Эта статья не похожа на большинство статей на Яндекс Дзене. Здесь Вы не найдете желтизны и глупых историй. Будучи юристом я каждый день помогаю людям добиться правды и помочь в этих непростых условиях. В этой статье Вы найдете подробную инструкцию о том, как получить ипотечные каникулы.
Теперь банки обязаны исполнять требования заемщика, связанные с предоставлением ипотечных каникул. Ограничиваться ли справкой 2-НДФЛ при рассмотрении требования? Предоставляются ли ипотечные каникулы в случае отпуска по уходу за ребенком? Нужно ли анализировать созаемщиков? Являются ли ипотечные каникулы реструктуризацией? Обязательно ли размещать информацию о праве на ипотечные каникулы на первой странице договора? Может ли банк брать комиссию за предоставление ипотечных каникул?
Заемщик - физическое лицо, заключивший в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, кредитный договор, обязательства по которому обеспечены ипотекой, вправе в любой момент обратиться к кредитной организации с требованием изменить условия договора. Такое изменение может предусматривать:
1) приостановление исполнения заемщиком своих обязательств либо
2) уменьшение размера платежей на срок, определенный заемщиком (льготный период). Размер платежей определяется только волеизъявлением заемщика. В льготном периоде банк не сможет предъявлять требования о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору и обращать взыскание на предмет ипотеки.
Один из двух вариантов выбирает заемщик, а не кредитная организация. Выбранный вариант должен быть указан в требовании заемщика.
Для удовлетворения требований заемщиков о приостановлении их обязательств либо уменьшении размера платежей на льготный период необходимо, чтобы одновременно выполнялось несколько условий.
Условия для получения ипотечных каникул
1. Размер кредита не превышает максимального размера, установленного Правительством РФ для кредитов (займов), по которым заемщик вправе обратиться с требованием о предоставлении льготного периода (15 млн руб.) Кредитный договор, выписка по счетам ссудной задолженности
2. Условия кредитного договора ранее не изменялись по требованию заемщика (одного из заемщиков) Кредитный договор, дополнительные соглашения к нему (если есть)
3. Предметом ипотеки выступает:
- жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика, или
- вытекающее из договора участия в долевом строительстве право требования в отношении жилого помещения, которое будет единственным пригодным для постоянного проживания заемщика.
Не учитывается право заемщика на владение и пользование иным жилым помещением, находящимся в общей собственности, если соразмерная его доле общая площадь такого помещения не превышает норму предоставления площади жилого помещения, установленную в соответствии с ч. 2 ст. 50 ЖК РФ
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости
4. Заемщик на день направления требования находится в трудной жизненной ситуации.
Если заемщик подтвердит выполнение всех условий, то банк не имеет права отказать ему в предоставлении ипотечных каникул.
Что понимается под трудной жизненной ситуацией?
Свободы в интерпретации понятия "трудная жизненная ситуация" регулятор не оставил, применить профессиональное суждение здесь не удастся. Под трудной жизненной ситуацией заемщика будет пониматься любое из четко установленного перечня обстоятельств.
Перечень обстоятельств, подпадающих под определение трудной жизненной ситуации, и подтверждающие документы
1. Потеря работы
Чем подтвердить?
Регистрация заемщика в органах службы занятости в качестве безработного гражданина, который не имеет заработка, с целью поиска подходящей работы. Выписка из регистра получателей государственных услуг в сфере занятости населения - физических лиц о регистрации гражданина в качестве безработного. А также копия трудовой книжки.
2. Признание заемщика инвалидом и установление ему I или II группы инвалидности.
Чем подтвердить?
Справка, подтверждающая установление инвалидности, выданная федеральным государственным учреждением медико-социальной экспертизы
3. Временная нетрудоспособность заемщика сроком более двух месяцев подряд.
Чем подтвердить? - листком нетрудоспособности
4. Снижение среднемесячного дохода заемщика (совокупного среднемесячного дохода заемщиков) за 2 месяца, предшествующих месяцу обращения с требованием об ипотечных каникулах, более чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом за 12 месяцев, предшествующих месяцу обращения.
При этом размер среднемесячных выплат по обслуживанию обязательств перед кредитором в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа) и графиком платежей за 6 месяцев, следующих за месяцем обращения, должен превышать 50% от среднемесячного дохода за 2 месяца, предшествующих месяцу обращения.
Чем подтвердить?
Справка о полученных доходах и удержанных суммах налога за текущий год и год, предшествующий обращению заемщика
5. Увеличение количества лиц на иждивении заемщика (несовершеннолетних членов семьи и (или) членов семьи, признанных инвалидами I или II группы, и (или) лиц, находящихся под опекой или попечительством заемщика) по сравнению с количеством таких лиц на день заключения кредитного договора (договора займа).
Одновременное снижение среднемесячного дохода заемщика (совокупного среднемесячного дохода заемщиков) за 2 месяца, предшествующих месяцу обращения с требованием об ипотечных каникулах, более чем на 20% по сравнению со среднемесячным доходом за 12 месяцев, предшествующих месяцу обращения.
При этом размер среднемесячных выплат по обслуживанию обязательств перед кредитором в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа) и графиком платежей за 6 месяцев, следующих за месяцем обращения, должен превышать 40% от среднемесячного дохода за 2 месяца, предшествующих месяцу обращения.
Чем подтвердить?
1. Справка о полученных доходах и удержанных суммах налога за текущий год и год, предшествующий обращению заемщика.
2. Свидетельство о рождении и (или) свидетельство об усыновлении (удочерении) и (или) акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя.
3. Справка, подтверждающая установление инвалидности, выданная федеральным государственным учреждением медико-социальной экспертизы
Ограничиваться ли справкой 2-НДФЛ?
Остановимся на подтверждающих документах, в частности на документах, доказывающих снижение среднемесячного дохода. Регулятор установил, что ориентироваться необходимо на справку о полученных доходах и удержанных суммах налога по форме, утвержденной ФНС России, за текущий год и год, предшествующий обращению заемщика.
Данная норма предусматривает использование только справки 2-НДФЛ или возможны иные документы? Если возможны, то какие?
Ограничиваться справками 2-НДФЛ нецелесообразно: это может исказить реальное положение дел. Необходимо ориентироваться на объективный факт подтверждения дохода. Если банк при анализе динамики среднемесячного дохода будет ориентироваться только на справки 2-НДФЛ, эти доходы могут существенно отличаться от доходов, учитываемых при рассмотрении кредитной заявки, мониторинге финансового положения заемщика.
Например, заемщик - физическое лицо 45 лет является военным пенсионером (справка о пенсии - 35 000 руб.), также он работает по найму (справка 2-НДФЛ - 45 000 руб.). Если при расчетах учитывать только ежемесячный доход по справке 2-НДФЛ, то доход составит 45 000 руб. Однако при рассмотрении заявки на ипотечный кредит, а также при мониторинге финансового положения учитывается совокупный доход, то есть 80 000 руб.
Как анализировать снижение ежемесячного дохода, если заемщик является ИП и при выдаче кредита подтверждал свои доходы декларацией и управленческой отчетностью?
В этой ситуации также не следует ориентироваться только на справку 2-НДФЛ. Объективный подход предполагает использование всей доступной информации, позволяющей достоверно определить сумму доходов.
Банк не вправе требовать у заемщика документы, отличные от указанных в табл. 2. Если банк не требует, но заемщик самостоятельно собирает документы, подтверждающие его право на активацию льготного периода в связи с трудными жизненными обстоятельствами, то рассмотреть эти документы банк имеет право. Главное - придерживаться консервативного подхода и проверить документы на достоверность и актуальность.
Предоставляются ли ипотечные каникулы в случае отпуска по уходу за ребенком?
Для подтверждения временной нетрудоспособности заемщика сроком более двух месяцев подряд регулятор рекомендует использовать листок нетрудоспособности, выданный в порядке, установленном законодательством РФ об обязательном социальном страховании на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством.
Временная нетрудоспособность, связанная с материнством, - это только период больничного листа? Отпуск по уходу за ребенком не подпадает под данное условие?
В период нахождения женщины в отпуске по уходу за ребенком до достижения трех лет листок нетрудоспособности по беременности и родам выдается на общих основаниях.
Нужно ли анализировать созаемщиков?
Регулятор устанавливает, что для удовлетворения требований заемщика необходимо одновременное выполнение условий, на соответствие которым проверяется именно заемщик, а не созаемщики. Вместе с тем рассчитывать среднемесячный доход нужно с учетом совокупного дохода всех созаемщиков.
