Старший партнёр сети Vysotsky Estate Тамара Высоцкая обошла всю территорию Филей и Шелепихи и теперь разбирает проблемы территории, которую из промышленной зоны застойщики уже 6 (!) лет пытаются превратить в жилой район для среднего класса.
Начну с того, что большинство жилых комплексов в районе Шелепихи и Фили строятся на территории бывших крупных промышленных предприятий.
Лично у меня проект под названием «Снос промышленных предприятий и застройка жилыми кварталами в районе ФИЛИ/Шелипиха» вызывает огромное количество вопросов:
Вопрос №1 – как жить в такой страшной локации, где даже из окна грустно смотреть?
Сейчас эта местность представляет из себя промышленную зону, вперемешку со стройкой, гаражами, техническими мастерскими по тюнингу автомобилей, из которых воняет краской на 500 метров, остатками предприятий бывшего речного порта из советского прошлого, железнодорожными путями вместо асфальтированной дороги, по которым, спотыкаясь идут люди.
Да, мы можем дойти за 15 минут до метро Шелепиха и за 10 минут до метро Фили. Но что вокруг? Проход от метро до ЖК очень не комфортный. Если идти от метро Фили, то нужно идти через дворы и пятиэтажки. К метро Шелепиха идем по мосту, где несутся с шумом машины и вся грязь летит вам в лицо.
Рассуждая, как покупатель, у которого 4 детей, я понимаю, что гулять моим детям негде, кроме, как во дворе.
Зайдя во двор, я оказалась в сером холодном колодце, где мне, взрослому человеку, страшно и не уютно, не то что детям. Серость, грязь из-за стройки, вагончики, строительная техника и бутылки из под алкоголя – вот картина этой локации на ближайшие десять лет.
Вывод такой: рекомендую, прежде чем покупать здесь - вылезти из своего личного авто и гулять ногами несколько часов. А потом, отправиться в магазин за покупкой новой обуви.
Вопрос №2 – что будет происходить, когда эти районы заселятся?
Давайте, проведем небольшой анализ продаж у застройщиков и поймем, что у некоторых ЖК будут большие проблемы с заселением в ближайшем будущем. Вы должны понимать, что люди заселяются на территорию, где ничего не было приспособлено для ежедневного быта.
ЖК HeadLiner – первые квартиры поступили в продажу с декабря 2016 года. За 2017 год было продано очень мало квартир, порядка 308, что составляет примерно 8% от всего объема, и тогда цена была 217 000 /м2. Сейчас цена поднялась до 260 000 /м2.
За 2018 год продали 11%. За 2019 год, на высокой степени готовности продано 637 квартир, что составляет 17%. Итого, за три года продано всего 36% - 1345 домовладений, осталось распродать 2391 квартиру.
ЖК Сердце Столицы - начали продавать в июле 2014 года в рынок, когда в России был кризис и квартиры сметались. За полгода, на старте продали всего 7% . В 2018 году продали, почти 15% по цене 280 000/м2.
Почему продажи в Сердце Столицы и в Head Liner стали расти с 2018 года? Потому что открылось метро Шелепиха в феврале 2018 года, появились полноценные строения и люди наконец-то поверили в это место.
ЖК Береговой – стартовал очень хорошо в 2018 году, за первый год продал 40%, так как цена была от 188 000 – 210 000/м2. За 2019 год продажи резко упали, потому что задрали цены до 240 000 – 260 000/м2 . К "Береговой"
ЖК «Береговой» проигрывает конкуренцию Head Liner по расположению, так как он у метро, «Западному порту» по цене, «Сердцу столицы» по качеству строительства.
ЖК Западный Порт – начал активные продажи в 2017 году и не удачно, было продано всего 2% от общего объема при цене по 220 000/м2. За 2018 год уже 8%, а за 2019 – 20%, то есть к 2020 году продано всего 30%. Если темп продаж сохранится, то проект распродадут к 2025 году.
Вывод: плохие новости для тех, кто покупал квартиру в этой локации для инвестиций, потому что около пяти- семи лет будут идти продажи данной территории только у застройщиков.
Очень высокий процент нераспроданных квартир говорит о том, что сложно продавать уже сейчас и в будущем из-за плохих видовых характеристик, так как вокруг промышленная зона, которую убирать не просто. Только на снос строений нужно получать разрешение в течение двух лет. Людям, купившим в этом квадрате недвижимость, придется жить на вечной стройке.
Вопрос №3 – Очень насущный и важный - куда вести детей в сад, школу и поликлинику?
Если, в целом, рассматривать этот квадрат, то мы увидим, как минимум, 5 жилых комплексов с общим суммарным количеством домовладений: 12 551 квартир.
ЖК Сердце Столицы - 3804 домовладений + 859 апартаментов, приблизительно около 1000 детей пойдут в школу и детский сад. А «Донстрой» построит 1 школу на 550 мест и 1 детский сад на 225 мест.
ГБОУ школа № 1560 Лидер, корпус им. А. М. Горчакова -2 км до ближайшей школы Детский сад № 1488 - 1.8 км до ближайшего детского сада
ЖК HeadLiner – 3736 домовладений
Школ не будет!
ГБОУ Романовская школа 250 м, Школа №2055 через ТТК 1.8 км Сады: 4 детских сада в пешей доступности 200м. Поликлиники: взрослая 200 м, детская 1.6км, через ТТК.
ЖК Береговой – 1097 домовладений
-№1114 , -ГБОУ Протон. Детские сады: 4 Детских сада от 2.8 км. Поликлиники: взрослая 1.3 км , детская 3.5 км
ЖК Западный Порт - 2787 домовладений ,
Построят 2 детских сада на 300 мест
ГБОУ Образовательный центр Протон - 1.4 км до ближайшей школы ГБОУ Образовательный центр Протон - 750 метров до ближайшего детского сада.
ЖК FiliCity - 1127 домовладений
Детский сад № 514 , ГБОУ Образовательный центр Протон , ГБОУ школа № 67 поликлиника - ГБУЗ КДЦ № 4 ДЗМ, филиал № 3, городская поликлиника № 102 , ФГБУ ФКЦ Высоких медицинских технологий ФМБА России, поликлиника № 2
ИТОГО: 12 551 квартира + 859 апартаментов. 37 651 человек.
Вывод очевиден: серьезная нехватка школ, детских садов, поликлиник, уже сейчас, а через два года потребность в 6000 мест для школьников при том, что среднее количество учащихся порядка 700 человек на школу. Следовательно, нужно построить минимум 8 школ, и мало того просто построить, важно загрузить преподавательским составом, то есть нанять минимум 90 учителей в каждую школу, что составит 720 преподавателей только на этот квадрат.
