Сейчас модно вкладываться в строящиеся апартаменты как источник пассивного дохода: мол, через 2 года апарт-отель достроится, сдавать в аренду ваш номер будет управляющая компания, а вам останется только получать свои заветные 30 тысяч рублей в месяц. Но так ли все радужно на самом деле?
24 мая в Петербурге состоялось мероприятие "Новые приключения апартаментов" от редакции газеты "Недвижимость и строительство Петербурга" и сайта NSP.RU.
Что будет с рынком апартаментов в ближайшее время? Имеет ли смысл сейчас вкладываться? Какую доходность ожидать? Эти и другие вопросы обсуждались сегодня за круглым столом, и вот самое важное.
Как поправки 214-ФЗ меняют рынок апартаментов
На апартаменты поправки 214-ФЗ распространяются ровно так же, как и на жилую недвижимость. Как известно, апартаменты строятся тоже по Федеральному закону "О долевом строительстве" 214-ФЗ. Переход на новую схему проектного финансирования уже начался и продлится до 2022 года.
Другими словами, для простых людей и инвесторов ровным счетом ничего не меняется, а вот законодательная волокита - мешает застройщикам.
[Кто не в курсе, апартаменты не являются жилой недвижимостью, то есть в них нельзя получить регистрацию]
Апартаменты и эскроу-счета: есть ли контакт?
Застройщики апартаментов могут получать кредитные средства в банках, как это делает весь остальной рынок.
Только пока ни один застройщик в Петербурге, у кого есть апарт-отель, не открыл эскроу-счета и не получил проектное финансирование.
На круглом столе "Новые приключения апартаментов" выделили 4 критерия, по которым принимается решение выдавать кредит застройщику апартаментов или нет:
- репутация строительной компании на рынке, потрет компании в СМИ;
- маркетинговая стратегия развития проекта, проработка концепции;
- исходная разрешительная документация (ИРД);
- экономика проекта: план продаж, окупаемость, период возврата.
Бюджет, в которым застройщик заходит в апарт-отель несколько иной, чем в случае жилой недвижимости. Если все идет по плану, то и кредитование застройщику апартов может не понадобиться (если только заначка на черный день).
Выполнение плана продаж компаниями-застройщиками апартаментов в Петербурге говорит, как минимум, о том, что этот вид недвижимости действительно набирает спрос среди частных инвесторов, а специалисты отдела продаж застройщиков хорошо делают свою работу.
По данным отчета аналитиков Knight Frank, по итогам I квартала 2019 г. показатель средневзвешенной цены предложения в формате сервисных апартаментов составил 148 тыс. руб./м², что больше на 16% по сравнению с I кварталом 2018 г.
Но стоит ли действительно вкладываться в апартаменты с ожиданием высокой доходности (некоторые компании обещают до 20% годовых и 30 тысяч рублей в месяц)?
Ожидается рост турпотока на 30%, но приведет ли это к росту доходности апартаментов
По данным официальной государственной статистики, туристов в России в 2017-ом году было 24,4 млн человек, а уже в 2018-ом - 24,5 млн человек. Прогнозируют, что этот показатель будет расти на 25-30%.
Что касается только Петербурга, то в 2018-ом году его посетила 8,2 млн туристов, а по словам чиновников сегодня в ходе беседы на мероприятии "Новые приключения апартаментов" от редакции газеты "Недвижимость и строительство Петербурга" и сайта NSP.RU, количество туристов вырастет в городе до 9,8 млн человек к 2023-ему году.
Казалось бы, надо брать апартаменты. Но не тут-то было.
Основной аргумент менеджера отдела продаж застройщика апартаментов при продаже недвижимости вам в апарт-отеле - именно рост числа туристов в городе.
Цифра роста туристов никак не связана с ростом доходности от этой недвижимости. И вот почему.
- Чтобы апарт-отель приносил деньги, нужно сдавать его в аренду. Можно сдавать самому (если вы умеете это хорошо делать) или поручить управляющей компании (об этом - ниже). Сами себя апартаменты не сдадут в аренду и не принесут заветный "пассивный" доход.
- Простой апартаментов - это дорого. Платежи по квитанции и коммунальные услуги в апарт-отелях выше, чем в жилой недвижимости. Будьте готовы платить 4-5 тыс. рублей за студию или "однушку", куда будут входить вода, свет, тепло по счетчикам и обслуживание УК.
- Самое главное: управляющие компании НЕ УМЕЮТ сдавать хорошо апартаменты посуточно. [А для заявленной доходности от апартаментов их надо сдавать именно посуточно]. У нас на уровне бизнеса по недвижимости нет действующей практики и процессов, как организовать сдачу апартаментов с ежедневной загрузкой.
При рассмотрении вложения в апартаменты, важно понять, что от работы девочек в отделе рекламы УК, уровня сервиса и степени удовлетворенности клиентов зависит ваш пассивный доход. Где гарантия, что сотрудники управляющих структур будут качественно сдавать вашу недвижимость?
Сегодня на круглом столе это и было озвучено.
После внесения поправок в 214-ФЗ на рынке апартаментов уйдет проблема обманутых дольщиков, но появится проблема обманутых инвесторов.