Нужно ли проверять остальных созаемщиков на соответствие условиям?
Такой необходимости нет. Созаемщики участвуют в анализе только в части совокупного дохода. Нет требования, чтобы для активации ипотечных каникул и заемщик, и созаемщики одновременно были зарегистрированы в качестве безработных граждан или одновременно наступила их временная нетрудоспособность.
Что должно быть указано в требовании?
Заемщик должен отправить кредитору свое требование либо по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо путем вручения под расписку, либо иным способом, предусмотренным в договоре. Требование должно включать:
1) указание на приостановление исполнения обязательств по кредитному договору, обязательства по которому обеспечены ипотекой, либо указание на размер платежей, уплачиваемых в льготном периоде;
2) указание на обстоятельство (обстоятельства) из числа трудных жизненных обстоятельств. Для подтверждения трудной жизненной ситуации заемщик вправе приложить документы или выдать доверенность кредитору при его согласии на получение документов;
3) согласие залогодателя, если им является третье лицо;
4) информацию о длительности льготного периода (не более шести месяцев) и дату начала льготного периода.
Как определяется льготный период?
Заемщик вправе определить длительность льготного периода не более шести месяцев, а также дату начала льготного периода.
Начало льготного периода
Дата начала льготного периода устанавливается только заемщиком и не зависит от того, как долго банк рассматривает требование.
Если заемщик в своем требовании не определил длительность льготного периода и дату его начала, льготный период считается равным шести месяцам, а датой его начала считается дата, когда заемщик направил требование.
Целесообразно ли предлагать заемщикам выбрать максимальный срок каникул - шесть месяцев?
Да, так как если в договоре будет указан меньший срок, то пересмотреть его, чтобы увеличить до шести месяцев, уже не получится. Если же финансовая ситуация заемщика улучшится, он сможет свободно прекратить каникулы досрочно. Поэтому оптимально сразу выбирать льготный период шесть месяцев.
Алгоритм действий банка
Если банк в течение 10 рабочих дней после дня направления заемщиком требования не направит ему:
- или уведомление;
- или запрос о представлении подтверждающих документов, -
- или отказ в удовлетворении требования,
то льготный период будет считаться установленным со дня направления заемщиком требования, если иная дата начала льготного периода не указана в требовании. У банка не так много времени для анализа требования, изучения ситуации, в которую попал заемщик, и принятия решения, поэтому необходимо будет увеличить трудозатраты.
Заемщик обратился с требованием о предоставлении ипотечных каникул на шесть месяцев. Предположим, что он соответствует всем условиям для их получения. Начало действия льготного периода - 01.07.2020.
Со дня, когда кредитор направил заемщику уведомление, условия кредитного договора считаются измененными на время льготного периода на условиях, предусмотренных требованием заемщика. Кредитор должен направить заемщику уточненный график платежей по кредитному договору (договору займа) не позднее окончания льготного периода.
По окончании льготного периода платежи, которые должны были быть уплачены в льготном периоде, если исходить из действовавших до предоставления льготного периода условий кредитного договора (договора займа), но не были уплачены в связи с предоставлением льготного периода, фиксируются в качестве обязательств заемщика. В примере размер фиксированных обязательств составит 94 426,26 руб.
В льготном периоде заемщик имеет право в любой момент досрочно погасить сумму (часть суммы) кредита без прекращения льготного периода, пока данные суммы не сравняются с суммой платежей по основному долгу и процентам, которую заемщик должен был бы заплатить в льготном периоде, если бы ему не был установлен льготный период.
Платежи, уплаченные заемщиком в льготном периоде, кредитор направляет прежде всего на погашение данных зафиксированных обязательств.
По окончании льготного периода платежи, уплачиваемые по действовавшим до льготного периода условиям кредитного договора (договора займа), уплачиваются в размере, количестве и с периодичностью (в сроки), которые установлены или определены в соответствии с данными условиями, по графику платежей, действовавшему до льготного периода.
Срок возврата кредита (займа) продлевается на срок действия льготного периода.
Что касается механизма одобрения ипотечных каникул, то вопросы подобного уровня не должны рассматриваться только департаментом кредитования: для одобрения необходимо решение уполномоченного органа (комитета, правления). Порядок одобрения ипотечных каникул рекомендуем закрепить во внутренних документах.
Возникают ли просроченная задолженность и неустойка?
Для ответа на этот вопрос необходимо определиться с видом ипотечных каникул, который выбрал заемщик.
Если речь идет о приостановлении исполнения обязательств, то платежи, которые должны были быть уплачены в льготном периоде, но не были уплачены из-за его активации, не должны рассматриваться как просроченная задолженность, поскольку это противоречит самой идее льготного периода. Соответственно, и начисление неустойки с даты начала льготного периода за неуплату этих платежей необоснованно.
Если же заемщик выбрал второй вариант, при котором платежи на льготный период уменьшились, то уменьшение размера платежей не отменяет обязанности их уплачивать. Банк имеет право трактовать отсутствие платежей как просроченную задолженность и начислять неустойку.
Являются ли ипотечные каникулы реструктуризацией?
Многие рассматривают ипотечные каникулы как предоставление заемщикам улучшенных возможностей погашения. С этой точки зрения предоставление ипотечных каникул должно рассматриваться как реструктуризация ссуды, но только если кредитный договор изначально такую возможность не предусматривал.
Вместе с тем в ст. 4 Закона N 76-ФЗ сказано, что в кредитном договоре (договоре займа) должна содержаться информация о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием, указанным в ч. 1 ст. 6.1-1 Закона N 353-ФЗ, и об условиях, при которых возникает это право. То есть кредитный договор должен предусматривать возможность получить ипотечные каникулы, соответственно, реструктуризацией это не является.
Можно сделать вывод: по кредитам, выданным после 01.08.2019, информация о праве обратиться с требованием о предоставлении льготного периода, а также об условиях, при которых возникает такое право, должна быть предусмотрена в кредитном договоре. Активация льготного периода реструктуризацией признаваться не будет.
По кредитам, выданным до 01.08.2019, информации о праве на льготный период и об условиях его получения в договорах нет. Для таких заемщиков активация льготного периода будет рассматриваться как реструктуризация. Для банка это не самый удобный вариант, так как качество обслуживания долга нельзя признать хорошим при плохом финансовом положении с учетом реструктуризации. Поэтому все ссуды, по которым банк предоставит ипотечные каникулы, "уйдут" в более низкие категории с формированием РВПС в большем размере.
Как изменить типовую форму кредитного договора?
Всем банкам потребуется внести изменения в типовую форму кредитного договора, добавив в нее информацию о праве заемщика обратиться к кредитору с требованием о получении льготного периода и об условиях, при которых возникает это право.
Данная информация должна быть размещена на первой странице кредитного договора (договора займа).
Допустимо ли размещать текст о праве воспользоваться ипотечными каникулами на двух страницах (первой и второй)? Если нет, то как разместить требуемый регулятором текст, если он не помещается на одной странице с учетом разделов о ПСК и преамбулы с данными сторон?
Можно разместить информацию о праве обратиться к кредитору на первой странице и указать, что для реализации данного права необходимо выполнение ряда условий. Эти условия либо излагаются в отдельной главе договора, либо перечисляются в приложении к нему.
Нужно ли подписывать с заемщиком дополнительное соглашение к кредитному договору об установлении льготного периода?
Такого требования нет, да и необходимости в этих действиях тоже нет, так как право и условия получения льготного периода уже будут заложены в договоре.
Может ли банк брать плату за предоставление ипотечных каникул?
Рассмотрим два вопроса:
- вправе ли банк брать комиссию за предоставление ипотечных каникул;
- вправе ли банк повысить ставку по кредитному договору при предоставлении ипотечных каникул?
Банк имеет право взимать комиссию за предоставление ипотечных каникул, поскольку запрета на такие действия нет и это позволит компенсировать объективно возрастающие трудозатраты. Что касается процентной ставки, то ситуация не столь однозначная. Активация льготного периода - это право заемщика, препятствовать ему банк не может. Повышение процентной ставки увеличит долговую нагрузку и может перекрыть все преимущества ипотечных каникул, что косвенно будет препятствовать их получению.
Нужно ли платить госпошлину?
Закон N 158-ФЗ <1> предусматривает, что государственная пошлина не уплачивается за совершение юридически значимых действий.
