Из любых правил и закономерностей есть исключения. В то время как макроэкономика определяет положение рынка недвижимости, в некой «параллельной реальности» работают ТЦ, на самочувствие которых не влияет практически ничего. Пожалуй, их имена слишком известны, чтобы их называть.
Лучшим индикатором самочувствия является стоимость аренды. Топовым моллам удается сохранять высокий уровень ставок в силу максимальной устойчивости таких объектов к снижению покупательской способности населения, падению выручек у ритейла и прочим экономическим сложностям. Благодаря сильной локации – возле вокзалов и станций метро, в местах с высоким трафиком, в близи деловых и жилых районов, и ограниченного предложения качественных ТЦ в ЦАО, они всегда востребованы и посетителями, и арендаторами.
Пул топовых торговых комплексов не меняется уже много лет. Это связано, в первую очередь, с дефицитом сильных площадок, на которых возможно реализовать объект с гарантировано высокими трафиком и товарооборотом.
Единственная такая площадка осталась на площади Павелецкого вокзала, но проект был порядка 15 лет заморожен и неоднократно менял владельцев. Наконец, в 2019 году началось строительство ТЦ «Павелецкая Плаза». Это является важным событием для рынка торговой недвижимости, так как ТЦ пополнит устоявшийся пул топовых торговых центров.
Для того, чтобы посчитать прайм ставку аренды, возьмем самые коммерчески успешные торговые центры столицы, расположенные в непосредственной близости к Садовому кольцу. Так как стоимость аренды напрямую зависит от местоположения магазина в ТЦ, размера помещения и других факторов, включим в выборку только помещения площадью 100 – 150 кв. м на первом этаже, профиля «одежда и обувь». Средневзвешенная премиальная ставка составит 256 000 руб. за кв. м в год. Разумеется, без учета расходов на эксплуатацию и НДС.
Теперь попробуем представить: 256 000 руб. за метр - насколько это много?
Если сравнить с европейскими столицами, то Москва по уровню премиальных ставок окажется на втором месте после Лондона, где лучшая площадка в лучших ТЦ будет стоить на уровне 3 941 евро за кв. м в год. Тройку лидеров замыкает Париж с уровнем – 2 750 евро за кв. м. В других мировых мегаполисах стоимость аренды окажется несравнимо меньше.
Если же мы сравним с рынком торговой недвижимости Москвы, например, с качественными городскими ТЦ, то аренда в топовых моллах обойдется в три раза дороже. Средняя ставка аренды за аналогичные помещения в нетоповых ТРЦ составляет 85 тысяч рублей за кв. м. в год плюс НДС и Эксплуатация.
Согласитесь, что разница значительная. И никаких предпосылок для снижения аренды в лучших моллах нет. Собственники не готовы смягчать условия аренды в виду стабильно высокого спроса со стороны ритейла. Более того, прогнозируемый рост ставок аренды к концу года составит 2-4% в связи с инфляционным ростом цен и индексацией.
Еще больше материалов на нашем сайте CBRE.ru