Кратко: недвижимость уже дешевеет. Но это не взрыв пузыря. По крайней мере не везде
Это фото я сделал немногим более полутора лет назад, когда с клиентом рассматривали этот ЖК для покупки. Как Вам вид из окна? Мне вот очень нравится. И местоположение у ЖК ну очень неплохое.
Ещё там можно купить, к примеру вот такую квартиру...
И подешевела она в цене на 15% за 4 месяца!
В предыдущей части, надеюсь, я Вам доказал, что в России не будет ипотечного взрыва по японскому или американскому сценарию, так как у нас не было слишком позитивных ожиданий со стороны рынка на протяжении длительного периода времени, и нет превалирования на рынке субстандартных (высокорисковых к невозврату) кредитов.
В России снижение цен уже началось. И я докажу Вам это сейчас, и расскажу почему, а также объясню почему это НЕ взрыв ипотечного пузыря (по крайней мере не везде), и о своих мыслях по поводу будущего.
Итак, начнём с того, почему я считаю, что снижение уже началось.
(Внимание! Перед прочтением этой статьи рекомендую сначала прочитать предыдущие две части "Тупого хайпа в недвижимости" так как буду на многое ссылаться из обсужденного:
Часть 1: "Инвестирую Ваши деньги с доходностью минус 30%" и
Часть 2: "Ипотечный пузырь взорвётся завтра.. Нет, послезавтра.. Ну, потом")
1. Акции от застройщиков
Начало года ознаменовалось если и не прямым снижением цен от застройщиков, то "специальными предложениями". Почему так происходит? Представьте слова застройщика: "Вы знаете, недвижимость начала дешеветь, потому мы не можем Вам уже гарантировать инвестиционную привлекательность этой квартиры, но Вы всё равно у нас её купите, пожалуйста, хоть и в случае необходимости продадите процентов на 25 дешевле оплаченного."
Ну, разумеется, никто так Вам не скажет. А вот правду нам говорит статистика. Вы могли видеть в новостях о недвижимости следующее:
20 процентов - это кажется внушительным. По ощущениям в СПБ ситуация такая же или хуже. А всё может обстоять и куда печальнее. Дело в том, что показатели января - это всегда производные от декабря - месяца с самым большим количеством сделок. Но в недвижимости, особенно в случае ипотечных сделок, приобретение квартиры длится не один день. Вы сначала вносите предоплату (в случае новостроек - это бронь). Потом одобряете выдачу кредита в банке, и только потом уже подаёте договор на регистрацию в росреестр, который также как и все, уходит на новогодние праздники. Таким образом существенную долю зарегистрированных в январе договоров могут составлять по факту те, бронь за которые была внесена ещё в конце декабря. А декабрь у нас знаменовался тем, что огромное количество людей побежало покупать квартиры из-за слухов об отмене льготных и субсидированных ипотек. Потому реальную глубину падения спроса на новострой мы сможем понять лишь тогда, когда станут доступны результаты февраля. Но раз застройщики объявляют столько акций - всё с бронированием у них не очень хорошо.
2. Реальная цена сделок НЕ равняется цене публичного предложения.
Перейдём ко вторичке. Вот тут я уже говорил, что судить о конечной цене квартиры по публичным предложениям, то есть по ценникам в объявлениях - это такая себе затея. При ценовых переговорах от продавцов недвижимости с мая прошлого года можно было получить в среднем от 5 до 15% торга за квартиры. 15% - существенное падение. Но во время мобилизации эти дисконты доходили вплоть до 30% от стоимости квартир тех, кто продавал с целью переезда.
3. Стагнация - это уже падение.
Задумайтесь, сколько всего подорожало за прошлый год? Вот новые китайские машины подорожали в среднем аж на 40%.
Я не являюсь автоэкспертом, и туда не лезу. Оставим это профессионалам. Но, надеюсь, Вы мой посыл поняли. Когда другие активы дорожают, а стоимость какого-то одного актива стоит на месте - он обесценивается по отношению к другим. Вот номинальная стоимость квадрата на вторичке в Питере стоит на месте, пока всё остальное дорожает.
(Дорогие читатели из других регионов, я знаю, что в некоторых регионах стоимость квадрата всё равно растёт. Это происходит, потому что недвижимость - рынок с привязкой к месту. Возможно, у вас просто есть свои локальные особенности, которые обуславливают рост. А может просто оборзевшие застройщики, тянущие за собой всё вверх только по причине жадности. Я не могу назваться Вам конкретную причину, потому что пытаюсь отличаться от прочих "экспертов" в интернете - я не лезу туда, в чём не разбираюсь.)
Таким образом собственники квартир в Питере теперь могут за свою квартиру купить почти в полтора раза меньше новых китайских машин.
Давайте перейдём к причинам.
1. Почему во вторичке нет пузыря?
