Что не так в "замершей тишине" перед бурей? Куда пойдут ценники на жильё до Нового года? Какие проблемы есть сейчас на вторичном рынке жилья и в новостройках? Какие мои предсказания, сделанные сразу после 24 февраля 2022 года, оказались верными?
Приветствую вас, мои уважаемые подписчики и читатели канала!
Всеми "фибрами" своего достаточно тонко настроенного именно на рынок недвижимости организма прямо вот буквально физически чувствую некое затишье перед бурей.
Знаете, как перед грозой. Перед тем, как прилетит буря и ливень, с громом и молниями, всегда есть какой-то период, когда тихо так, что буквально звенит в ушах.
В этот раз период "затишья" затянулся, хотя обычно он недолог. Возможно, как и в природе, это признак того, что буря будет чрезвычайно сильной?
Помнится, я в конце августа писал о том, что в планах правительства и в поручениях Президента имелась задача после 10 сентября представить видоизменённые предложения по строительному рынку в целом.
Фактически с подразумеваемым смыслом - для спасения оного.
Для выхода на нём из назревающего коллапса.
Но и после 10-го, и в сентябре в целом, ничего существенного не произошло. Дата пролетела незамеченной. А сегодня уже даже и не 10 октября. Пошёл уже второй месяц...
Это означает три варианта развития событий:
🚩Власти уже не до этого - есть и поважнее текущие дела. Как минимум, пока. Выживайте там как-то сами. Вы там держитесь (с). Д.Медведев.
🚩Проблема осознаётся, но нЕчего предложить в сегодняшней ситуации. Или осознанно по каким-либо причинам принята временная выжидательная позиция.
🚩Проблема вообще не осознаётся как особо критичная. Потому меры отложены. Или просто занимаются те, кто должен, чем-то другим. Более важным, как считают "наверху".
27 февраля я написал в своей статье с заголовком:
"Что будет с ценами на квартиры в России из-за военной операции"
"Мои выводы:
В ближайший период цены на жильё продолжат расти во всех секторах рынка недвижимости.
Это и другие факторы, связанные с военной операцией, такие, как санкции и падение биржи и рубля, приведёт совместно к дальнейшему спаду спроса и замедлению продаж на рынке жилья.
Как следствие, это приведёт к последующему серьёзному снижению, если не обвалу цен на жилые метры."
Ссылку-пруф приведу в конце статьи.
Что же у нас сегодня? Сбылись ли мои предсказания?
Из всего смог "восстановится" только рубль. И то, думается, пока временно. Слухи о желании неких сил во власти опустить его до 75-80 и ниже продолжают упорно циркулировать.
В марте цены действительно ненадолго подскочили. И взобрались на вершину раздуваемого последние годы пузыря. Без этого схлопывания любого пузыря не бывает. Потом они медленно, но верно пошли вниз.
Биржи рухнули. И даже не раз. И даже не только отечественные. Упали и юань, и фунт, и евро.
Что же нас ждёт теперь?
Если верить моему прогнозу - то обвал цен...
Я уже писал недавно, что специализированные порталы сообщают о том, что застройщики начали давать скидки до 25 % реальным покупателям с деньгами. Реально готовых купить. А не "посмотреть".
Уже есть факты не только выставления на продажу с дисконтом в 30-35 % и более от понауехавших за рубежи Родины. Но и реальных продаж этих квартир.
Давление на оба рынка - и первички, и вторички - растёт. "Обратная тяга" - есть такой термин. Давление сжатия. Схлопывания пузыря.
Я уже писал, что скорее всего 26 октября ставка ЦБ снова немного будет поднята. Ипотеки станут ещё менее доступны. Реальную "всеобщую" льготную ипотеку вообще запланировано свернуть до конца года. Это официальные данные.
Останутся только небольшие категории "счастливчиков". Подходящих, например, под условия "дальневосточной ипотеки" и прочих "специальных программ".
При этом застройщики бьют свои же прошлогодние рекорды по вводу жилья. О чём я уже также писал. Во вторичке количество предложений растёт, так как многие "инвесторы"и не-инвесторы на фоне снижающихся арендных ставок также выставили массу новых лотов.
Про текущие дела типа действий на букву "М", повышения затратной части бюджета и его нарастающий дефицит на фоне снижения доходов от экспорта, я вообще не хочу даже и описывать развёрнуто.
Два встречных разнонаправленных вектора. Две силы, тянущие рынок как лебедь и рак. Пусть даже и без щуки.
📌Падение числа потенциальных покупателей из-за всего комплекса имеющихся проблем на рынке и в стране.
📌Рост предложения на рынке. Не взрывной пока, но уже близкий к этому. При этом в большОй своей части по-прежнему со "старым" ценником, особенно диким в сегодняшних реалиях.
Тем более, как я писал в этой статье, "хитрым" образом больше всего выросли цены именно на "низ рынка", на менее качественное жильё!
Почитайте эту статью обязательно, поймёте, что происходило ранее и происходит сейчас на рынке недвижимости с ценами на самом деле. И почему именно покупатели жилья эконом-сегмента оказались в самом невыгодном положении.
А теперь мои выводы на сегодня:
Видимо, краха и временного коллапса скорее всего не избежать.
⚡Но. Девелоперам-строителям-застройщикам помогут. Особо "одарённым, способным, умелым и приближённым". Для них будет работа. В других новых частях страны, например. Там уже её много. И каждый день всё "подгоняются" новые и новые "объёмы".
⚡А вот с помощью покупателям, возможно, решено всё-таки фактически завязать. Теоретически может реально вырасти история с созданием некоего Госоргана, выделяющего на спецусловиях непроданные на рынке квартиры (из самого "висяка" рынка, т.е. худшее из плохого с самого низа рынка) всем или части льготных и нуждающихся категорий граждан. Но в текущем финансовом положении государства это маловероятно.
⚡На рынке проводится "чистка" и монополизация застройщиков. Многое указывает на то, что в значительной части предложения новостроек цены удерживаются не совсем рыночными методами. Это приведёт к дальнейшей концентрации сил в стройотрасли. Я уже писал о том, что из себя представляет "верхушка" рынка девелоперов вот в этой публикации:
Кому интересно - почитайте. Короткий вывод - было когда-то под 100 крупных. Недавно - 25. На сегодня - фактически на уровне 22-23. После выхода из текущего кризиса - уже может быть и всего 15. А далее - и 10.
Уже сейчас всего два лидера - ПИК и Самолёт - это четверть рынка новостроек. У которых на сегодня почти под треть тех денег, что ещё пока текут на рынок нового жилья. Даже поболее. Заставляет задуматься, верно?
А 10 монстров - это уже будет пусть пока не монополия, но уже явная олигополия. Что как бы очень чревато на любом рынке. Но ФАС у нас насчёт строительного сектора пока молчит.
"Буря, буря, грянет буря!" (с) М. Горький. Буревестник
Спасибо всем, кто дочитал до конца! Моё почтение.🙌
Подписывайтесь на канал, чтобы и дальше быть в курсе новостей рынка недвижимости и не только. Заходите в гости.
Лайк, подписка, комментарии - не обязательны, но будут восприняты с особой благодарностью. Заранее спасибо!
Возможно, вас могут заинтересовать и другие публикации канала:
Обещанная ссылка на статью, где я уже в конце февраля предсказал то, что будет с рынком жилой недвижимости:
Кроме того: