Впереди вас ждёт авторская технология, позволившая нашей команде продать свыше 3500 квартир в Новосибирске. Чтобы глубже разобраться, начнём с небольшого теоретического введения.
Есть разные виды оценки стоимости недвижимости.
- Кадастровая стоимость определяет номинальную цену для расчета имущественных налогов;
- Оценочная компания определяет потенциальную стоимость залога для определения размера выдаваемого ипотечного кредита;
- Оценка онлайн калькуляторов определяет цену квартиры с крайне высокой погрешностью, а расхождение с реальностью нередко составляет свыше миллиона. Встроенные алгоритмы сайта учитывают в сравнении только ту выборку квартир, которая представлена на данном сайте, и учитывает только 3 параметра сравнения из 15 ключевых. Кроме того, они используют лишь цены предложения, то есть пожеланий продавцов, а не реальных продаж;
- Ликвидационная стоимость определяется для реализации недвижимости в крайне быстрые сроки (максимум 1 неделя), используется компаниями и банками для продажи залоговых квартир и обычно составляет около 80-90 % от реальной рыночной стоимости;
- Оценка для страховки делается с целью определения размера страховой суммы и размера цены страхования;
- Реальная рыночная цена - цена за квартиру, по которой она может быть продана в настоящее время за 1 месяц, плюс-минус 2 недели;
Оценка квартир на рынке недвижимости происходит методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются еще затратный и доходный методы, а также анализ будущих прибылей.
Для определения реальной рыночной стоимости квартиры необходимо провести кое-какой анализ. Это позволит вам избежать материальных убытков и моральных затрат при продаже.
Комплексный подход
Что важно для продавца? Конечно же максимальная цена за свою квартиру! И это справедливо. Однако, это далеко не единственный фактор, который необходимо брать во внимание. Кроме цены существенными являются еще время и возможности. Например, если вы можете продать квартиру по желаемой вам цене, но на это потребуется 10-15 лет, вряд ли это будет для вас успешным решением вопроса. Аналогично, если вы быстро и дорого продадите квартиру, но совершенно ничего не сможете купить, что могло бы вам подойти.
Самое важное в этом перечне - это возможности. Ведь идеальный вариант, это выгодно продать квартиру. Если вы продаете значительно дешевле, чем планировали, но при этом совершаете сделку меньше, чем за месяц, а впоследствии максимально выгодно вкладываете свои деньги, то это идеальное решение. Вы жертвуете деньгами с продажи квартиры, чтобы сэкономить время и ухватить лучшую возможность. Таким образом с ценой всё уже не так однозначно.
Задача эксперта по недвижимости - в первую очередь, предложить лучшие возможности. И в этом вопросе профессиональный специалист максимально эффективен. Он сделает это лучше вас, быстрее вас, выгоднее вас.
Рынок недвижимости, это в первую очередь рынок! А на рынке действуют единые экономические законы, а главный из них - закон спроса и предложения.
Цены на недвижимость регулируются соотношением величины спроса и предложения: больше предложения - ниже цена, больше спроса - выше цена. Любой объект на рынке не существует в единственном экземпляре, а в недвижимости конкуренции точно не избежать.
Продавец часто оценивает свою квартиру по 3 наиболее часто встречающимся критериям:
- такие цены я вижу в рекламе
- знакомые продали по такой цене
- мне просто столько нужно
Все эти критерии необъективны. Цены в рекламе стоят такие же. “Просто столько нужно” и “знакомые продали”,.. Знакомые редко сознаются о действительной цене сделки, а исходить из собственных желаний вообще не про рынок и эффективность. Вам нужно честно ответить на вопрос: вы хотите заработать на продаже квартиры или эффективно решить вопрос с жильем? Если заработать, то стратегия должна быть совсем другой.
Рыночная цена та, которую готов заплатить покупатель. Вы можете продать квартиру сейчас по рыночной цене, либо выставить квартиру дороже рынка и ждать, пока этот самый рынок до неё вырастет. Это может быть долго, а может быть никогда. Вы продадите квартиру также по рыночной цене, но потратите кучу времени и упустите возможности для вложения денег. Придется потом выбирать квартиру из тех, что похуже, ведь лучшие варианты давно проданы.
Наша технология, позволившая продать 3000 квартир.
Итак, теперь берите компьютер, ручку и тетрадь и приступим к действиям.
Реальная рыночная цена определяется по следующей технологии. Для нас не так важны цены на квартиры, которые стоят в рекламе. Нам нужны цены, по которым квартиры на самом деле продаются.
Как любой товар, квартира имеет свои особенности. Какие-то факторы влияют на увеличение стоимости квартиры, а какие-то на понижение. Вот список таких характеристик в порядке уменьшения значимости:
Фактор №1: Качество и благоустройство дома.
Цена растёт: Качественный современный дом с дорогим благоустройством;
Цена падает: Бюджетное серийное производство;
Фактор №2: Год постройки дома.
Цена растёт: Новый дом, построенный в последние 4-5 лет;
Цена падает: Старое жилье;
Фактор №3: Локация.
Цена растёт: Центр города, линия метро, хорошая транспортная развязка;
Цена падает: Периферийные и спальные районы, наличие больших пробок
Фактор №4: Площадь квартиры и Планировка.
Цена растёт: Большая площадь, Изолированные равноценные по площади комнаты, раздельный санузел, окна расположены с видом на противоположные стороны, идеальное и функциональное зонирование пространства в квартире;
Цена падает: Маленькая площадь, смежные комнаты, нефункциональные помещения и пространства, наличие выступающих несущих колонн, квартиры, расположенные в углу дома или в его торце.
Фактор №5: Состояние квартиры.
Цена растёт: Современный качественный ремонт в светлых нейтральных тонах;
Цена падает: Состояние требует дорогостоящего ремонта;
Фактор №6: Этаж.
Цена растёт: Средние этажи;
Цена падает: Первый этаж (в старом доме первый и последний этажи);
Фактор №7: Лоджия и балкон
Цена растёт: Есть лоджия или балкон;
Цена падает: Нет балкона;
Фактор №8: Вид из окон.
Цена растёт: Красивый панорамный вид на город или природу;
Цена падает: Вид на крышу магазина, козырёк подъезда, свалку, стройку, неприглядный жилой или нежилой район;
Фактор № 9: Экология.
Цена растёт: Дом стоит в отдалении от дорог, рядом природные объекты - река, парк, лес, экозона;
Цена падает: Дом стоит на пересечении оживленных дорог, рядом расположены действующие заводы, свалки, золоотвалы и заброшенные стройки;
Фактор №10: Благоустройство.
Цена растёт: Современные лифты, облагороженная территория, наличие зеленых насаждений, деревьев, детских площадок и прогулочных зон, удобная большая парковка;
Цена падает: Недостаток парковочных мест, отсутствие двора или он нефункциональный;
Фактор №11: Инфраструктура.
Цена растёт: Отдельная зона разнопланового ритейла, спортивные комплексы, школы и детские сады в шаговой доступности, зона отдыха и рекреации;
Цена падает: Магазины находятся далеко, нет социальных объектов инфраструктуры, много пивных;
Фактор №12: Безопасность.
Цена растёт: Закрытая территория, камеры видеонаблюдения, охрана;
Цена падает: Открытая территория, рядом общежития, частный сектор, неблагополучная социальная среда;
Фактор №13: Соседи.
Цена растёт: Чистые подъезды, спокойные дружелюбные соседи;
Цена падает: Грязные места общего пользования, сломанные доводчики входных дверей, разбитые почтовые ящики и окурки на лестничной площадке, шум от соседей;
Фактор №14: Наличие неузаконенных перепланировок.
Цена растёт: нет перепланировок или они узаконены;
Цена падает: есть неузаконенные перепланировки;
Фактор №15: Обременение.
Цена растёт: нет обременений;
Цена падает: есть обременение в виде ипотеки например;
Теперь, когда вы провели анализ вашей квартиры по вышеуказанным факторам, вам необходимо сравнить с квартирами, которые представлены в продаже.
