем говорить что-то не важное для тебя, если ты сам реально можешь говорить что угодно? Ничем не ограничен? Да незачем. Потому следует ко всему, что идёт "сверху", особо внимательно "прислушиваться".
Так вот. В докладе ЦБ РФ есть такой раздел всего на одну страничку, но ключевой, как вывод, с названием дословно:
"Гипотетический сценарий реализации системных рисков и роль субсидируемой ипотеки"
Зачем отдельно и особо писать про какой-то "гипотетический" сценарий развития событий? Если он и вправду всего-навсего гипотетический, т.е. маловероятный?
Верно, только в одном случае - на самом деле он очень даже вероятен.
Цепочка событий при дальнейшем разрастании объёмов таких ипотек под "0,01 %" по мнению экспертов Центробанка может выглядеть так (в случае "стрессового сценария", говоря словами доклада):
🚩Триггер стресса - негативная динамика доходов населения.
Отсюда рост частоты дефолтов и истребования залога банками.
Снижение цен на жильё из-за ухудшения экономической ситуации в экономике страны.
🚩Банки берут на баланс недвижимость по дефолтным кредитам, теряют процентный доход, но продолжают выплачивать проценты по привлеченным депозитам (это им никто не отменит - прим. авт.).
Тогда банки пытаются продать недвижимость. Но это приведёт только к увеличению предложения на рынке и дальнейшему снижению цен.
🚩Параллельно будет снижаться инвестиционный спрос. Инвесторы будут ждать дальнейшего падения цен и вообще полностью откажутся от покупок жилья. Кроме того, на падающем рынке смысл инвестиций как относительно "быстрого и лёгкого заработка" теряется.
Очередное последующее снижение цен из-за этого углубит проблемы заемщиков, ранее купивших жилье по явно завышенной цене.
🚩При таком последовательном и непрерывном падении цен на новостройки застройщики получат убыточность ряда своих проектов.
Что приведёт к корпоративным дефолтам среди застройщиков. Отсюда - масштабные кредитные потери у банков.
🚩Плюс скорее всего покупатели просто не смогут жить в таких ЖК. Следовательно, они не будут или не смогут обслуживать свои ипотечные кредиты. Что снова также ударит по банкам.
И отрицательно скажется на рынке недвижимости в целом.
Как вам такая “цепочка развития событий”? Понятно, что ЦБ РФ, как регулятор именно финансового рынка, который за него и ответственен, больше “переживает” за своё, “родное” - за банки. Да, им при таких сценариях развития событий будет несладко.
А каково будет гражданам, прикупившим квартиры?
Они-то в любом случае также останутся и без денег, и без жилья!
Такие вот дела... И такое возможное развитие событий прогнозирует не кто-нибудь, а сам Центробанк России.
Что тут сказать?
Видно, главное, наверное, чтобы застройщикам-девелоперам было хорошо😎.
А остальные уж там как-нибудь. Пусть сами "выплывают"...
Что ещё важного для каждого покупателя и продавца квартир можно увидеть в докладе ЦБ РФ? Там можно почерпнуть и другую важную информацию для понимания положения дел на рынке недвижимости на конец 2022 года.
Но об этом расскажу вам завтра.
Подписывайтесь на канал, чтобы и дальше быть в курсе новостей рынка недвижимости и не только. Заходите в гости, там интересно!
Спасибо всем, кто дочитал до конца.
Лайк, подписка, комментарии - не обязательны, но будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вас могут заинтересовать другие публикации канала:
