Вспомнил про утихшую в последнее время историю про реновацию в Москве. Реновация – это замена существующего устаревшего, в том числе морально, жилого фонда (в основном это панельные пятиэтажки, построенные при Хрущёва) новым. Причём речь идёт не о точечной застройке, а о строительстве целыми кварталами.
Итак, в программу реновации попали 5173 дома – это более 350 тыс. семей или более 1 млн. человек (данные с официального сайта мэра Москвы). Изначально планировалось переселить около 1,6 млн. человек. По-видимому, жители части домов отказались от переселения. Считается, что люди из старых пятиэтажек переедут в современные панельные или монолитные дома без потери площади квартиры в своём районе. Бесплатно. Звучит очень привлекательно, не правда ли?
Давайте посчитаем. Первоначальный объём сносимых домов был заявлен около 25 млн кв м (при 1,6 млн человек переселенцев). Пропорционально уменьшению переселяемых людей, получаем объём сноса около 25 млн кв м / 1,6 млн человек * 1 млн чел = 15,6 млн кв м. Или каждый дом усреднено 15,6 млн кв м / 5173 дома = 3020 кв м. На глаз правдоподобно.
Теперь про экономику. Рыночная стоимость 1 кв м жилья эконом-класса в Москве (усреднено) примем 160 тыс руб. Стоимость строительства (без учёта земли и инфраструктуры – так называемая коробка) составляет около 50 тыс руб/кв м. Вопрос: сколько надо построить жилья, чтобы окупить программу реновации? Почему окупить? Потому что по заявлению властей, на реновацию не будет потрачено ни копейки бюджетных средств. Власти Москвы согласились выделить около 300 млрд руб для запуска программы реновации.
Если исходить из предположения, что для переселения потребуется построить жилья на 15% больше, чем снесли (увеличил, так как должны представлять равнозначные площади, а в старом жилом фонде квартиры настолько малы, что на сегодня не соответсвуют современным требованиям), то нужно построить около 17,94 млн кв м жилья. При стоимости 50 тыс руб/кв м это будет стоить 897 млрд руб. Стоимость земли не учитываю, поскольку будут использоваться высвобождаемые участки.
Где взять такую сумму? Правильно! Надо построить больше, а разницу продать по цене 160 тыс руб/кв м.
Далее голая математика: 897 млрд руб / (160 тыс руб – 110 тыс руб) = 8,2 млн кв м жилья дополнительно. Итого общая площадь построенного жилья составит около 26,1 млн кв м общей стоимостью 26,1 млн кв м * 50 тыс руб = 1,3 трлн руб.
По заявлению властей, программа реновации на старте (при 1,6 млн человек переселенцев) оценивалась в 3,5 трлн руб. С учётом корректировки составит 3,5 трлн руб / 1,6 млн человек * 1 млн человек = 2,2 трлн руб.
Вывод № 1. Я не знаю ни одного города в нашей стране, где имеются аналогичные условия для реновации: большой объём старого жилого фонда низкой этажности, развитый строительный комплекс, рынок недвижимости, способный проглотить такой объём. Поэтому и только поэтому реновация (аналогичная московской) больше нигде невозможна.
Вывод № 2. Сравнивая расчётную стоимость строительства (1,3 трлн руб) с заявленной (2,2 трлн руб), возникают разные мысли: от ошибок в моём расчёте до изначального заложения некоей «чиновничьей ренты» в программу реновации. Но это только мои личные размышления.
Вопрос: где я ошибся в расчётах?