С чем сравниваем?
Действуем по следующему алгоритму:
- Задаем фильтры поиска квартиры: район, количество комнат, общую площадь задавайте с разбегом в 7-10 кв.м., фильтр цены оставьте пустым. Перечень улиц (их можно задать до 10) в вашей и подобной ей локации. Остальные фильтры оставьте пустыми.
- Жмите поиск и в полученной выборке отфильтруйте варианты квартиры по цене. Для этого нужно нажать на столбец “Цена, руб.”.
- Далее проведите сравнительный анализ по списку. Сначала найдите квартиры в вашем и соседних домах, если таковые имеются. Далее составьте список из квартир, которые максимально похожи на вашу по первым 5 факторам списка.
- Из выбранных вариантов выбираем первые 5-8 по самой дешевой цене, изучаем их по оставшимся 10 факторам, и… начинаем звонить! Да, именно звонить по этим объявлениям. А еще лучше, договориться и съездить на несколько квартир, наиболее похожих на нашу. Что вам важно понять из звонков и просмотров?
- Действительно ли продается квартира.
- Как долго она продается.
- Далее спрашиваем про факторы, которые не указаны в рекламе: обременения, соседи, перепланировка и т.д.
- Что входит в стоимость квартиры? Остается ли какая-то мебель, техника, предметы интерьера?
- Аккуратно спросите про торг, будут ли они готовы снижать цену и при каких условиях.
- Если вы разговариваете с риелтором, то можете попросить у него предложить вам еще какие-то привлекательные варианты в этом ценовом сегменте. Такая информация даст вам мнение специалистов о том, с чем еще можно сравнить вашу квартиру и какие конкуренты есть на рынке, которых вы возможно не учли. Ведь ваш потенциальный покупатель совершит тот же маршрут действий.
Далее выпишите всю полученную информацию в удобный вам список с указанием всех необходимых факторов и характеристик квартиры. Цены указывайте с тем торгом, которые озвучили при телефонном разговоре. Теперь у нас есть “вилка продажи”. Опираясь на сравнение с другими вариантами, ставим цену на свою квартиру чуть выше средней цены собранного списка (с учетом на небольшой торг 20-50 т.р.).
Чего делать не нужно, так это ориентироваться на стоимость жилья за квадратный метр. Для вторичного жилья с ремонтом такой показатель применять некорректно.
И ещё! Стоимость квартиры ставьте без учета оставляемых мебели, техники и оборудования. Только стоимость квартиры. Всё остальное - дополнительный предмет торга при просмотре. Там решите их судьбу по ситуации. Но на стоимость ваш кухонный гарнитур, вложения в ремонт, встроенная техника или дорогой немецкий диван влиять не должны.
Далее создаём рекламное объявление и смотрим. На количество звонков не обращайте внимания. Будут звонить много агентств и это вовсе не значит, что ваша квартира востребована. Считайте только количество заявок на просмотры.
Например, если вашу квартиру в первый же день рекламы захотели посмотреть 5 человек, то смело поднимите цену на 2%. Если история повторится, то еще на 2-3%. Продолжайте, пока просмотров по квартире не станет 4-7 в неделю, то есть один просмотр в 1-2 дня.
Если просмотров нет больше недели - снижайте стоимость на 2% вниз. Вам необходимо достичь динамики 2-5 показов в неделю. Таким образом вы сможете продать квартиру за месяц-два.
Данная методология позволила нашей команде продать более 3000 квартир и других объектов недвижимости, и стократно доказала свою высокую эффективность. Конечно, тут важны общее состояние рынка недвижимости, практика и опыт, а также на скорость и стоимость продажи влияют умение продавца вести переговоры и торговаться. Что ж, вам пора действовать!
Всем быстрых и успешных сделок, а главное, лучших возможностей.
Что бы вам было интересно узнать ещё? Пишите ваши вопросы и предложения на т. +7-983-322-9658 (он же на What's App).
С уважением, Андрей Ендовицкий, АН ProDom.