- В России, в Петербурге, в частности, нет школы отельеров, где можно было бы хотя бы обучить народ, как организовать посуточную аренду и предоставлять высокий уровень сервиса постояльцам.
- Сейчас есть онлайн-курсы, где инвесторы уже организовали бизнес по посуточной аренде обычных квартир. Они проводят обучение простых людей, кто хочет снимать квартиру и сдавать ее посуточно по субаренде. Как раз там объясняют, где размещать объявление, как принимать и провожать гостей, как собирать отзывы, в каком состоянии представлять жилье арендаторам.
Осознавая весь масштаб и трудность сего бытия, вы, серьезно, считаете, что управляющая компания будет возиться с номерами для посуточной аренды?
Сдавать жилье в аренду посуточно можно научиться. Но это трудная работа, которая требует вложения сил и времени. То есть это не такой уж и пассивный доход, если вы никогда не занимались посуточной арендой.
Если хочется попробовать сдавать недвижимость посуточно, кстати, можно пустить силы на субаренду, то есть "проломить лед" на чужой недвижимости, так сказать.
Никакая управляющая компания при апарт-отеле не будет возиться и волноваться о загрузке номеров, сдавая апартаменты посуточно. Переживать будете вы, когда вместо обещанных 30 тысяч доходности в месяц вам и половины не перечислят.
Еще про туристов
Когда гнется аргумент про "рост турпотока", прости господи, подумайте о том, что при этом меняются (уже сменились!) поколения туристов.
Мышление внутреннего турпотока меняется.
Если раньше русский человек ехал отдыхать и тратил все деньги до копейки, что брал с собой, то теперь - нет.
Молодежь со всего мира едет получать впечатления, экономит на всем (точнее, тратит ровно столько, чтобы было комфортно и безбедно, но не по-буржуйски: зачем?), пользуется максимально условиями sharing economy и вообще не собирается "спускать" бешеные деньги на какой-то там апарт-отель.
Сегодня на мероприятии говорили о том, что в действующих апартаментах никто не живет только сутки!
Основной контингент - это экспаты (иностранные специалисты в России, кого переводят по работе), командировочные по России, ну и туристы с долго- или среднесрочной арендой (кстати, в основном, китайцы сейчас).
Про китайцев - представитель ГК "Pioneer" - отметил, что у них есть апарт-отель в портфолио, и они уже активно всю маркетинговую и рекламную компании переводят на китайский, организуют всю коммуникацию по бронированию на китайском. Легко ли это сделать? Так ли много у нас китаистов-филологов, кто пойдет бронировать номера после жесточайшего филфака СПбГУ?
Сомневаюсь.
Другими словами, стоимость работы УК по организации сдачи апартаментов в аренду растет. А следовательно, доходность инвестора - падает.
Нельзя верить, что за сезон вы заработаете годовой оборот на аренде на оставшиеся месяцы простоя
Когда был чемпионат мира по футболу в 2018-ом году, все, кто рассматривает апартаменты для инвестиций, говорили, что, мол, вот апарты в Петербурге стоят 50 тысяч в сутки в центре города и свободных мест нет.
Верно.
Но когда игра с Уругваем закончилась и команда вылетела из состава участников, все иностранные богачи-болельщики с толстыми кошельками уехали обратно. Вот вам и 50 тысяч в сутки.
Чтобы бизнес на посуточной аренде работал, недвижимость надо сдавать круглый год в загрузкой не менее 20-25 дней в месяц. Помните об этом, когда рассматриваете вопрос, стоит ли вкладывать деньги в апартаменты для получения пассивного дохода.
Если говорить о Санкт-Петербурге, то на мероприятии, говорили о том, что сейчас хорошо сдаются апартаменты на Парнасе, принося доходность 12% в год. Запомните эту цифру. Вспоминайте эти 12%, когда вам кто-то будет петь про то, что апартаменты приносят пассивную годовую доходность в 25%.
Стоит ли вкладываться в апартаменты сейчас?
На вопрос "стоит ли вкладываться в апартаменты" однозначного ответа нет.
Мое мнение, что стоит, если только если вы уже скупили всю бизнес или элитную жилую недвижимость в Петербурге (которая, кстати, неплохо растет в цене) и реально готовы рисковать в апартаментах тем, что вложенные деньги будут приносить доходность чуть выше депозита.
Вопросов много.
Остаются открытыми вопросы о статусе и классификации апартаментов: чиновники говорят, что-то с этим вопросом делать надо.
Вряд ли апартаментам дадут статус жилого помещения, но им могут присвоить класс гостиницы со "звездностью".
Поэтому спустя 3 года, когда закончится строительство, может получиться так, что инвесторы, которые купили сейчас строящиеся апарты, получат на руки гостиницу, в которой нельзя зарегистрироваться, дорого жить и которую непонятно, как сдавать в аренду.
Также помним про налог, от которого невозможно уйти в случае апартаментов, про управление недвижимостью, которое управляющие компании делать не умеют, и отсутствие социальной инфраструктуры, если кто-то хочет покупать апарты для жизни.
