Одна из долгожданных статей про досрочные платежи по ипотечному кредиту. В этой публикации мы с вами изучим теорию про виды досрочного закрытия. На моем примере рассмотрим как лучше сокращать и когда вносить платеж. Поехали!
Начнем с самой основы
В общем, есть два вида платежа по ипотеке: аннуитетный и дифференцированный. Когда эта вся движуха с жилищным кредитованием в РФ зарождалась, то выбор типа зависел от пожелания банка. Так вот, чем они друг от друга отличаются:
Аннуитетный: один и тот же платеж в течение всего срока, в котором разные пропорции тела долга и %-ов. Большая переплата
Диффернцированный: с каждым месяцем платеж все меньше. Меньшая переплата по сравнению с аннуитетным
Как показала практика отечественного кредитования: диффернцированный (ну и словечки) вид выгоден покупателю квартиры, но не все заемщики вытягивали нагрузку первого периода, когда платежи самые высокие.
Аннуитетный тип получил большую популярность среди потребителей. Сейчас он почти везде.
С этим разобрались. Идем дальше.
Досрочные платежи
У стереотипа "ипотека - это рабство" ноги растут частично с тех времен, когда банки штрафовали за досрочное погашение. Действительно, грустно терять "долгого" клиента, вот и придумали как компенсировать. Таким образом, выгоднее было реально платить ежемесячно, чем стремиться досрочно закрыть.
Потом банкам МинФин говорит такой: "Вы там с мопедов все попадали? Внесите в договор пункты о досрочном погашении".
Что сейчас имеем - есть два вида досрочного закрытия: снижение срока кредита или снижение величины платежа.
Что выгоднее: снижать срок или ежемесячный платеж?
Давайте объясняю на своем примере. До подписания акта приема-передачи была ипотека в рассрочку (платил только половину платежа), поскольку арендовал параллельно жилплощадь. Тогда гасить сверхнормы нельзя было, после перевода второй половины кредита договор вступил в полную силу в плане досрочных платежей.
Срок ипотеки: 20 лет. Изначальный долг банку: 1,86 млн.рублей
В конце июля я внес первый досрочный платеж. Он пошел на тело долга. Почему?
1. Первые два года на тело долга будут отправляться 11-17% платежа
Согласно графику, только на 10-ый год оплата процентов и тела долга должны сравняться.
Отсюда следует, что если класть всего лишь 3000р. сверху, то можно сильно себе помочь. Откуда их брать? Самый простой способ: не тратить 100р. в день на какую-то дичь. Согласно расчетам, если в моем случае докидывать 3000 каждый месяц, то ипотека сократится на 77 месяцев.
2. От тела долга зависят дополнительные платежи
Страховка квартиры, страховка жизни и здоровья. Оплачиваются ежегодно. Если не платить, банк поднимет ставку. В чем логика? Банк же не хочет сильно рисковать, вдруг заемщик решит повторить ритуал из второго Дедпула. Хоть потери компенсируются.
В моем случае выходит так:
1. Величина страховки на жизнь и здоровье: 0.43% от тела долга
2. Величина страховки на жилье: 0.23% от тела долга
Сокращая тело долга (срок), величина страховки снижается и уменьшается количество походов в банк для ее оплаты.
На практике, уже удалось сократить ипотеку до сентября 2038г. Ипотеку брал в октябре 2018г. и не забываем, что первые 8 месяцев платил половину платежа.
Когда вносить досрочное погашение?
Это отдельным пунктом, очень важно. В моем банке по этому поводу хитрят, если прямо не спросить. Не знаю как в других.
У меня аннуитетная (ну что за словечки-то) ипотека. Значит, ежедневно идет начисление процентов на тело долга. Отсюда следует, чтобы "случайно" вместо тело не погасить просто проценты, надо вносить досрочку в день платежа сразу после списания. В этот временной период банк как бы все обнуляет. На всякий случай, если вносите через сайт или приложение банка: скриншотьте операции (вдруг чего доказывать придется).
В завтрашней статье мы с вами будем уже заниматься математикой. Ставьте лайк, если понравилась статья.
Да пребудет с вами вычет!