Пузырь на рынке недвижимости — является разновидностью экономического пузыря, который в свою очередь является существенным отклонением в процессе торгов цены некоторого актива от её справедливого значения. Справедливая цена - это цена отражающая весь будущий доход или всю будущую полезность, которую может принести некоторый актив.
В первой части я Вам доказывал, что ипотека в подавляющем большинстве случаев в России у людей личная, а не инвестиционная. Спрос такой силы на ипотеку был в том, что ипотека была по низкой ставке, которая была соразмерна арендной плате. В этом то и была её та самая полезность. Я приводил Вам расчёты по той цене и ставке (4 млн и 8%), которая была пару лет назад, намеренно, чтобы сравнить с днём сегодняшним именно сейчас.
Теперь посмотрим сколько сейчас стоит такая студия.
И средняя ипотечная ставка сейчас никак не 8%, а все 10%. Теперь давайте рассмотрим расчёт ежемесячного ипотечного платежа.
Как помните, я говорил, что люди были готовы платить немного больше арендного платежа за все плюсы права собственности. И мирились, и искали первоначальный взнос. Но соразмерный, с отклонением в 2-3 тысячи рублей, и платёж в полтора раза больше арендного - это существенная разница. Да, многие и сейчас готовы платить большую сумму, но это уже не кажется настолько выгодным, как раньше.
Почему там нет пузыря? Всё предельно просто - недвижимость не живёт в вакууме и зависит от многих вещей. Позитива на рынке, ключевой ставки ЦБ, ожиданий участников рынка от ближайшего будущего. Как сами понимаете, всё это у нас с 24го февраля прошлого года значительно изменилось. Прошлый позитив с рынка исчез, ожидания участников стали не столь радужными, многие те самые молодые и платёжеспособные, которые были надёжными заёмщиками, покинули страну, а ключевая ставка ЦБ поднялась выше, потянув вверх ставку годовых всех ипотечных программ. Я задам вопрос впрямую: как вы думаете, если завтра все закончится, ключевая ставка ЦБ вернётся на прежний уровень, а рынок оживёт прежним настроением с позитивными ожиданиями, насколько быстро закончится стагнация/падение? Мой ответ - достаточно быстро. Ведь расчёты на нашем ипотечном калькуляторе снова могут показать то самое число, близкое к 20 тысячам рублей аренды не только снижением цены объекта недвижимости. Но и изменением процентной ставки годовых всего лишь на два с половиной процента в меньшую сторону.
А теперь задумайтесь над тем, что было бы, если бы и ставка, и рынок оставались в состоянии 2021-го? Рынок бы по своим естественным законам и дальше рос естественным путём, пока не достиг бы предела, потом подостыл бы, но по-тихоньку, без существенного изменения спроса.
А когда наличие или отсутствие пузыря зависит от того, какую ставку ЦБ "спустят сверху", какие тут разговоры о естественных рыночных законах?
Но ипотека во вторичке всё равно куда более естественная, чем в новострое.
2. Почему должна падать цена на новострой?
А вот у рынка новостроек есть уже откровенные сигналы наличия пузыря. Обычная ипотека для всех стран с рыночной экономикой давным-давно - неотъемлемый инструмент ценообразования на рынке недвижимости. Но вспомните "виновников" обсужденных в предыдущей части кризисов - это слишком позитивные ожидания рынка о росте цен и субстандартная ипотека.
Субстандартной она была потому, что её условия отличались от общепринятых стандартов. В американском варианте - кредит людям с плохой кредитной историей, без первоначального взноса и с плавающей ставкой от 2 до 28 процентов годовых. А что если Ваша ставка и ежемесячный платёж значительно ниже рыночных? Не является ли это неким подобием субстандартных кредитов?
То есть фактическая ставка ипотечного кредитования новостроек была на 6% ниже вторички, и на 7% ниже своего естественного состояния. И виной здесь не программы по семейной ипотеке в 6%, а те самые субсидированные ставки, рекламу которых Вы видите повсеместно.
За приятным предложением "Ипотека под 1%" или менее скрывалось удорожание цены. Более подробно, как на этом потерять 6 миллионов в случае необходимости продажи, я писал вот тут, потому повторяться не буду. Субсидированная ипотека уже породила такой нерыночный рост цен новостроек, что если Вы купили квартиру от застройщика, а потом решите продать по той же цене, то Вы просто не сможете этого сделать, так как не можете предложить покупателю субсидированную ипотеку.
Я называю это законом "новой машины, только выехавшей из автосалона", которая сразу после выезда из него теряет в цене. Но тут дела обстоят ещё хуже. Там то хоть за рулём автомобиля кто-то другой уже посидел. А в недвижимости даже если Вы владеете своим ДДУ в несданном доме, в котором Вы физически не могли использовать полезные свойства квартиры, всего лишь ОДНУ СЕКУНДУ, сам факт смены продавца с застройщика на физлицо уже подразумевает удешевление на 10-20%. А может и больше.
Ничего не буду тут утверждать. Просто привожу часть статьи из Википедии об экономическом пузыре: "Определение рационального пузыря укладывается в теорию большего дурака ... В соответствии с этим объяснением, пузыри растут, пока дураки могут находить бо́льших дураков, чтобы перепродать им переоцененные активы и лопаются, когда бо́льший дурак становится величайшим дураком, который заплатил самую высокую цену за актив, и уже не может найти, кому бы его продать."
Представьте, как расплатится за то, что "повёлся" на тупой хайп герой вот этой истории в случае схлопывания пузыря.
ВЫВОДЫ
Прежде, чем говорить о своём видении будущего рынка недвижимости, я хотел бы упомянуть следующее: я не обладаю сверхъестественными способностями предвидения. К необходимости создать прошлую статью я пришёл после того, как случайно наткнулся на измышления о пузыре на рынке недвижимости экономического "эксперта обо всём". И я доказал, что ни американский, ни японский сценарии к нашей стране не применимы. Также, как и не считаю рациональным само существование "экономических Ванг" с их несбывающимися прогнозами. Особенно тех, кто экспертом в сфере недвижимости не является.
Один мой клиент-покупатель сказал следующее: "Знаешь, давай всё равно покупать сейчас. У меня есть сбережения в долларах. Я верю, что курс доллара у нас искусственный, и скоро мы его увидим по 300 рублей. Цена за квартиру будет в рублях. Как и ипотека будет именно по этой цене. Сейчас я не смогу закрыть её полностью этими сбережениями, а потом смогу, даже если возьму субсидированную" Вы уверены, что он не прав? Я вот не знаю, может и прав, а может и нет, так как не являюсь валютным экспертом, и туда не лезу.
А вот один клиент-продавец говорил такое: "Слушай, да, ежемесячный платёж подорожал. Ну ты ведь знаешь наших людей, они ж и это схавают, потому недвига всё равно будет дорожать. Так что давай в следующем году уже." Не прав ли он? Да тоже не берусь сказать.
И у всех свои причины считать, что будет с рынком. Кто-то ждёт, потому что верит в изменения, кто-то покупает, потому что пока что ещё может, а продаёт - потому что надо. И я никого не отговариваю и не уговариваю продавать/покупать. Самой идеей создания канала было сделать канал о недвижимости с человеческим лицом (пусть и с кошачьей мордочкой на аватарке). Где Вас не будут убеждать в необходимости бежать нести свои деньги куда попало, лишь бы нести. Где Вам не будут ничего навязывать или продавать. Моя ежедневная работа состоит в том, чтобы успокоить человека, когда у него начинают трястись руки при подписании договора купли-продажи его единственного жилья, уберечь от потери денег от вложений в локации, где спрос нагоняется искусственным тупым хайпом, за что при продаже клиент будет расплачиваться. Проходить с клиентами все сложности и переживания самых затруднённых сделок. И в этом канале писать о том, что Вы не сможете заметить, или о чём не знаете, так как не участвуете в сделках с недвижимостью каждый день.
Потому говорю следующее: у рынка есть внутренние сигналы о перегретости, и если бы российский рынок недвижимости жил рационально и устойчиво, то у него должна была бы сложиться тенденция к стагнации-снижению во вторичке, и явному снижению на рынке новостроек.
Но дело в том, что отдельной жизнью он не живёт. Потому будет у нас плавное падение, шоковый обвал, или всё останется идти своим чередом - будет целиком и полностью зависеть от того, какие факторы будут определять нашу жизнь ВНЕ рынка недвижимости.
Я уже писал в одной из своих статей такое: "Чуть менее года назад в середине февраля мы занимались подготовкой открытия нашего digital-агентства недвижимости с абсолютно другими реалиями рынка. Люди действительно получали плюс-минус 30% в год роста своих инвестиций в недвижимость, сроки продажи квартир в СПб в среднем были в радиусе месяца при рыночной цене предложения, а ставки по ипотеке и на вторичку были довольно привлекательными. Цены росли, как и покупательская способность людей.
Прошла неделя - и мы лишились той реальности рынка недвижимости, которая у нас на тот момент была."
Одно могу сказать точно - что ни на рынке новостроек, ни на вторичке любые тенденции не будут отражаться одинаково от локации к локации. Так как есть ликвиды и неликвиды, и о том, как это использовать, максимально страхуя себя от потерь - я лучше расскажу в следующей своей статье о том, как покупать/продавать недвижимость в условиях неопределённости.
Подписывайтесь на канал, это мотивирует продолжать! Обещаю прилагать все свои усилия, чтобы регулярно писать интересный контент.
Спасибо за Ваше внимание!
P.S.: Дорогие подписчики!
Благодаря Вам кошка попала на главную страницу Яндекса. Увидев своё изображение, она сделала весьма удивлённое лицо, наверное, передавала Вам привет и благодарности! Спасибо за Ваши лайки!
